上海別墅報(bào)告(下)(存儲(chǔ)版)
【正文】 從整體而言，靠近莘莊地區(qū)，別墅以中、低檔為主；而越靠近佘山鎮(zhèn)，特別是佘山及天馬山山腳處，別墅則逐顯高檔，頂級(jí)別墅天馬花苑、上海紫園就位于山腳。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： —— 處于旗忠體育城，發(fā)展前景較好，可利用的資源相當(dāng)豐富，如 18 洞高爾夫、游艇俱樂(lè)部、森林公園、國(guó)際網(wǎng)球中心 —— 產(chǎn)品規(guī)劃較好，小區(qū)環(huán)境佳，綠化率高，建筑風(fēng)格適合多種需求 產(chǎn)品劣勢(shì)： —— 區(qū)域別墅市場(chǎng)不成熟 —— 道路交通狀況較差 山水世紀(jì) 項(xiàng)目本身規(guī)劃較一般，以體育城為最大賣點(diǎn) 樓盤地址： 旗忠曙光路 1688 號(hào) 7 預(yù)售價(jià)格： 800010000 元 /平方米 開(kāi) 發(fā) 商： 上海旗忠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)公司 建筑設(shè)計(jì)： 上海中鼎世華建筑設(shè)計(jì)所 營(yíng)銷企劃： 加興機(jī)構(gòu) 基本規(guī)劃： 地處旗忠高爾夫球場(chǎng)西，曙光路以東，占地面積127076 平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，共建造124 幢獨(dú)立別墅，分三期開(kāi)發(fā)。較之一般的別墅，高爾夫別墅的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它具有更好的自然景觀和建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。 其次，高爾夫別墅大多四 面環(huán)湖，獨(dú)有的內(nèi)湖水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，串連起棟棟別墅 ，將整個(gè)大社區(qū)聯(lián)系在一起。 同時(shí)，許多別墅區(qū)內(nèi)還 有 專門的會(huì)所和 很多 公眾的活動(dòng)場(chǎng)所 ， 如 兒童區(qū)、公開(kāi)的綠地和活動(dòng)角落， 這些輔助 設(shè)施 ，增添了居家閑適的味道。擁有相當(dāng)實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)老板和眾多外資企業(yè)高級(jí)管理人群將是此類別墅潛在消費(fèi)群體。 房型規(guī)劃： 純獨(dú)棟，雙層設(shè)計(jì)，房型面積 276457 平方米，房型的種類比較單一，主要有四種房型。 據(jù)了解整個(gè)松江別墅的主要客源為工業(yè)區(qū)及出口加工區(qū)內(nèi)的中高層管理階層，隨著更多知名企業(yè)的入駐，工業(yè)區(qū)及出口加工區(qū)周邊地區(qū)的別墅市場(chǎng)將仍有很大的發(fā)展空 間。獨(dú)立別墅能座落于世界級(jí)大規(guī)模高爾夫球場(chǎng)中不得不使該區(qū)域的價(jià)格在整個(gè)別墅市場(chǎng)中立于不敗之地。如麗水華庭理想墅 34004300 元 /平方米、江南文化園 3850 元 /平方米；中檔別墅次之，如淺水灣別墅 63007500 元 /平方米。 中高檔別墅 中高檔別墅是目前市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，在小區(qū)規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀，充分利用自然水系并結(jié)合人工改造，營(yíng)造親水別墅，滿足人對(duì)原生態(tài)自然環(huán)境的要求。小區(qū)內(nèi)有會(huì)所，但面積偏小，功能較單一。規(guī)劃中的 R4 線 2020 年通車。小區(qū)內(nèi) 1600 平方米的商業(yè)休閑中心功能齊全。目前在上海購(gòu)買新房所產(chǎn) 生的契稅如果是住宅類項(xiàng)目全部都是總房?jī)r(jià)的％，但花園住宅類需要 3％；如果是商業(yè)類或辦公類性質(zhì)的物業(yè)，購(gòu)買后所要交納的契稅比例也為 3％。 銷售狀況：該盤預(yù)計(jì)將于 5 月份現(xiàn)房開(kāi)盤，目前被預(yù)訂了 3套。南塊規(guī)劃面積 24776 平方米，小區(qū)由 18 幢雙拼別墅和 7 幢疊加別墅組成。 環(huán)境設(shè)計(jì)：小區(qū)擁有中央湖景，容積率 ，每戶奉送花園。房型設(shè)計(jì)緊湊，充分利用空間，聯(lián)體房型設(shè)露天車庫(kù)，疊式上層辟空中花園。從產(chǎn)品形態(tài)上來(lái)看：全部是獨(dú)幢帶大面積花園的別墅；面積在 400平方米以上；房型設(shè)計(jì)講究層次感和各功能區(qū)的明顯劃分，重視每間房間的景觀；小區(qū)內(nèi)會(huì)所設(shè)施豪華，功能齊全。 ? 新橋鎮(zhèn)和九亭鎮(zhèn)離莘莊較近，區(qū)域間別墅價(jià)格相差無(wú)幾 。再者土地開(kāi)發(fā)量大、規(guī)劃起點(diǎn)高，使人們?cè)谏剿g享受現(xiàn)代生活的樂(lè)趣。 目前，松江區(qū)容各類檔次別墅于一體，但分布很有規(guī)律，頂級(jí)別墅基本云集于佘山風(fēng)景區(qū)，依托自然景觀及地理優(yōu)勢(shì)，大大提升了別墅的品質(zhì)，使該地區(qū)的別 墅項(xiàng)目始終鶴立群芳，最典型的有天馬花苑、上海紫園；高檔別墅主要集中在泗涇鎮(zhèn)，如：銀湖別墅、云頂別墅；九亭鎮(zhèn)主要以居家型的中、低檔別墅為主，如：新上海弄里人家、悅景苑、江南文化園；新橋鎮(zhèn)以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，如麗水華庭理想墅。 銷售情況： 該物業(yè)的 銷售情況比較不理想， 2001 年去化相當(dāng)緩慢， 2002 年以現(xiàn)房再度公開(kāi)，逐漸起色，一期房源去化三分之二左右。 上海高爾夫別墅價(jià)格段數(shù)量分布 3 [四 ]、客源分析 高爾夫別墅 屬于景觀房產(chǎn)，依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的居住項(xiàng)目。連綿起伏的坡地把這些單個(gè)的元素連接成一道美麗的風(fēng)景。 如今 ， 人們選擇別墅不再僅僅局限于別墅本身，而是一種別墅生活，因而遠(yuǎn)離塵市但交通便捷的 高爾夫別墅 ，成了上海人看好的別墅理想地。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海的高爾夫別墅項(xiàng)目中，境外人士購(gòu)買的占據(jù)了半數(shù)以上的比例，他們購(gòu)買的別墅總價(jià)基本上都在 300800萬(wàn)元 /套之間，而一些總價(jià)在 150300 萬(wàn)元 /套 的別墅購(gòu)買者中， 本地人士、 年齡為 30～ 45 歲之間的人居多。 物業(yè)特色： 東、南、北
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