【正文】 高低懸殊，租金長短不一 主力店投資大，投資回收期長，租期一般要八年、十年或更長，從第四年起租金開始遞增，增速 3%10%；中小店租期一般為 3年，租金較高，一般在第三年起遞增租金。如本次招商活動的亮點及 不足。 具備完善的信息系統(tǒng) 購物中心 有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。 核心主力店招商布局原則 購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線或線性步行街的端點，不宜放置在中間，達(dá)到組織人流的效果。 比較選擇各類方案 最優(yōu)方案確定是招商策劃中具有決策意義的重要環(huán)節(jié)。 商業(yè)地產(chǎn)項目招商管理策略全案 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營招商創(chuàng)新模式 模式一、破解現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)招商拐點 目標(biāo)客戶主次分明 首先，確定主力店群。同時必須以 “購買潛力 ”和 “購買意愿 ”的分析來確定商業(yè)綜合體的規(guī)模、選定目標(biāo)對象、規(guī)劃內(nèi)涵及商品定位。 其中商場消費群分析分三個層次： 層次 顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計分析中稱為社會學(xué)因素； 層次 行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費的一般行為狀況； 層次 動機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。 終端消費者研究 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 1）、消費習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性， 不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。） （ 3）、商圈購買力對商場規(guī)模的制約（單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。 招法二、筑巢引鳳志在必得 一、成熟商圈 ——借力打力 策略一、強化商圈的整體效應(yīng)，積極提升項目競爭力； 策略二、牽手商圈內(nèi)的市場生態(tài)鏈。 招商時間長 分主力店群和中小店群兩個招商階段。 B、 對捕捉到的信息要繼續(xù)跟蹤，對新接觸的商家要保持聯(lián)系，促其簽約。 法則二、專業(yè)互補，突破招商瓶頸 層數(shù)越高人氣越弱。 招商順序原則 核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。 可選擇性：同時制定多種方案，供決策人選擇 最優(yōu)方案。 策略四、商業(yè)物業(yè)營銷創(chuàng)意 33計 全程式論壇營銷手法、強強聯(lián)合、社區(qū)文化和商業(yè)互動、新／老城區(qū)營銷手法、曲線救市營銷、復(fù)合商業(yè)營銷模式、無理由退鋪營銷創(chuàng)舉、特許經(jīng)營加盟、打造一站式國際商貿(mào)平臺營銷、首席代理營銷模式、泛銷售、商鋪拍賣、特色線路、品牌營銷、文化營銷、 經(jīng)濟(jì)適用鋪模式、跨行業(yè)聯(lián)盟營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷、高額回報與保險營銷、投資銀行新概念模式、先經(jīng)營后銷售、借 “勢 ”破竹、化整為零、經(jīng)營式商鋪營銷。 商圈的具體規(guī)模與形狀由各類因素決定：商 業(yè)建筑類型、規(guī)模、競爭者的坐落地點、顧客往返時間和交通障礙等。 商場定位操作流程（略） 系統(tǒng)一、市場定位操作 區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍； 客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群； 超級消費群定位：通過對消費者的市場細(xì)分，最終確定消費群。 （ 2）、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 247。 （ 2）、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。） （商場經(jīng)營企業(yè)的）形象定位（ CIS 系統(tǒng)） （ 1）、商場建筑外觀 表現(xiàn)；建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等； （ 2）、賣場購物氣氛表現(xiàn)；購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、 POP廣告等。生態(tài)要素：商圈內(nèi)各零售企業(yè)市場、商品、價格、客層以及經(jīng)營理念、市場促銷、廣告模式等系 列定位，直至形成商圈繁榮整體概念； 策略三、差異化經(jīng)營形成結(jié)構(gòu)互補（以消費市場為指導(dǎo)）：