【正文】 觀設(shè)計(jì) ，電梯 數(shù)量 ，配套設(shè)施 ，地 22 理位置 ，物業(yè)管理 ，發(fā)展商品牌 ，項(xiàng)目檔次 ，樓盤口碑。如廣州公證處進(jìn)駐新德大廈，惠福路機(jī)關(guān)進(jìn)駐景騰商業(yè)大廈，府前大廈有大量政府機(jī)構(gòu)部門進(jìn)駐。目標(biāo)受眾為中小型企業(yè)。大堂多投入一分資金，會(huì)為項(xiàng)目多帶來(lái) 5 分利潤(rùn)。既可緩解寫字樓車位需求矛盾，又可增加寫字樓的收入。 ★ 采取低開高走的價(jià)格策略。堅(jiān)持“低成本，高實(shí)效”的營(yíng)銷宗旨，在少?gòu)V告投放的基礎(chǔ)上，著重塑造“ 優(yōu)越的地理位置、較低的辦公成本”個(gè)性，確立項(xiàng)目在寫字樓市場(chǎng)的鮮明地位。 ◆ 5 月 20 日前完成百靈商務(wù)樓的樣板房示范單位裝修。 ◆ 通過關(guān)系邀請(qǐng)政府部門，及媒介的關(guān)系戶到現(xiàn)場(chǎng)剪彩，舞獅隊(duì)到樓盤舞獅，為現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造熱烈氣氛。 2020 年 5 月中正式啟動(dòng)項(xiàng)目第一階段市場(chǎng)調(diào)研方案。龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，為所代理之樓盤奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)，令銷售業(yè)績(jī)事半功倍。通過新恒業(yè)地產(chǎn)、廣告、園林的強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟，為廣大客戶提供資源整合的專業(yè)服務(wù)，合力打造樓市經(jīng)典，共繪都市藍(lán)圖，同創(chuàng)恒久基業(yè)。 35 從成立至今共代理武漢全國(guó)服裝貿(mào)易中心、隆城大廈、大新大廈白云堡、頤和山莊等各類項(xiàng)目達(dá) 85 個(gè)，其中金蘭苑、隆城大廈、田心苑、康乃馨苑、東鵬花園等項(xiàng)目驕人的銷售業(yè)績(jī)更成為樓市的經(jīng)典傳奇，為外界所津津樂道。 目標(biāo)： 完成 80%的租售率 第三階段： 清貨期 時(shí)間： 目標(biāo)： 完成 100%的租售率 第八部分：工作計(jì)劃 2020 年 5 月雙方簽訂正式合作合同。 ◆ 前 10 名客戶額外 96 折，前 1130 名客戶外 98 折。 目標(biāo)：完成 20%的銷售額，及 30%左右的出租率。 入市時(shí)機(jī) 房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，誰(shuí)能把握最好的時(shí)機(jī)入市，誰(shuí)就能取得最大的利潤(rùn)，成為市場(chǎng)的贏家。 ★ 示范層設(shè)置在第十層。裝修要求個(gè)性鮮明、寬敞、明亮、生態(tài)、簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代感強(qiáng)。力求達(dá)到“以點(diǎn)帶面，全面開花”的效果。包括： ◆ 酒店式服務(wù)體系：室內(nèi)清潔、管家服務(wù)、汽車清潔、衣服洗燙、代聘鐘點(diǎn)傭工、代訂書報(bào)、代訂車船飛機(jī)票等 ◆ 中央商務(wù)中心：多媒體多功能會(huì)議室（出租）、餐飲中心、娛樂休閑中心 ◆ 先進(jìn)的智能化管理體系：寬帶網(wǎng)引入，先進(jìn)的消防、安防系統(tǒng) 25 ◆ 公共部分高檔的裝修 ◆ 靈活多變的室內(nèi)空間間隔 ◆ 24 小時(shí)不間斷辦公 樣板房設(shè)置裝修建議 建議樣板房設(shè)立在第十層，可望東風(fēng)路和解放路。越秀區(qū)是民營(yíng)或私營(yíng)中小型公司較集中的區(qū)域，貿(mào)易類、電子類、咨詢類、廣告宣傳類為主，他們對(duì)改善辦公環(huán)境的需求也比較旺盛，而百靈商務(wù)樓作為辦公成本低廉的寫字樓物業(yè)，預(yù)計(jì)將成為其首要選擇。但由于物業(yè)本身具有投入成本高，長(zhǎng)期使用固定性強(qiáng)的特點(diǎn)，以及客觀市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈性，決定了它只能以市場(chǎng)條件為主來(lái)確定售價(jià)，方能適應(yīng)市場(chǎng)需求。百靈商務(wù)樓只能通過較低的辦公成本投入，來(lái)吸引目標(biāo)客戶。 市場(chǎng)需要什么樣的寫字樓，我們就打造什么樣的寫字樓。如中旅商業(yè)城、新寶利大廈、捷泰廣場(chǎng)、府前大廈、交易廣場(chǎng)、盤福大廈等。 ② 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ☆ 項(xiàng)目周邊環(huán)境比較雜亂，周邊均為舊樓房，對(duì)項(xiàng)目提升有一定障礙。 15 ★ 公寓式寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主 ★ 寫字樓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大都在 4070 元 /平方米之間。項(xiàng)目目前售價(jià) 7000 元 /平方米， 7 層以下被中國(guó)工商銀行白云支行購(gòu)買。客戶群主要有 IT、高科技公司為主，并兼有相關(guān)行業(yè)的貿(mào)易公司。 間析 ：由于是臨時(shí)改建成公寓式寫字樓，實(shí)際上無(wú)法照顧到全面的通風(fēng)采光，所以有黑廚、暗衛(wèi)。 ★ 缺乏低成本、可 24 小時(shí)辦公的公寓式寫字樓 ★ 百靈商務(wù)樓附近的交易廣場(chǎng)、府前大廈、華聯(lián)百老匯等寫字樓租金較低，租金在 4055 元 /平方米左右。 ◆ 2020 年的寫字樓成交面積又下降了 %，成交面積在連續(xù)增長(zhǎng)三年后再次下降，只有 萬(wàn) M2。因此在成交面積較上年減少了%的情況下，仍占全市的 %，為 萬(wàn)平方米，連 5 續(xù)兩年占全市預(yù)售辦公樓成交面積的一半以上。 ◆ 天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚。 ◆ 2002 年，寫字樓供應(yīng)面積比 2001 年急劇增加了 %，成交面積也上升了 %。 ★ 整體出租率很高。但唯 一有較相似的特征：大部分公司的辦公時(shí)間比較不固定，都是需長(zhǎng)期加班或者晚上上班以適應(yīng)國(guó)外辦公時(shí)間，因此， 24 小時(shí)辦公較能滿足該類公司的需求。 銷售狀況及客戶群：項(xiàng)目目前隨著“天河北軟件新世界分園”區(qū)的打造，以公寓式寫字樓銷售，均價(jià) 4900（毛坯），以住宅的價(jià)格銷售寫字樓，并宣傳“ Living office”的辦公模式，最大限度的體現(xiàn)辦公環(huán)境的人性化；項(xiàng)目以“高新技術(shù)企業(yè)稅后優(yōu)惠”等政府優(yōu)惠政策促銷，因此銷售狀況良好。 戶型面積 平方米，以 40 多平方米的戶型為主。 總結(jié) ★ 寫字樓新增供應(yīng)量加大，市場(chǎng)健康發(fā)展 ★ 寫字樓檔次中等，新興的公寓式寫字樓大受歡迎。 ★ 項(xiàng)目 以現(xiàn)樓方式發(fā)售，能夠增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心。 ④ 項(xiàng)目威脅分析 ☆ 項(xiàng)目周邊寫 字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈。 敝司的市場(chǎng)定位有自己的成功特色： 受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則。當(dāng)樓盤表現(xiàn)的個(gè)性與他們的價(jià)值觀相吻合時(shí)，他們就會(huì)選擇該樓盤。 房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由市場(chǎng)條件和投資成本兩者相互協(xié)調(diào)來(lái)確定的。 客戶定位 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要分兩類：自用型、投資型，另外加上團(tuán)購(gòu)客戶 ① 區(qū)域內(nèi)的中小型公司 2002 年 8 月 7 日“住宅禁商”制度解封后，許多中小型企業(yè)紛紛選擇了住宅樓或群樓作為寫字樓用途，但是早期的商住物業(yè)在功能、門 23 面、硬件設(shè)施（空調(diào)、電梯等）、交通、辦公環(huán)境及物業(yè)整體形象等都顯得不合時(shí)宜，因此預(yù)計(jì)將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量中小型企業(yè)將選擇百靈商務(wù)樓作為 辦公用途。 第五部分項(xiàng)目建議 配套建議 要達(dá)到“百靈商務(wù)樓 —— 位于廣州市政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園”的市場(chǎng)定位，我們將在大廈的有關(guān)配套設(shè) 備方面予以軟件硬件的支持。本項(xiàng)目極具升值潛力，目標(biāo)客戶群分散在各地，因此，敝司建議百靈商務(wù)樓采用“一主多輔”的售樓部設(shè)立方案，即主售樓部設(shè)立在百靈商務(wù)樓，輔售樓部設(shè)立在敝司的各二手分部，利用二手的場(chǎng)地，做一手的宣傳和推廣，每個(gè)二手分部有一位專職百靈商務(wù)樓的售樓人員。這樣可避免大樓使 用客戶與看樓客戶混