【正文】 步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。佘山腳下的上海紫園最高定價達到 億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經被訂走。松江區(qū)域內別墅供應量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯排別墅的天下。物業(yè)類型獨立別墅群 獨立別墅群 各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯體別墅為主物業(yè)檔次頂級、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔價格單價均在 10000元以上6000—7000 元/ 獨立別墅價格在 6000—4000— 3000—24 / 43特征平方米 7000 元/平方米，其它類型產品價格跨度較大，3000—7000元/平方米不等6500 元/平方米4500 元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經濟型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機場非常近，已成為中檔別墅群。 ? 一般單價目前聯體別墅單價多在 30005000元之間，面積 200 平方米左右，總價 70 萬150 萬，相當市中心一套中高檔公寓。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準備上市的別墅項目初步定價意圖基本上在總價 250 萬以上、均價 8000 元/平方米甚至 10000 元/平方米以上。? 職業(yè)構成——金字塔分布28 / 43中高級管理人員比例最高，達到 ％，以下則依此為專業(yè)技術人員占％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為 ％，其他情況則有 ％。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過43Ｎ ? 2%Ｒ 7Ｎ Ｘ Ｕ Ｅ15Ｎ Ｓ Ｖ ＥＶ .10% Ｖ Ｎ Ｗ 7ＥＰ .00%10Ｎ Ｐ Ｐ ＥＲ 0Ｎ Ｐ Ｐ %Ｓ Ｐ .00%%%?? ???? ? ?? ???? ?? ??? ?? ??? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 高檔別墅中檔別墅低檔別墅市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質量提出很高的要求，單棟價格在 300 萬元以上。三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析根據本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。沿街一幢商住樓設計新穎，獲得上海市建筑設計獎。其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。如在 9個國家擁有 34 家生產廠家的全球性 EMS 供應商美國惠亞集團公司（America Viasystems Group Incorporation） ，在園區(qū)內投資近 5000 萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰?。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島（2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值可類比項目的詳細資料見第三部分第三小節(jié)。但就總體承付能力而言，心理價位在 100—250 萬元間的達 %，100 萬元以下的為%，與需求的主力面積段較為匹配。4 會所整修費 15 包括內外墻粉刷積累不簡單裝修。敏感因素的影響金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價敏感系數 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%）銷售均價(元/m 2) 4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入 8635 8207 7779 9063 9490 項目利潤 1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤 1151 880 608 1423 1694 單位凈利 606 463 320 749 891 銷售毛利率% % % % % % 銷售凈利率% % % % % %敏感系數（凈利率） 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本敏感系數 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%）單位開發(fā)成本(元/m 2) 3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本 6254 5941 5629 6567 6879 項目利潤 1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤 1152 1361 1571 942 733 單位凈利 606 716 826 496 385 銷售毛利率% % % % % % 銷售凈利率% % % % % %敏感系數（凈利率） 說明：該表敏感系數為 100%時，指基于可行性報告測算的指標。 （該銷售計劃為保守的計劃方案） ；銷售的每月回款按當月回款的 80%加上上月回款的 20%計；內部收益率可使用 IRR 函數，表達式=IRR（B1：Bn） ，B 指各期凈現金流量（期數次序不得顛倒） 。3 別墅單體整修費300 包括外墻清洗、內墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。二、東海別墅 4000——5000 元/ 平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致據《新民晚報》的報道，2022 年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的 77%，其余依次為雙聯體別墅、排屋、概念性層疊別墅。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性；? 修復每幢別墅的大門，并設計大門造型；? 別墅室內需要清掃；? 部分戶型，如戶型 A 的結構設計需要整改；? 小區(qū)內植被和草坪需要修整；? 小區(qū)加設智能化安保系統，并更換物業(yè)管理公司；? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；? 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；? 清洗游泳池；? 小區(qū)大門重新設計并建造；? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象；? 配備一輛看房專車。總規(guī)劃面積為 12022 畝，將建成以高新技術為先導，以現代化工業(yè)為主，與第三產業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的，與國際經濟發(fā)展相適應的高水準的工業(yè)園區(qū)。目前，南翔鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 220 多家，累計引進外資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬美元。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個高起點、高標準建設的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。29 / 43程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在 35—50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。可謂“真正的金色或明或暗” 。但是這些僅僅是基本共性，由于別墅購買者的職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對于別墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現出一定的差異性。? 短期內可能出現的結構性矛盾從近階段別墅項目的上市情況來看，短期內供需關系出現結構性矛盾的可能性比較大。上海別墅市場的價格區(qū)間? 總價結構通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現，目前上海別墅供應量集中在 100萬至 200 萬價格段，占到了供應量的 46%；其次是總價在 200 至 300 萬的中高檔別墅，占總供應量的 17%；而總價在 100 萬以下的經濟型別墅和總價在 300萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。小區(qū)自身配套。佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū)——佘山風景區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70—150 萬元/棟左右的經濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2022年 2022年 2022年別 墅 物 業(yè) 的 銷 售 面 積 占 住 宅 開 發(fā) 面 積 的 百 分 比另一方面，市場形成了有效供應。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到釋放。購房者結構：上海市居民購房套數占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應上升，其中，外地人市購房比例由 %上升至%，境外人士的比例則從 %升至 %。四、項目的初步評估東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。據悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設公交巴士；此外，由于項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌，屆時將可以借用。? 小區(qū)內道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。二、項目現狀項目目前為別墅現房，占地面積 萬多平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 。　　　 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經濟因素對本項目呈現的利好態(tài)勢。該項目邀請了國內房地產界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家國有資產相對控股的上市公司，經營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產、貿易等領域。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風范”的啟動標志著嘉定區(qū)房地產業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍天、滬太、徐行等 20 多個私營經濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應正日益顯現。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。其價格段主要出現在 100——200 萬元的中低檔別墅區(qū)間。從銷售看，全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％。全年實現國內生產總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關鍵。（3）根據價值要素對比值，結合各類比別墅項目的均價，通過算術平均法推斷出本項目可實現的均價本項目可實現的均價=可類比別墅項目的均價/可類比別墅項目的綜合分值*100均價（元/平方米） 綜合分值 東海別墅可實現的均價（元/平方米）5 / 43東渡園景別墅3800 924130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術平均值 4499東海別墅可實現的均價三大價位：低價位：4000 元/平方米，中價位：4500 元/平方米，高價位：5000 元/平方米。第三部分 市場現狀及其趨勢判斷一、上海市房地產市場整體分析2022 年上海房地產市場現狀分析3 / 432022 年上海房地產市場趨勢判斷二、上海市別墅市場整體分析上海別墅市場回顧和展望上海別墅市場用途的六大類型上海別墅市場的區(qū)域分布上海別墅市場的價格區(qū)間上海別墅市場的供需狀況上海別墅市場的客源構成三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析四、南翔鎮(zhèn)房地產市場及樓盤分析第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產品的營銷建議通過第三部分的市場分析得出：一、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢? 由于上海房地產市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現供小于求的態(tài)勢，作為現房的東海別墅 2022 年入市的市場風險較小；? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項目帶來機遇；? 東海別墅的轉讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中小面積產品較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯；? 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；? 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕。七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。項目營銷的建議項目需要改建的具體方案：4 / 43? 外墻面需要清洗；? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。二、東海別墅 4000——5000 元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致三、分析各價位下的均價的銷售風險綜合結論：鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇 4500 元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。如果仔細端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現：從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強弓。城市綜合服務功能不斷提升，第三產業(yè)增加值占國內生產總值的比重繼續(xù)提高，達到51％。全年成交過戶面積 萬平方米，比