商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營全程解秘-文庫吧在線文庫
【正文】 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 商業(yè)項(xiàng)目廣告操作流程： 市場(chǎng)調(diào)查 → 廣告基點(diǎn) → 品牌定位 → 客戶定位 → 廣告創(chuàng)作設(shè)計(jì) → 廣告推廣 → 效果評(píng)估→ 品牌管理 商業(yè)地產(chǎn)廣告常用八大訴求點(diǎn)： 地段、價(jià)格、交通便利、付款方式、商家、配套、經(jīng)營模式、情感需求 商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)思維創(chuàng)新： 主題創(chuàng)新：廣告目標(biāo) +信息個(gè)性 +消費(fèi)心理（顯眼、易懂、刺激、統(tǒng)一、獨(dú)特，避免同一化、擴(kuò)散化、共有化）； 構(gòu)思創(chuàng)新：構(gòu)思與主題的切合； 形象創(chuàng)新：形象決定成敗。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商管理策略全案 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營招商創(chuàng)新模式 模式一、破解現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)招商拐點(diǎn) 目標(biāo)客戶主次分明 首先，確定主力店群。 模式二、招商前的戰(zhàn)略準(zhǔn)備 確保項(xiàng)目招商目標(biāo)成功，招商前必做： 第一步：再次成 本預(yù)算 必須預(yù)測(cè)項(xiàng)目開業(yè)后的收入，并和資金投入結(jié)合考慮。 比較選擇各類方案 最優(yōu)方案確定是招商策劃中具有決策意義的重要環(huán)節(jié)。 二、招商洽談 招商工作的實(shí)質(zhì)性部分，在雙方交流中要注意幾個(gè)方面： 了解商家的意圖、目的、策略 A、 檢索調(diào)查法：招商洽談人員對(duì)現(xiàn)有的資料進(jìn)行收集和分析； B、 直接調(diào)查法：招商談判人員通過直接接觸來搜集、整理情況資料 。 核心主力店招商布局原則 購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線或線性步行街的端點(diǎn)，不宜放置在中間，達(dá)到組織人流的效果。 競(jìng)爭(zhēng)差異化 強(qiáng)調(diào)品牌店 太古廣場(chǎng)的逆向思維 ——把最好的商品安置在最頂樓， 創(chuàng)造了購物中心 “越往樓地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 上走租金越歸 ”的奇跡。 具備完善的信息系統(tǒng) 購物中心 有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時(shí)就能夠承諾對(duì)顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。 維護(hù)統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象 購物中心必須擁有明確的經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象。如本次招商活動(dòng)的亮點(diǎn)及 不足。 一、招商策劃的程序 確立目標(biāo) 策劃目的、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、總結(jié)目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)。 租金高低懸殊，租金長短不一 主力店投資大，投資回收期長，租期一般要八年、十年或更長，從第四年起租金開始遞增，增速 3%10%；中小店租期一般為 3年，租金較高，一般在第三年起遞增租金。 策略二、洞悉投資消費(fèi)者心理 對(duì)策１、直擊心穴：別具特色的廣告，樹立品牌效應(yīng)； 對(duì)策２、創(chuàng)新主題：新穎的經(jīng)營模式，極具潛力的成長空間，物有所值； 對(duì)策３、性價(jià)誘惑：發(fā)達(dá)國家商鋪是住宅的６－８倍，我國是２－３倍； 對(duì)策４、返租回報(bào)：實(shí)實(shí)在在的好處，有效解開投資心結(jié)； 對(duì)策５、利潤追求：投資者最關(guān)心的是利潤回 報(bào)：保值＋增值，錢生錢，利潤高（周期為６－８年，回報(bào)率約為１０％）； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 策略三、最具攻擊性租售技巧 一、出售實(shí)戰(zhàn)技巧： 技巧１、先售住宅后售鋪 技巧２、只售不租 技巧３、以租驗(yàn)售 技巧４、以租代售 技巧５、先租后售 技巧６、試用租售 技巧７、回購銷售 技巧８、 “薄利多銷 ” 技巧９、免息返本 技巧１０、拍賣銷售 技巧１１、升值銷售 二、出租應(yīng)對(duì)技巧 １、差異化租金策略 ——品牌的差異化決定； ２、整體出租 優(yōu)勢(shì)：投入成本約等于零，工作量?。伙L(fēng)險(xiǎn)性小，綜合回報(bào)值高；無需投入人力物力資源進(jìn)行管理；待物業(yè)升值和社區(qū) 成熟后能收回經(jīng)營，遠(yuǎn)期回報(bào)值高。 層次商圈的物業(yè)配比技巧 核心圈層的影響： 250500米的商圈半徑，相對(duì)于 大型商業(yè)物業(yè)來說，核心圈層的影響較弱； 中心圈層的影響：半徑為 1公里左右的中心圈層影響最重要
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