商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營全程解秘(存儲版)
【正文】 、特許經(jīng)營加盟、打造一站式國際商貿(mào)平臺營銷、首席代理營銷模式、泛銷售、商鋪拍賣、特色線路、品牌營銷、文化營銷、 經(jīng)濟適用鋪模式、跨行業(yè)聯(lián)盟營銷、網(wǎng)絡營銷、高額回報與保險營銷、投資銀行新概念模式、先經(jīng)營后銷售、借 “勢 ”破竹、化整為零、經(jīng)營式商鋪營銷。 招商技術要求高 其一是招商人員需要具備豐富的零售服務知識； 其二是招商人員需要具備較強的招商技巧和談判能力； 其三是需具備較強的評估能力； 其四是需制定合理的招商推廣策略。 可選擇性：同時制定多種方案，供決策人選擇 最優(yōu)方案。 D、 明確職責并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。 招商順序原則 核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。 運用專業(yè)化 首先，認清頂層在整個商場中的地位和性質(zhì)：頂樓業(yè)態(tài)的目的是給消費者提供其他需要，是整個商場的配套部分；同時，又是專業(yè)化的，自身不但能生存，還能給其它樓層帶來人流。 法則二、專業(yè)互補，突破招商瓶頸 層數(shù)越高人氣越弱。 功能同業(yè)差異、形式異業(yè)互補 經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，形成互補。 B、 對捕捉到的信息要繼續(xù)跟蹤，對新接觸的商家要保持聯(lián)系，促其簽約。 廣泛搜集各方資料 A、 注重信息的針對性，重視信息的廣泛性； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ B、 研究投資者的活動范圍、規(guī)律、視野，了解目標客戶獲取信息來源的手段和渠道； C、 利用一切可能的手法和手段建立廣泛的信息網(wǎng)絡，認真研究、分析潛在客戶的動向及其業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略； D、 改進收集資料、獲取信息的手段； E、 信息的時效性決定了收集和處理信息一定要及時。 招商時間長 分主力店群和中小店群兩個招商階段。 劣勢：失去經(jīng)營自主權，可能出現(xiàn)人流混雜對物業(yè)形象有損的現(xiàn)象；承擔短期內(nèi)無法實現(xiàn)高回報的風險。 招法二、筑巢引鳳志在必得 一、成熟商圈 ——借力打力 策略一、強化商圈的整體效應，積極提升項目競爭力； 策略二、牽手商圈內(nèi)的市場生態(tài)鏈。 商圈：一個以零售網(wǎng)點或包括所有商業(yè)地產(chǎn)項目組合區(qū)為輻射對象的范圍。） （ 3）、商圈購買力對商場規(guī)模的制約（單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。 （ 2）、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。 終端消費者研究 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 1）、消費習慣：考慮南北區(qū)域的差異性， 不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。 【開業(yè)后】 商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存 /配送體系管理； 品類 /品牌 /商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務管理； 促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理； 形象推廣策略， 屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設施管理?？傊С鼋痤~）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。 （ 4）、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等。 其中商場消費群分析分三個層次： 層次 顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統(tǒng)計分析中稱為社會學因素； 層次 行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費的一般行為狀況； 層次 動機層次：主要調(diào)查顧客對商場服務質(zhì)量的認可情況。 系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作 一、三大主流經(jīng)營方式 自營：購銷、保底抽傭、純分成。同時必須以 “購買潛力 ”和 “購買意愿 ”的分析來確定商業(yè)綜合體的規(guī)模、選定目標對象、規(guī)劃內(nèi)涵及商品定位。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十
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