商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營全程解秘-wenkub
2023-05-13 03:21:28 本頁面
【正文】 相對于 大型商業(yè)物業(yè)來說，核心圈層的影響較弱； 中心圈層的影響：半徑為 1公里左右的中心圈層影響最重要，有意識規(guī)避大商場云集的商業(yè)圈具有積極的決策意義； 次中心圈層的影響：需要考慮城市交通線路、大型商場的品牌效應(yīng)； 外圈層及影響圈層的影響：特定城市四周郊區(qū)、城鎮(zhèn)區(qū)域范圍和關(guān)聯(lián)的城市帶區(qū)域因素的影響。同時必須以 “購買潛力 ”和 “購買意愿 ”的分析來確定商業(yè)綜合體的規(guī)模、選定目標(biāo)對象、規(guī)劃內(nèi)涵及商品定位。 一、 “創(chuàng)造 ”商圈 ——積極、主動地為項(xiàng)目架構(gòu)一個商圈。 系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作 一、三大主流經(jīng)營方式 自營：購銷、保底抽傭、純分成。 九種商場業(yè)態(tài)： （ 1）、百貨商場 department store （ 2）、主題性商場 speciatity store （ 3）、超級市場 super market 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 4）、大型綜合商場 general merchandise store （ 5）、連鎖專賣店 exclusive shop （ 6）、便利店 convenience store （ 7）、購物中心 shopping center （ 8）、倉儲商店 discontent store （ 9）、家居中心 home center 規(guī)模定位 （ 1）、商品品種對商場規(guī)模的制約（我國商品品種約 70萬種） （ 2）、顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約（時間： 3小時；休閑步速：3040M/MIN；瀏覽購物步行距離： ≤7500M；顧客承受單店面積： 。 其中商場消費(fèi)群分析分三個層次： 層次 顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會學(xué)因素； 層次 行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費(fèi)的一般行為狀況； 層次 動機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。 競爭對手研究 （ 1）、競爭者基本狀況：包括資金 實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。 （ 4）、對項(xiàng)目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等。 （ 5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等?？傊С鼋痤~）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。 【開業(yè)后】 商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存 /配送體系管理； 品類 /品牌 /商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理； 促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理； 形象推廣策略， 屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。 （ 3）、人流研究：垂直人流和水平人流。 終端消費(fèi)者研究 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性， 不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。 投資客戶研究 （ 1）、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。 （ 2）、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。 系統(tǒng)二、功能組合定位操作 主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù) 特色定位 （ 1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險小。） （ 3）、商圈購買力對商場規(guī)模的制約（單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。 招租：按面積出租鋪位或?qū)９瘢皇杖∽饨稹? 商圈：一個以零售網(wǎng)點(diǎn)或包括所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組合區(qū)為輻射對象的范圍。 三、商圈飽和度測量 IRS=（ C RE） 247。 招法二、筑巢引鳳志在必得 一、成熟商圈 ——借力打力 策略一、強(qiáng)化商圈的整體效應(yīng)，積極提升項(xiàng)目競爭力； 策略二、
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