【正文】 問題一樣，都是無法依靠自身力量在短期內加以解決的。但可以將區(qū)域規(guī)劃（道路、環(huán)境）在效果圖、模型等銷售工具中予以體現(xiàn)，有助于前期（期房）階段的銷售。 針對 W3（外部景觀） 這是附近很多樓盤都在面臨的問題。因此應考慮投入一定資金用于小區(qū)內部景觀的營造，通過將優(yōu)美的園林、富于情趣的 小品與各住宅組團的緊密結合，以此提升社區(qū)品質，增強對購房者的吸引力。建議項目先期進行小區(qū)入口和待售住宅組團的園林綠地、小品等景觀建設，在產品推向市場時即可展示給看房者，與其他項目先建住宅后做環(huán)境美化的做法形成對比效果，贏得看房者青睞，促進銷售。這也是南方一些先進市場的普遍做法。在園林、綠地的設計上，若只按常規(guī)單純圍合而成中心綠地則毫無特色，“立體園林”已被朗琴園采用，建議本項目引入“ 雙園林 ”概念，即兩種不同風格的園林進行有機的組合，力爭達到“ 窗窗有景，景景不同 ”的獨特效果。 機會 (Opportunity) ，北京樓市方興未艾 20xx 年我國國民經濟雖然受到國際形勢不景氣的影響，但依然維持了較高的增長速度。有關人士預測，今后五年我國經濟仍將保持較快增長。作為首都，北京在各方面都擁有得天獨厚的優(yōu)勢，發(fā)展勢頭尤為強勁。 北京房地產業(yè)具有良好的社會經濟背景，近年來投資環(huán)境的大力改善及高科技企業(yè)的迅猛發(fā)展，特別是中國正式加入 WTO、北京申奧成功等利好因素，都將對北京房地產市場產生積極的影響。伴隨城區(qū)改造的深入進行和產業(yè)政策對個人購房支持力度的不斷加大，北京房地產業(yè)仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢 。這些為本案提供了良好的外部空間和宏觀市場環(huán)境。 在歷史上，西南部地區(qū)經濟落后，基礎設施和人文環(huán)境較差，是發(fā)展相對滯后的區(qū)域，長期以來受到人們的輕視與偏見。但隨著近年來市政府對西南地區(qū)政策的傾斜，市政設施、道路交通都有了很大改善，而危舊房改造的陸續(xù)進行更使西南地區(qū)的舊城面貌極大改觀。 近年來，伴隨南城和西南地區(qū)區(qū)位形象的提升，該區(qū)域房地產市場迎來了前所未有的發(fā)展機遇，吸引著越來越多人的目光。同時一些知名項目如朗琴園、南三環(huán)附近的戀日嘉園等相繼成為市場亮點，帶動了該 區(qū)域住宅品質與市場形象的提升。區(qū)位形象與樓市場形象的提升使得人們開始關注并逐漸接受來自該區(qū)域的較高品質、較高價位的樓盤。同樣，隨著本項目所在西南地區(qū)市政規(guī)劃的逐步實施，本區(qū)域必將成為新的開發(fā)熱點。 、市政改造計劃已逐步開始實施 20xx 年北京市的危舊房改造工作取得了前所未有的驕人業(yè)績。按照市場委市政府五年基本完成危改的要求，大量的危舊房改造工作將進一步展開，而崇文、宣武、豐臺三區(qū)作為主要危改區(qū)，其區(qū)域的房產項目必將受益匪淺。 近幾年來隨著北京市政府傾斜和加大對南城基礎建設的投入 ，使南城的房地產投資環(huán)境無論是政策，還是交通條件、市政配套、商業(yè)經濟環(huán)境等都得到了很大的改觀，特別是在交通條件的改善方面，崇文門大街的擴建、菜市口南大街的打通、廣安門至廣渠門的打通、南四環(huán)的通車、南中軸路的拓寬改造及地鐵五號線的啟動等，使南城將形成四通八達的公共交通網(wǎng)絡，對南城的發(fā)展起到積極的帶動作用。 同時，南城尤其是豐臺區(qū)的經濟建設將重點培育特色產業(yè)，豐臺區(qū)素以各類專業(yè)市場（服裝、花卉、建材）聞名京城。在該區(qū)域購房者中，外來經商和務工人員也占了較大比例。今后一兩年內，豐臺區(qū)將對原有市場進行徹底改造，擴大 規(guī)模，提高檔次和品位。如近兩年重點規(guī)劃建設的麗澤商務區(qū)等項目，在改善該地區(qū)市場政環(huán)境的同時，也將進一步壯大在此區(qū)域安家置業(yè)的購房人群。 在本案所處區(qū)域內，大部分項目對產品的樓體外立面、園林景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理和社區(qū)文化的塑造等方面未能充分重視。與其他區(qū)域樓盤相比，這些項目在自身“內在美”方面尚有不小差距。例如，華源新第項目的塔樓，外立面缺少豐富的線條和造型變化，看上去十分呆板。許多項目的園林綠化以集中綠地和中央景觀為主，忽略了組團間綠化的實用效果。社區(qū)配套也大多 并不完善。與之相對應，各項目在產品的現(xiàn)場包裝與推廣、銷售人員自身素養(yǎng)與服務質量方面也大都有不足之處，普遍存在包裝粗糙、市場形象模糊、售樓員接待不周等現(xiàn)象。例如，多數(shù)項目售樓處布置簡單，缺少精致新穎的門前及周邊的宣傳指引。也正因為本區(qū)域市場中存在諸多問題，才使得朗琴園憑借其較好的產品設計（尤其是園林景觀和雙會所設計）精心的售樓處包裝和全面體現(xiàn)樓盤特點的多類型樓書、鮮明的主題設計和市場形象樹立，在周邊諸多的競爭項目中脫穎而出。 機會的把握 針對 O4 在產品設計方面，本案應對園區(qū)規(guī)劃、園林景觀、建筑造 型與色彩、公共設施等予以高度重視，加強細節(jié)處理，“細部精致耐看是檢驗優(yōu)質樓盤的重要標準之一”。在直接關系家居質量、最受客戶重視的戶型格局上深入挖掘，提高實用性與新穎性，贏得購房者青睞。 同時還應充分認識到優(yōu)秀的現(xiàn)場包裝、市場推廣與優(yōu)質的客戶服務在產品銷售中的增值作用，以及購房者一定程度上的非理性消費傾向對購買行為的影響。如處理得當，可望塑造出“高品質、較低價格”的市場形象，使來此看房者產生“物超所值”的感覺，促進成交。 總結 通過對產品自身和市場環(huán)境的分析可以看出，在產品原有各優(yōu)勢均不突出，而道路與區(qū)位小環(huán) 境短期無法改善的情況下，本案只有通過找準市場空白點或相對弱勢點，強化產品自身設計，從中創(chuàng)造出優(yōu)勢點，并以較高的綜合品質和較強的產品性價比推向市場，才可能贏得競爭，這一點應作為本案的定位與設計思路；而在產品推廣方面，我司建議本案開發(fā)商借鑒南方較先進成熟市場如深圳、廣州等地的一些操盤手法，即準現(xiàn)房發(fā)售、賣房先造小環(huán)境等，以此樹立良好的項目形象，促進銷售。 威脅 (Threat) 北京房產市場的巨大潛力吸引了包括“三外”企業(yè)（外地、外資、外行）在內的眾多開發(fā)商的紛紛加入，投資 額與供應量迅速放大。 20xx 年北京房產市場雖保持了較高的增長速度，但供應增幅已明顯大于銷售增幅，往年“金九銀十”的局面未能出現(xiàn)，各樓盤銷售狀況不一。種種跡象表明，未來市場供應的大量增加已在所難免，北京房產市場競爭將日趨激烈。 在區(qū)域周邊的項目中，麗陽四季已在 8 月份開盤，馨蓮茗苑也也即將在年內開盤。興建麗澤商務區(qū)將涉及豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng) 4 個村、 7000 多人的拆遷，為此，豐益城市花園和麗澤城市花園兩個房地產項目也已啟動。其中，麗澤城市花園居住區(qū)占地 4 平方公里，容納總人口 12 萬至 15 萬人， 在 3至 5 年內將建成本市最大的居住區(qū)。為麗澤路建設做準備安置房源的總建筑面積約 22 萬平方米的三個回遷工程，年內也將開工?？梢哉f未來區(qū)域市場競爭將會日益白熱化。 威脅的應對 O1+O2+O3+T1+T2 綜合來看，今后幾年中北京房產市場和西南區(qū)域市場都充滿了良好的機遇與巨大的挑戰(zhàn)，這就給各開發(fā)商帶來了嚴峻的考驗，只有不斷的提高各環(huán)節(jié)專業(yè)水平，整合各方資源優(yōu)勢，提高精品意識和客戶服務能力，以高品質和高