商業(yè)地產項目經(jīng)營全程解秘-預覽頁
【正文】 （ 4）、目標商戶組合； （ 5）、租金或分成比例之擬定； （ 6）、招商推廣策略制定和實施。 破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼 市場調研：定位核心 調研種類 所需資料 /研究范圍 商圈研究 對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況 消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研 投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等 競爭對手研究 包括競爭項目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等 商圈研究 （ 1）、城市發(fā)展狀況：包括 GDP指數(shù)、人口分布、產業(yè)結構等。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。 （ 2）、逛商場頻度：影響商場人流的關鍵。 （ 2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 破解二、點石成金的魔方 商業(yè)地產定位操作系統(tǒng)是由以下七個子系統(tǒng)組成： 目標市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。 （ 2）、特 色化定位：商場特色主題和特色服務。） （商場經(jīng)營企業(yè)的）形象定位（ CIS 系統(tǒng)） （ 1）、商場建筑外觀 表現(xiàn)；建筑形狀、結構、顏色等； （ 2）、賣場購物氣氛表現(xiàn)；購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、 POP廣告等。 委托管理 二、經(jīng)營方式定位要點 投資資金回收期預測（流動資金有效運用到下期開發(fā)） 項目收益效果預測（企業(yè)成敗關鍵） 經(jīng)濟走勢分析（利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經(jīng)營方式） 風險比 較分析（分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風險概率大小等） 統(tǒng)一管理（有效維護商場日常經(jīng)營秩序）。 二、解構商圈 主要區(qū)：最靠近商業(yè)建筑的區(qū)域，顧客密度最高； 次要區(qū)：主要商圈的外圍，顧客較分散； 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 邊緣社區(qū)：顧客最分散。 RF 其中： IRS 為飽和度指數(shù)； C為顧客總數(shù)； RE為每一位顧客的平均購買額； RF為商圈內商場的營業(yè)面積。生態(tài)要素：商圈內各零售企業(yè)市場、商品、價格、客層以及經(jīng)營理念、市場促銷、廣告模式等系 列定位，直至形成商圈繁榮整體概念； 策略三、差異化經(jīng)營形成結構互補（以消費市場為指導）：市場定位差異化、產品定位差異化、消費者定位差異化、經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化、經(jīng)營模式差異化、服務差異化等。 模式三：牽手政府 核心概念：政策支持和引導，樹立投資者信心。 ３、大面積分租 ——按功能組合分區(qū)，分割成大面積，整片招租； ４、散鋪出租 ——招租工作量大，成本高，風險大，管理復雜。 其次，再確定中小店群。 招商 難度大 其一是項目建設期長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不住，不易與開發(fā)商結成合作聯(lián)盟； 其二是裝修進度影響中小店群的入駐； 其三是功能分區(qū)的招商進度影響各類店的進駐決策； 其四，營運商較低的知名度和經(jīng)驗的缺乏，使招商難度進一步提高。 第四步：確定招商客戶范圍 依據(jù)項目的主題定位確定符合項目主題的主力客戶及特殊客戶。 制訂招商方案 可行性：制定的招商方案要切合實際，目標要能夠實現(xiàn)，或通過努力能夠實現(xiàn)。 方案的實施 遵守原定方案，注意信息的捕捉和資料的收集。 C、 對招商活動中已簽約的項目要加快工作步伐，使其盡快進入實質性的籌備階段。 一、 “統(tǒng)一招商管理 ”概念透析 即按照制定的招商準則，由商業(yè)管理公司嚴格審核、 統(tǒng)一招商，并對所有招來的商戶進行統(tǒng)一管理。 經(jīng)營方式的選擇原則 自營、聯(lián)營和租賃。 放水養(yǎng)魚租賃原則 “先做人氣，再做生意 ”。 形成互補效應 商場頂層招商應遵循：與其它樓層形成互補、錯位效應。 商業(yè)項目物業(yè)管理略
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