【正文】 面積比幢數(shù)比A19%%B17%%C15%%D1%%E4%%F1%%G6%%H5%%I4%%合計72小區(qū)現(xiàn)狀l 英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實木大門。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學8所。由于東海別墅項目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。l 2002年新盤整體價格水平繼續(xù)上移自2001年第四季度樓價躍上一個新的臺階后，2002年各季價格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應求的矛盾之中。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走。 msoasciifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofareastlanguage: ZHCN。204。Times New Roman39。Times New Roman39。229。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastfontfamily: 203。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。 msoansilanguage: ENUS。206。 msobidifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。204。\000B_39。 msobidilanguage: ARSA投資型別墅——如上海的老別墅。配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設置滿足日常的需要。徐涇鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域特征較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好，優(yōu)美的環(huán)境物業(yè)類型獨立別墅獨立別墅物業(yè)檔次中高檔中檔價格特征7000元/平方米4000—5000元/平方米物業(yè)用途度假、居住、投資為主休閑性度假、投資為主代表性別墅湖畔佳苑、綠波花園威尼斯花園、國際華城浦東南匯浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領集中區(qū)域，對別墅的消化能力強，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。l 板塊均價上海別墅市場的供需狀況l 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾目前可以肯定的是，別墅市場的供應在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。這種行為可以理解。以排屋為主，有一定私人花園，單棟價格在70萬150之間。項目分析l 德華新苑發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓基地面積：6698平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路612號銷售面積：9450平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街224號容積率： 聯(lián)系電話：59128764綠化率： 40% 單價范圍：2550—3200元/平方米預售號： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中建筑樓層：多層l 德華新苑價格范圍：2550～3000元/M2樓盤地址：德華路612號開盤時間：2001－11－18樓盤狀況：多層復合式、多層住宅（期房主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2　　　 三式一廳二衛(wèi)： M2　　　 二式一廳二衛(wèi)：95 M2　　　 二式一廳一衛(wèi)： M2l 德園路328號商住樓發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓基地面積：11100平方米基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路328弄銷售面積：18600平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街224號容積率： 聯(lián)系電話：59128764單價范圍：2400 ——2880元/平方米建筑樓層：多層l 古猗園路355弄住宅　　 古猗園路355弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議一、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢l 由于上海房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，作為現(xiàn)房的東海別墅2003年入市的市場風險較??；l 嘉定區(qū)F1方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項目帶來機遇；l 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中小面積產(chǎn)品較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯；l 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；l 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。由于本項目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項目具有一定的性價比優(yōu)勢，故對于投資概念強的私營老板具有吸引力。根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值測算可類比區(qū)域公寓均價（元/平方米）別墅均價（元/平方米）公寓與別墅價格比值普陀桃浦區(qū)380055001：閔行春申區(qū)450065001：松江新城區(qū)300046001：南匯康橋區(qū)320050001：浦東金橋區(qū)400060001：算術(shù)平均值1：目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價為2700元/平方米，以1：，本項目可能的市場均價為4050元/平方米。三、分析各價位下的均價的銷售風險均價銷售風險低價位：4000元/平方米獲得基本運作收益和基本市場投入收益，承擔較小的市場風險中價位：4500元/平方米獲得高市場收益和基本風險收益，同時承擔一定的市場風險高價位：5000元/平方米完全風險出發(fā)，獲得高風險帶來的高收益，承擔較高的推案風險綜合結(jié)論：鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。三、項目利潤測算利潤測算表敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬元序號項目金額備注1營業(yè)收入2減：營業(yè)稅及附加3開發(fā)成本4項目利潤4=1235期間費用 6其中：管理費用 7 銷售費用 8 財務費用9稅前利潤9=4510減：所得稅（33%）10=9*33%11稅后利潤11=910由上表進行利潤指標的測算：l 單位毛利=項目利潤/銷售面積=l 單位凈利=稅后利潤/銷售面積=l 銷售毛利率=項目利潤/銷售收入100%=%l 銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%=%核心指標的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測算具體的現(xiàn)金流量表見下頁。第七部分：綜合分析與建議從以上項目環(huán)境、市場、財務、經(jīng)濟分析可看出：本項目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升時期，各方面的時機都比較成熟，項目抗風險能力較強，且可獲得較好的投資回報。由上表可以看出，銷售收入相對于成本更加敏感。5 綠化整修費10 具體方案待定。作為獨立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在198—334平方米，與潛在需求一致。量化的標準：以低成本改建后的東海別墅為標準，東海別墅的各項為100，優(yōu)于東海別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。另外美國GE照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。至2000年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項目共計50余家。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島項目分析l 東渡園景別墅位 置：與本項目相隔200米占地面積：6萬平方米建筑面積：3萬平方米左右容積率：在售戶數(shù)：48戶物業(yè)類型：14戶聯(lián)體別墅，34戶獨立別墅平均單價：3800元/平方米主力面積：200—300平方米主力總價：75—120萬/套銷售現(xiàn)狀：基本上已經(jīng)售完，銷售人員已撤走競爭分析：東海別墅品質(zhì)優(yōu)于東渡園景別墅l 綠谷別墅位 置：緊鄰本項目經(jīng)營性質(zhì)：只租不售物業(yè)類型：獨立別墅平均租賃價：1000—1500美金/月/套 以正常換算比例為年租金/售價=8%，得出平均售價為120套/平米，均價為5000元/平方米。高檔別墅中檔別墅低檔別墅主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設施全，有大面積的花園，單體價格在150300萬之間。值得注意的是，由于許多私營企業(yè)主或主要合伙人等相對表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚。而相應地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項目露面，然而市場信息顯示恰恰是后者的需求遠遠高于前者。獨立式別墅單價多在6000元以上，面積300平方米左右，總價在200萬元以上。閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域交通方便形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨立別墅別墅品種齊全聯(lián)體、獨立別墅聯(lián)體、獨立別墅物業(yè)檔次高檔中檔中檔中檔價格特征8000元/平方米5000元/平方米7000—8000元/平方米5000—6000元/平方米物業(yè)用途度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅西郊莊園皇都花園、圣陶沙花園隨園天籟青浦青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機場的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要別墅區(qū)域。交通方便。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msofareastfontfamily: 203。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。229。Times New Roman39。Times New Roman39。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofareastlanguage: ZHCN。 msoasciifontfamily: 39。206。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 msofontkerning: 。 msofontkerning: 。229。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70—150萬元/棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。另一方面，市場形成了有效供應。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到釋放。購房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應上升，其中，%%，%%。四、項目的初步評估東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設公交巴士；此外，由于項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌，屆時將可以借用。l 小區(qū)內(nèi)道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。二、項目現(xiàn)狀項目目前為別墅現(xiàn)房。　　　 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。該項目邀請了國內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家國有資產(chǎn)相對控股的上市公司，經(jīng)營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領域。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕。五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預留區(qū)等板塊組成。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫南北，與吳凇江、瀏河相連。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。其價格段主要出現(xiàn)在100——200萬元的中低