【正文】 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 10 縣城西部區(qū)域和縣城南部區(qū)域。 項目分布圖 本案位于容城縣住宅市場中心板塊 ,屬南關村和東關村城中村改造項目。 縣城西部 區(qū)域 環(huán)境較差，在售項目有陽光家園和谷豐印象，物業(yè)類型為住宅和沿街商業(yè)，產品類型為多層和高層。區(qū)域內無高檔住宅社區(qū)， 容 城縣供電局和建設局位于此區(qū)域。 縣城南部 為城市的主要發(fā)展方向，為容城縣的政治、文化中心，容城縣政府、容城鎮(zhèn)政府、稅務局、財政局、國土資源局和食品藥品監(jiān)管局等重要機關單位位于此區(qū)域，新容文化廣場作為容城縣唯一的市政公園也 座 落于 此，大大提升本區(qū)域的區(qū)位價值。此區(qū)位交通便利，道路寬闊，沿奧威路向東直達高速路口，借助優(yōu)越的地理位置， 該區(qū)域房地產項目銷售 價格高于其他區(qū)域。 縣城中心 為容城縣傳統(tǒng)的老城區(qū)，為容城縣的金融中心和商業(yè)中心，沿街店鋪林立， 由于涉及大量拆遷改造，成本較高，該區(qū)域開發(fā)量相對較小， 區(qū)域內項目僅有財富大廈， 其 一期為兩棟高層，其中一棟主體已經(jīng)封頂，兩棟均已售罄。后期規(guī)劃有四棟高層， 但建設 時間未定。 縣城東部 發(fā)展相對滯后，無商業(yè)街區(qū)，多為小型的服裝加工廠。目前在售項目有金臺新城，由于金臺東路東沿至津海大街路段還未打通，生活配 套缺乏，銷售狀況不盡理想。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 11 住宅產品特征分析 容城縣 由于 房地產市場起步較晚，整體開發(fā)量仍然偏小，開發(fā)項目水平亦層次不齊，落差較大， 本次調研 實際采集樣本共 7 個項目，其中在售項目共計 5 個，另有 2 個項目已售罄。 項目列表 項目名稱 開發(fā)商 項目位置 當前狀態(tài) 領秀城 保定宇邦房地產開發(fā)有限公司 容 城縣政府東側 銷售中 中金花園 保定市利源房地產開發(fā)有限責任公司 奧威路金海集團對面 銷售中 谷豐印象 容城縣兆業(yè)房地產開發(fā)有限公司 新客街與西城路交叉口（電力局西行 500 米路北） 銷售中 陽光家 園 保定利源房地產開發(fā)有限公司 金臺西路北側原食品公司對面 銷售中 金臺新城 定州市和力房地產開發(fā)有限公司 金臺東路與羅薩大街交叉口金臺路東沿線（東關村與后營村） 銷售中 潤福苑 保定博奧房地產開發(fā)有限公司 奧威路新政府西側聯(lián)通公司旁 已售罄 財富廣場 保定博奧房地產開發(fā)有限公司 古城路與文化街交匯處 二期咨詢中 產品特征分析 ? 容城縣房地產項目多為保定 地區(qū) 及 容城縣當?shù)?開發(fā)商開發(fā)，外來開發(fā)商 極 少，更無一線開發(fā)商進入， 整體 開發(fā)實力及產品研發(fā)能力較弱。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 12 項目物業(yè)類型構成 走訪 項目中，超過 50%以上 項目 在整體規(guī)劃當中 包含住宅和底商兩種物業(yè) 類別 。部分項目中（ 金臺新城和領秀城 ）建設有 商業(yè)綜合體 ，規(guī)劃中涉及 商業(yè)街區(qū)、大型超市、酒店。這兩個項目分別在縣城東 部 和縣城南部，總建筑面積在 3050 萬平 方米， 規(guī)劃的核心產品雖 以住宅為主 ，商業(yè)體量也不容忽視。 領秀城 項目 距離縣城 老 商業(yè)中心較遠，但 位 于縣城的重點發(fā)展區(qū)域，為了突出項目優(yōu)勢，增添生活氛圍，項目依靠自身 大體量商業(yè)來營造配套齊全的市場印象 ，完善生活服務配套。 金臺新城位于金臺東路東沿線上，緊鄰容城縣商貿城，借助金臺東路 的打通，將與商貿城連接，所以金臺新城大力發(fā)展沿街商業(yè)， 打造一站式 商業(yè)綜合體。 ☆ 擁有商業(yè)綜合體項目列表 項目名稱 物業(yè)類型 地理位置 總建面 領秀城 住宅 +底商 +大型商超 +商業(yè)街 縣城南部 30 萬平米（西側兩層商業(yè)街區(qū)，南側 5 萬平米超市） 金臺新城 住宅 +底商 +商業(yè)街區(qū) 縣城東部 45 萬平米（ 1000 米商業(yè)街區(qū)， 8萬平米商業(yè)） 樣本項目物業(yè)類型構成住宅+底商57%住宅14%住宅+底商/商業(yè)綜合體29%保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 13 小高層 /高層住宅產品是當前市場主流產品 樣本項目住宅產品類型構成多層+小高層住宅14%別墅+洋房+小高層住宅14%多層住宅14%小高層/高層住宅58% 從上表可以看出， 規(guī)劃有 小高層 /高層 物業(yè)類型的 住宅 項目 在調研項目中 所占比重超過 50%。 但 在 調研項目中， 高層產品 均作為輔助產品出現(xiàn)，目的在于通過增加建筑面積達到提升容積率目的 ，即使小高層和高層產品搭配的項目中，高層產品建筑面積所占比重也不超過 20%。在縣級城市來講，大眾對高層 住宅接受程度仍有待引導。 為了增加建筑面積，高層住宅通常和小高層住宅相互配合， 可以 增加 規(guī)劃 空間上的變化。在中高端項目中，小高層 規(guī)劃 產品占據(jù)主流產品地位。 ☆ 板式住宅是當前產品的主流 調研項目建筑形式絕大部分仍以板式建筑為主。這與容城縣 居民購房習慣相契合。南北通透、采光較好的板式住宅是購房者 首選產品，尤其 對于中 高端住宅項目而言，板式住宅 認可程度更高。 本次調研中， 29%的項目 產品 供給 為 板塔結合類型產品。其中 部分 帶有公寓類型性質的一室小戶型產品。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 14 綠化率普遍較高，相對于抽象指標而言，客戶更注重景觀環(huán)境 從上表可以看出， 當?shù)仨椖吭?綠化率 指標方面，基本都符合相關規(guī)定， 幾乎全部項目的綠化率均高于 30%。 容城縣房地產整體市場中的新建住宅項目在逐漸提升自身品質，尤其是中高端住宅項目，綠化率普遍偏高。高綠化率已成為房地產住宅項目共性。 與高綠化率相對應的景觀環(huán)境營造也是中高端項目競爭的 重點之一。部分中高端項目著力打造 主題 景觀， 比如 中央水系，以期在居住環(huán)境的營造上能夠吸引購房者。但所有新建住宅項目的景觀打造均屬于規(guī)劃中， 尚未看到 真實的景觀區(qū)出現(xiàn)，人們普遍對最終效果抱有懷疑態(tài)度。 樣本項目綠化率對比圖3040%（含40%）71%40%50%29%保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 15 本節(jié)結論 本次調研 共走訪了容城縣 7 個住宅項目，其中包括 5 個在售項目和 2 個已售罄項目，來總結此類產品現(xiàn)狀特點： ? 住宅項目 整體規(guī)劃建設方面，多 以住宅 +底商的物業(yè)類型為主 。 ? 地理位置、大型商業(yè)配套、景觀構成房地產開發(fā)項目的競爭核心。 ? 住宅產品 供給主要 以小高層板樓為主，小高層產品的供給量較大，多層產 品相對缺乏。 建議 本案應考慮當?shù)鼐用竦木幼×晳T， 建設具有市場競爭力并且 符合市場需求的高品質 低密度 住宅。 ? 容城縣新建住宅項目 比較 注重綠化率的增加，但尚屬于規(guī)劃中，還沒有真實的景觀區(qū)出現(xiàn)。本案 可在景觀體驗方面 尋求突破，帶有特色的景觀設計更能吸引人。 容城縣房地產開發(fā)尚處于 起步階段 ， 存在市場機會與發(fā)展空間。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 16 住宅市場價格走勢 本次調研容 城縣的 住宅項目部分是 從 2020 年上半年開始銷售至今，至 2020 年上半年項目價格達到峰頂，部分項目最高價格達到 3200 元。 2020 年下半年，受政策環(huán)境的影響， 成交量大幅萎縮情況下， 各樓盤開始大力促銷， 房價出現(xiàn)大幅回落 。 ☆ 年度住宅均價： 數(shù)據(jù)來源：石家莊聯(lián)眾同業(yè)根據(jù)調研項目價格走勢整理 樓盤 名 稱 5 月 銷 售 均價 付款方式 優(yōu) 惠措施 備注 領秀城 2800 元 一次性、分期、貸款 全款每平米優(yōu)惠 100元 中間 1013 層售價最高 2900 元， 10 層以下層差 20 元， 13 層以上層差 50 元 中金花園 2660 元 一次性、分期、貸款 總房款優(yōu)惠 2 萬元 開盤時售價 2700 元，最高售價 3000 元 金臺新城 2200 元 一次性 、分期、貸款 —— 開盤前期內部認購最低價 1800 元 谷豐印象 2800 元 一次性、分期、貸款 每平米優(yōu)惠 150 元，一次性付清每平米再優(yōu)惠 100 元 陽光家園 2400 元 一次性、分期、貸款 一次性優(yōu)惠 200 元，分期優(yōu)惠 160 元，貸款每平米優(yōu)惠 100 元 容城縣2020年至2020年住宅市場均價 單位：元/平米2572260022002700202030002020年 2020年(16) 2020年（712） 2020年（14）保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 17 較 2020 年相比，房價有下降 趨勢，受 消費者觀望 和房地產政策等多方面因素影響，預計此輪價格調整還將持續(xù)一段時間。從長遠來看，價格的適當調整有利于 區(qū)域 房地產市場長期穩(wěn)定發(fā)展。但短期市場表現(xiàn)明顯欠佳。在這樣的市場環(huán)境中如果想脫穎而出獲得良好的銷售業(yè)績，需要 產品、價格、服務等多方面支撐。 典型案例分析 由于 容 城縣城小，從任何一個住宅區(qū)域至縣城中心 基本都在 10 分鐘 車程 以內 ，客群在選購住宅時更多的是看中項目自身品質、所屬區(qū)域及周邊的環(huán)境。從項目區(qū)位環(huán)境、物業(yè)類型和項目體量來看，能與本案形成競爭的項目為領秀城和金臺新城。通過對 典型項目的綜合 分析，以期對本項目的產品定位 及開發(fā) 帶來 更多 啟示。 領秀城 ☆ 項目位置 項目位于奧威路與板正南 大街交叉口西北角，位于容城 縣政府東側，財政局對面，東 臨公安局，屬于容城縣 行政 中心地段。接待中心位于項目 的西南側 。 領秀城由 保定宇邦房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，為本地開發(fā)商，曾在容城縣開發(fā)的項目有新容花園，在縣級區(qū)域來講，開發(fā)實力較雄厚。 ☆ 售樓部現(xiàn)場包裝情況 售樓部前為較大型的活動廣場和噴 泉景觀，在臨近奧威路的綠化帶上 豎立了高大的導視牌，項目形象突 出，僅從售樓部外觀來看，給人感 覺就有高端的大盤氣勢。售樓部內 部面積 300 平米左右，裝修豪華大 氣，屬歐式裝修風格，談判區(qū)分有普通的圓桌坐椅區(qū)和高檔沙發(fā)區(qū)，現(xiàn)有銷售物料只有沙盤和戶型模型。銷售團隊為石家莊的代理公司，銷售人員整體素質較高，注重接待禮儀，銷售人員統(tǒng)一著裝 ，形象氣質較好，談吐及表達方式很得體。整體感覺很專業(yè)。通過調研了解到，項目前期為承德的一家代理公司負責代理銷售，但整保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 18 體定位包裝做的不 夠 到位， 新 代理公司介入后，對整個項目重新做了產品定位