商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)全程解秘(完整版)
【正文】 ，有意識(shí)規(guī)避大商場(chǎng)云集的商業(yè)圈具有積極的決策意義； 次中心圈層的影響：需要考慮城市交通線路、大型商場(chǎng)的品牌效應(yīng)； 外圈層及影響圈層的影響：特定城市四周郊區(qū)、城鎮(zhèn)區(qū)域范圍和關(guān)聯(lián)的城市帶區(qū)域因素的影響。 一、 “創(chuàng)造 ”商圈 ——積極、主動(dòng)地為項(xiàng)目架構(gòu)一個(gè)商圈。 九種商場(chǎng)業(yè)態(tài)： （ 1）、百貨商場(chǎng) department store （ 2）、主題性商場(chǎng) speciatity store （ 3）、超級(jí)市場(chǎng) super market 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 4）、大型綜合商場(chǎng) general merchandise store （ 5）、連鎖專賣店 exclusive shop （ 6）、便利店 convenience store （ 7）、購(gòu)物中心 shopping center （ 8）、倉(cāng)儲(chǔ)商店 discontent store （ 9）、家居中心 home center 規(guī)模定位 （ 1）、商品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約（我國(guó)商品品種約 70萬種） （ 2）、顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約（時(shí)間： 3小時(shí)；休閑步速：3040M/MIN；瀏覽購(gòu)物步行距離： ≤7500M；顧客承受單店面積： 。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 （ 1）、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金 實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。 （ 5）、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。 （ 3）、人流研究：垂直人流和水平人流。 投資客戶研究 （ 1）、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。 系統(tǒng)二、功能組合定位操作 主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂、服務(wù) 特色定位 （ 1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。 招租：按面積出租鋪位或?qū)９?，只收取租金? 三、商圈飽和度測(cè)量 IRS=（ C RE） 247。 “綿里藏針 ”廣 告模式： 模式一：營(yíng)造品牌優(yōu)勢(shì) 開發(fā)商本身的品牌營(yíng)銷 開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷 塑造全新的品牌營(yíng)銷 模式二： 1+1＞ 2推廣模式 核心概念： “化敵為友 ”，互存共榮，聯(lián)合宣傳，雙方共贏。作用主要有：有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，利于可持續(xù)發(fā)展；知名的主力店群入駐能吸引投資客的眼球，刺激銷售；主力店群各自擁有一定忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體，保持一定客流基礎(chǔ)上發(fā)揮更大效用；主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng) 目整體租金收入。 第二步：根據(jù)金融情況確定出租方式和策略 第三步：業(yè)態(tài)再次定位 遵循 “人無我有，人有我優(yōu) ”原則。必須考慮： A、 招商方案要與招商工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)一致； B、 選擇成功率較高的一種方案； C、 選擇成本（貨幣成本 /租金水平）較小而效果又相對(duì)較好的方案。 互相尊重，平等互利 把握分寸，有理有節(jié) 提高洽談工作的效率 招商洽談人員相對(duì)穩(wěn)定 注意對(duì)外交往中的禮節(jié)、禁忌及各國(guó)風(fēng)俗 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)招商創(chuàng)新模式 法則一、無懈可擊的招商管理戰(zhàn)略 現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的精髓：把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。 特殊商戶招商優(yōu)惠原則 特殊商戶指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，并給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)入場(chǎng)，起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣憤的作用。 法則三、以大帶小，共產(chǎn)財(cái)富 擯棄 “先到先得 ”原則，預(yù)留珍貴單位，控制賣場(chǎng)整體布
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