【正文】 本案，交通便捷。 樓宇自動化系統(tǒng)：大廈選用先進(jìn)的“雙良”牌中央空調(diào)機(jī)組，采用燃?xì)庵比紮C(jī)，可自動控制冷、熱量，控制所有新風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)的啟停，用戶自行調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；四部美國 OTIS 客梯和一部三洋貨梯 快速提高辦公效率。 南、北肖墻分布有： 御花園假日廣場、珠琳旺角 等幾個辦 公項(xiàng)目。 20xx 年一季度太原房價與去年同期相比上漲了 %，其中，房屋銷售綜合價格為每平方米 元，商品房 銷售平均價格為每平方米 元。 通過部分建議，提醒開發(fā)商能夠緊密結(jié)合地塊周邊未來商務(wù)物業(yè)市場需求，使項(xiàng)目在建筑形象、功能配套等產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面更加適應(yīng)未來市場需求特點(diǎn)，進(jìn)而推動項(xiàng)目在銷售、推廣等環(huán)節(jié)的方案實(shí)施。 在價格供應(yīng)方面，“價高質(zhì)劣”項(xiàng)目的市場機(jī)會已蕩然無存，反映出消費(fèi)者投資已逐漸趨于理性，開發(fā)商以高價格賺取高額利潤的預(yù)期已不現(xiàn)實(shí)，未來太原房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢應(yīng)是在產(chǎn)品規(guī)劃、價格策略、銷售管理、售后服務(wù)等方面的綜合競爭。部分寫字樓臨街街道較窄，在高峰期間內(nèi)，造成業(yè)主驅(qū)車出行不便。 保安自動化系統(tǒng)：閉路監(jiān)控、定位巡查、電子巡更系統(tǒng)、防 盜報(bào)警系統(tǒng)、智能樓宇自控系統(tǒng)、防盜控制主機(jī)、紅外線微波探測器、停車庫自動管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程智能化監(jiān)控。 3) 年尾不是公開面市銷售的最佳時機(jī)。 嘉業(yè)大廈Ⅱ 戶型 平米 項(xiàng)目定位確立后，所有條件都要做到一致連貫，令使用者、投資者感受到所有工作細(xì)節(jié)都與項(xiàng)目定位切合；從項(xiàng)目規(guī)劃、裝飾、功能配套、業(yè)態(tài)布局、推廣包裝到銷售人員素質(zhì)、未來物業(yè)管理，小至一個形象標(biāo)志、路牌，無時無處都應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目的定位。 ? 成長型公司 中小企業(yè)主 城區(qū)和郊區(qū)的私營企業(yè)主，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，為改善辦公環(huán)境，對中、低檔寫字樓、商住樓項(xiàng)目有較強(qiáng)的購買意向。根據(jù)目前的銷售需要，開發(fā)商應(yīng)申請盡可能大的銀行按揭額度，以減輕客戶一次性付款的壓力，必要時開發(fā)商可提供擔(dān)?；蛘咴试S按揭客戶將自付款項(xiàng)分期支付。 二、方案實(shí)施 綜合本項(xiàng)目現(xiàn)狀及銷售任務(wù)，建議將整體營銷方案分為四個階段： 第一階段 直銷試探期： 20xx 年 12 月上旬 —— 20xx 年 1 月中旬 第二階段 引導(dǎo)認(rèn)購期： 20xx 年 2 月中旬 —— 20xx 年 3 月 27 日 第三階段 開盤強(qiáng)銷期： 20xx 年 3 月 28 日 —— 20xx 年 6 月 30 日 第四階段 持續(xù)熱銷期： 20xx 年 7 月 1 日 —— 20xx 年 8 月下旬 具體階段營銷方案如下： 第一階段 直銷試探期 ： 20xx 年 12 月上旬 —— 20xx 年 1 月中旬 階段工作目的： 爭取在短時期內(nèi)迅速確定市場定位，并實(shí)現(xiàn)外圍買家認(rèn)購量擴(kuò)大的任務(wù)。 推廣配合： 通過對項(xiàng)目開盤盛況和熱銷情況的報(bào)道，以及對項(xiàng)目及開發(fā)商的推廣宣傳，向市場輻射項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，鞏固項(xiàng)目的銷售熱度。 一、廣告主題 通過對項(xiàng)目的市場定位分析，確定項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體，因此，一切廣告活動都將圍繞著其開展，一切廣告信息的傳遞也都是圍 繞著他們進(jìn)行。 第四階段 持續(xù)熱銷期 ： 06年 7月 1日 — 06年 8月下旬 第四階段：持續(xù)熱銷期 發(fā)布目的 主要展現(xiàn)項(xiàng)目熱銷態(tài)勢，暗示即將封盤機(jī)會無多。所以，本案的產(chǎn)品定位還需以開發(fā)商進(jìn)行深入探討，最終把握客觀實(shí)際問題，解決項(xiàng)目面臨的制約因素，完成銷售目標(biāo)。 少量報(bào)廣，開盤前積客。金座 該案名沿用了天馬名座、天馬銀座的天馬兩字，巧妙地使三幢相鄰的力天世紀(jì)系列產(chǎn)品連為一體，可以利用天馬這一品牌資源快 速建立產(chǎn)品形象。 第三階段 開盤強(qiáng)銷期 ： 20xx 年 3 月 28 日 —— 20xx 年 6 月 30 日 階段工作目的： 在正式開盤時全面落實(shí)認(rèn)購定單，迅速、集中回籠資金，確立項(xiàng)目市場地位。 二、目標(biāo)完成計(jì)劃 基于以上綜合考慮，建議在銷售人員配備、項(xiàng)目包裝等各項(xiàng)工作配合到位的情況 下，以量化和質(zhì)化 兩個標(biāo)準(zhǔn)確定本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)： 量化標(biāo)準(zhǔn)銷售目標(biāo) ： ⑴、 擬定 20xx 年 12 月上旬 —— 20xx 年 1 月中旬試探性直銷完成整體銷售任務(wù)的 10%— 20%； ⑵、 20xx 年 2 月中旬 —— 20xx 年 3 月 27 日完成整體銷售任務(wù)的 30%—40%； ⑶、 20xx 年 3 月 28 日 —— 20xx 年 6 月 30 日完成整體銷售任務(wù)的 80%以上 ； ⑷、 尾房銷售進(jìn)度按開發(fā)商要求與未來市場情況制定。 在均價的基礎(chǔ)上預(yù)留合理的議價空間。 第三節(jié) 目標(biāo)客戶定位 一、 目標(biāo)客戶構(gòu)成 針對項(xiàng)目特點(diǎn)具體分析大約分為： 自用類型、投資類型客戶兩大目標(biāo)客戶群體 ，而投資類型客戶又可分為長期投資者和短期投資者兩種。 第一代商務(wù)公寓是住宅立項(xiàng)，完全按照純住宅設(shè)計(jì)，沒有考慮任何商住的功能，主要針對于剛起步的創(chuàng)業(yè)型公司。 劣勢 1) 產(chǎn)品功能定位不清晰，自身配套不足，例如：車位不足，物業(yè)管理無品牌支撐； 2) 項(xiàng)目主力戶型多為東西朝向，進(jìn)深偏大，對于持傳統(tǒng)置業(yè)觀念的北方客戶無吸引力； 3) 本項(xiàng)目主體工程過半，目前對結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間余地已不大。 消防自動化系統(tǒng)：消防監(jiān)控系統(tǒng)、可自動消防監(jiān)控、自動報(bào)警。國貿(mào)大廈東塔樓13 層 40 層的寫字間對客戶整層銷售，西塔樓 1319 層對客戶整層出租，均由客戶自行進(jìn)行裝修，租價在 元 — 元 /天，租價居寫字樓項(xiàng)目之首；華宇國際租價為 元 /天；雙龍大廈租價在 元 /天左右。在國家宏觀政策的調(diào)控下，太原市 20xx 年一季度房價依舊保持了小幅上漲，后半年房價走勢很難預(yù)測，預(yù)期漲浮的可能性較大，但幅度不會過高。 ： ； :； 群： 魚池街綜合樓項(xiàng)目 營銷策劃報(bào)告 目 錄 前 言 第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場 發(fā)展趨勢 第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第一節(jié) 整體概況 第二節(jié) 市場細(xì)化分析 第三節(jié) 典型項(xiàng)目及可借鑒項(xiàng)目分析 第四節(jié) 辦公物業(yè)市場發(fā)展預(yù)期 第三章 項(xiàng)目分析 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、 地塊特征 二、 位置及交通 三、 產(chǎn)品主要指標(biāo) 第二節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會 威脅 二、項(xiàng)目 SWOT 總結(jié)分析 第四章 項(xiàng)目定位分析 第一節(jié) 項(xiàng)目定位策略 一、項(xiàng)目定位依據(jù) 二、項(xiàng)目定位 三、總結(jié) 第二節(jié) 項(xiàng)目形象定位 一、項(xiàng)目形象定位因素 二、形象定位 第三節(jié) 目標(biāo)客戶定位 一、目標(biāo)客戶構(gòu)成 二、目標(biāo)客戶身份特征 三、 需求偏好、價值取向 第四節(jié) 項(xiàng)目功能定位 一、項(xiàng)目功能及檔次定位 二、項(xiàng)目裝修裝飾風(fēng)格定位 第五節(jié) 銷售模式定位 一、定位原則 二、銷售模式定位 第六節(jié) 價格定位 一、定位原則 二、定價方法 三、價格體系 四、付款方式 第五章 項(xiàng)目初步營銷方案 第一節(jié) 確定銷售目的和目標(biāo) 一、確定銷售目的 二、目標(biāo)完成計(jì)劃 第二節(jié) 方案實(shí)施 一、方案實(shí)施要點(diǎn) 二、方案實(shí)施 第六章 市場推廣初步計(jì)劃 第一節(jié) 項(xiàng)目案名定位建議 一、 案名定位因素 二、 案名定位 第二節(jié) 市場推廣原則 一、廣告主題 二、推廣附件準(zhǔn)備 三、媒體策略 第三節(jié) 推廣計(jì)劃初步思路 第四節(jié) 推廣計(jì)劃所需支持 一、 各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)及支持 二、開發(fā)公司配合 第五節(jié) 推廣活動方案 第七章 結(jié)束語 前 言 《報(bào)告》主要針對本項(xiàng)目所在區(qū)域一系列深入調(diào)研分析而引出本項(xiàng)目戰(zhàn)略指導(dǎo)思想、營銷策劃定位報(bào)告。 從目前北城區(qū)價格供應(yīng)來看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價格適中的中、小戶型尚受消費(fèi)者認(rèn)可以外，高檔項(xiàng)目 銷售狀況已步履維艱。 杏花嶺區(qū)寫字樓項(xiàng)目租價示意圖3 2 101234國貿(mào)大廈 華宇國際 第五大道中盛國際大廈 珠琳國際大廈珠琳旺角御花園假日廣場雙龍大廈 金色10 0租金( 元/ 天/ 平米). 三、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)用 從下圖可以看出物業(yè)費(fèi)用最高的是國貿(mào)大廈為 10 元 /月 /平米；金色 100 費(fèi)用最低，在 元 /月 /平米左右；其余各項(xiàng)目中寫字樓物業(yè)費(fèi)用集中在 35 元 /月 /平米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了物業(yè)費(fèi)用集中在 元 /月 /平米左右的商住項(xiàng)目。 二、項(xiàng)目特點(diǎn)：