商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)全程解秘(更新版)
【正文】 局，達(dá)到控制商家質(zhì)量、提高商場(chǎng)整體品質(zhì)的目的。 提供統(tǒng)一服務(wù) 包含統(tǒng)一的商戶(hù)結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等。 二、統(tǒng)一招商管理 “十項(xiàng)基本原則 ” 維護(hù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例 5∶ 3∶ 2 大型商業(yè)中心以零售、餐飲、娛樂(lè) 52∶ 18∶ 30為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的黃金比例。 方案實(shí)施后的跟蹤和反饋 A、 主動(dòng)征詢(xún)和收集零售商家對(duì)整個(gè)招商方案的意見(jiàn)。 第五步：篩選主力商戶(hù) 模式三、招商流程 完整的商業(yè)招商過(guò)程包括：招商策劃 ——信息收集 ——雙方接觸 ——洽談 ——簽約——投資方籌備 ——開(kāi)業(yè)。作用主要有：按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，滿(mǎn)足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)需求；中小店的鋪位租金往往是主力店的 410倍，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售策略全案 別出心裁的構(gòu)思＋迎合客戶(hù)心理 策略一、商業(yè)物業(yè)的暢銷(xiāo) “方程式 ” 步驟１、市場(chǎng)調(diào)研：制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的前提和基礎(chǔ)； 步驟２、供需分析：對(duì)特定地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)研究； 步驟３、地段分 析：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵； 步驟４、項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位、檔次定位； 步驟５、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：符合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、檔次定位； 步驟６、確定銷(xiāo)售方案：結(jié)合廣告、價(jià)格等，善于運(yùn)用銷(xiāo)售控制策略。 四、構(gòu)造商圈的物業(yè)配比技巧 影響商圈價(jià)值的因素： 商店規(guī)模、企業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)與性質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)、交通情況。 未完待續(xù) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 招法一、積聚商圈策劃的戰(zhàn)略勢(shì)能 “聚人氣，聚商氣 ”——有人氣才會(huì)有商機(jī)，人氣旺則商機(jī)顯。 商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位 主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。 （ 3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。 （ 4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車(chē)線路、停車(chē)場(chǎng)等。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)全程解秘 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)解秘 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略 【開(kāi)業(yè)前】 前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析； 項(xiàng)目策劃和招商推廣： （ 1）、商場(chǎng)定位； （ 2）、形象包裝； （ 3）、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì)； （ 4）、目標(biāo)商戶(hù)組合； （ 5）、租金或分成比例之?dāng)M定； （ 6）、招商推廣策略制定和實(shí)施。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類(lèi)別的需求（吃喝玩樂(lè)）等。 （ 2）、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。 （ 2）、特 色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。 委托管理 二、經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn) 投資資金回收期預(yù)測(cè)（流動(dòng)資金有效運(yùn)用到下期開(kāi)發(fā)） 項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)（企業(yè)成敗關(guān)鍵） 經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析（利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷選取經(jīng)營(yíng)方式） 風(fēng)險(xiǎn)比 較分析（分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)概率大小等） 統(tǒng)一管理（有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序）。 RF 其中： IRS 為飽和度指數(shù)； C為顧客總數(shù)； RE為每一位顧客的平均購(gòu)買(mǎi)額； RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。 模式三：牽手政府 核心概念：政策支持和引導(dǎo)，樹(shù)立投資者信心。 其次，再確定中小店群。 第四步：確定招商客戶(hù)范圍 依據(jù)項(xiàng)目的主題定位確定符合項(xiàng)目主題的主力客戶(hù)及特殊客戶(hù)。 方案的實(shí)施 遵守原定方案，注意信息的捕捉和資料的收集。 一、 “統(tǒng)一招商管理 ”概念透析 即按照制定的招商準(zhǔn)則，由商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、 統(tǒng)一招商，并對(duì)所有招來(lái)的商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理。 放水養(yǎng)魚(yú)租賃原則 “先做人氣，再做生意 ”。 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理略
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