【正文】 面積比幢數(shù)比A19%%B17%%C15%%D1%%E4%%F1%%G6%%H5%%I4%%合計(jì)72小區(qū)現(xiàn)狀l 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門。小區(qū)內(nèi)尚無(wú)有線電視、寬帶、等配套。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué)8所。由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。l 2002年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移自2001年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后，2002年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。近三、四年來(lái)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。 msoasciifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofareastlanguage: ZHCN。204。Times New Roman39。Times New Roman39。229。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastfontfamily: 203。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。 msoansilanguage: ENUS。206。 msobidifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。204。\000B_39。 msobidilanguage: ARSA投資型別墅——如上海的老別墅。配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿足日常的需要。徐涇鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域特征較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好，優(yōu)美的環(huán)境物業(yè)類型獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅物業(yè)檔次中高檔中檔價(jià)格特征7000元/平方米4000—5000元/平方米物業(yè)用途度假、居住、投資為主休閑性度假、投資為主代表性別墅湖畔佳苑、綠波花園威尼斯花園、國(guó)際華城浦東南匯浦東的地域?qū)拸V，別墅開(kāi)發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對(duì)別墅的消化能力強(qiáng)，因此一直是上海別墅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。l 板塊均價(jià)上海別墅市場(chǎng)的供需狀況l 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾目前可以肯定的是，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對(duì)微觀市場(chǎng)中的具體別墅項(xiàng)目帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展也帶來(lái)極為不利的影響。這種行為可以理解。以排屋為主，有一定私人花園，單棟價(jià)格在70萬(wàn)150之間。項(xiàng)目分析l 德華新苑發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓基地面積：6698平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路612號(hào)銷售面積：9450平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街224號(hào)容積率： 聯(lián)系電話：59128764綠化率： 40% 單價(jià)范圍：2550—3200元/平方米預(yù)售號(hào)： 開(kāi)發(fā)中 工程狀況：開(kāi)發(fā)中建筑樓層：多層l 德華新苑價(jià)格范圍：2550～3000元/M2樓盤地址：德華路612號(hào)開(kāi)盤時(shí)間：2001－11－18樓盤狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2　　　 三式一廳二衛(wèi)： M2　　　 二式一廳二衛(wèi)：95 M2　　　 二式一廳一衛(wèi)： M2l 德園路328號(hào)商住樓發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓基地面積：11100平方米基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路328弄銷售面積：18600平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街224號(hào)容積率： 聯(lián)系電話：59128764單價(jià)范圍：2400 ——2880元/平方米建筑樓層：多層l 古猗園路355弄住宅　　 古猗園路355弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)l 由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的東海別墅2003年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小；l 嘉定區(qū)F1方程式賽車場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇；l 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯；l 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；l 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。由于本項(xiàng)目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng)目具有一定的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，故對(duì)于投資概念強(qiáng)的私營(yíng)老板具有吸引力。根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià)可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值測(cè)算可類比區(qū)域公寓均價(jià)（元/平方米）別墅均價(jià)（元/平方米）公寓與別墅價(jià)格比值普陀桃浦區(qū)380055001：閔行春申區(qū)450065001：松江新城區(qū)300046001：南匯康橋區(qū)320050001：浦東金橋區(qū)400060001：算術(shù)平均值1：目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為2700元/平方米，以1：，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)為4050元/平方米。三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn)均價(jià)銷售風(fēng)險(xiǎn)低價(jià)位：4000元/平方米獲得基本運(yùn)作收益和基本市場(chǎng)投入收益，承擔(dān)較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中價(jià)位：4500元/平方米獲得高市場(chǎng)收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同時(shí)承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)位：5000元/平方米完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn)綜合結(jié)論：鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)測(cè)算表敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額備注1營(yíng)業(yè)收入2減：營(yíng)業(yè)稅及附加3開(kāi)發(fā)成本4項(xiàng)目利潤(rùn)4=1235期間費(fèi)用 6其中：管理費(fèi)用 7 銷售費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用9稅前利潤(rùn)9=4510減：所得稅（33%）10=9*33%11稅后利潤(rùn)11=910由上表進(jìn)行利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算：l 單位毛利=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售面積=l 單位凈利=稅后利潤(rùn)/銷售面積=l 銷售毛利率=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%=%l 銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%=%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測(cè)算具體的現(xiàn)金流量表見(jiàn)下頁(yè)。第七部分：綜合分析與建議從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。由上表可以看出，銷售收入相對(duì)于成本更加敏感。5 綠化整修費(fèi)10 具體方案待定。作為獨(dú)立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在198—334平方米，與潛在需求一致。量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為100，優(yōu)于東海別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。另外美國(guó)GE照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。至2000年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)50余家。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島項(xiàng)目分析l 東渡園景別墅位 置：與本項(xiàng)目相隔200米占地面積：6萬(wàn)平方米建筑面積：3萬(wàn)平方米左右容積率：在售戶數(shù)：48戶物業(yè)類型：14戶聯(lián)體別墅，34戶獨(dú)立別墅平均單價(jià)：3800元/平方米主力面積：200—300平方米主力總價(jià)：75—120萬(wàn)/套銷售現(xiàn)狀：基本上已經(jīng)售完，銷售人員已撤走競(jìng)爭(zhēng)分析：東海別墅品質(zhì)優(yōu)于東渡園景別墅l 綠谷別墅位 置：緊鄰本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：只租不售物業(yè)類型：獨(dú)立別墅平均租賃價(jià)：1000—1500美金/月/套 以正常換算比例為年租金/售價(jià)=8%，得出平均售價(jià)為120套/平米，均價(jià)為5000元/平方米。高檔別墅中檔別墅低檔別墅主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價(jià)格在150300萬(wàn)之間。值得注意的是，由于許多私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人等相對(duì)表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)。而相應(yīng)地，卻很少見(jiàn)中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目露面，然而市場(chǎng)信息顯示恰恰是后者的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。獨(dú)立式別墅單價(jià)多在6000元以上，面積300平方米左右，總價(jià)在200萬(wàn)元以上。閔行區(qū)又一個(gè)普通住宅的熱點(diǎn)區(qū)域交通方便形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨(dú)立別墅別墅品種齊全聯(lián)體、獨(dú)立別墅聯(lián)體、獨(dú)立別墅物業(yè)檔次高檔中檔中檔中檔價(jià)格特征8000元/平方米5000元/平方米7000—8000元/平方米5000—6000元/平方米物業(yè)用途度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅西郊莊園皇都花園、圣陶沙花園隨園天籟青浦青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開(kāi)，按照建造時(shí)間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個(gè)依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)的發(fā)展而較早發(fā)展起來(lái)的重要?jiǎng)e墅區(qū)域。交通方便。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msofareastfontfamily: 203。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。229。Times New Roman39。Times New Roman39。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofareastlanguage: ZHCN。 msoasciifontfamily: 39。206。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 msofontkerning: 。 msofontkerning: 。229。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在70—150萬(wàn)元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開(kāi)發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到釋放。購(gòu)房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購(gòu)房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到77%，相反，外地人士和境外人士購(gòu)房比例則相應(yīng)上升，其中，%%，%%。四、項(xiàng)目的初步評(píng)估東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì)加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車和輕軌，屆時(shí)將可以借用。l 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡(jiǎn)陋。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房?！　　?七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家國(guó)有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。它的開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。五、F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里上海國(guó)際賽車場(chǎng)位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，由賽車場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。市、區(qū)級(jí)河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳保c吳凇江、瀏河相連。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在100——200萬(wàn)元的中低