【正文】 觀設(shè)計 ，電梯 數(shù)量 ，配套設(shè)施 ，地 22 理位置 ，物業(yè)管理 ，發(fā)展商品牌 ，項目檔次 ，樓盤口碑。如廣州公證處進駐新德大廈，惠福路機關(guān)進駐景騰商業(yè)大廈，府前大廈有大量政府機構(gòu)部門進駐。目標受眾為中小型企業(yè)。大堂多投入一分資金，會為項目多帶來 5 分利潤。既可緩解寫字樓車位需求矛盾，又可增加寫字樓的收入。 ★ 采取低開高走的價格策略。堅持“低成本，高實效”的營銷宗旨，在少廣告投放的基礎(chǔ)上，著重塑造“ 優(yōu)越的地理位置、較低的辦公成本”個性，確立項目在寫字樓市場的鮮明地位。 ◆ 5 月 20 日前完成百靈商務(wù)樓的樣板房示范單位裝修。 ◆ 通過關(guān)系邀請政府部門，及媒介的關(guān)系戶到現(xiàn)場剪彩，舞獅隊到樓盤舞獅，為現(xiàn)場營造熱烈氣氛。 2020 年 5 月中正式啟動項目第一階段市場調(diào)研方案。龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，為所代理之樓盤奠定了堅實的客戶基礎(chǔ)，令銷售業(yè)績事半功倍。通過新恒業(yè)地產(chǎn)、廣告、園林的強勢聯(lián)盟，為廣大客戶提供資源整合的專業(yè)服務(wù)，合力打造樓市經(jīng)典，共繪都市藍圖，同創(chuàng)恒久基業(yè)。 35 從成立至今共代理武漢全國服裝貿(mào)易中心、隆城大廈、大新大廈白云堡、頤和山莊等各類項目達 85 個，其中金蘭苑、隆城大廈、田心苑、康乃馨苑、東鵬花園等項目驕人的銷售業(yè)績更成為樓市的經(jīng)典傳奇，為外界所津津樂道。 目標： 完成 80%的租售率 第三階段： 清貨期 時間： 目標： 完成 100%的租售率 第八部分：工作計劃 2020 年 5 月雙方簽訂正式合作合同。 ◆ 前 10 名客戶額外 96 折，前 1130 名客戶外 98 折。 目標：完成 20%的銷售額，及 30%左右的出租率。 入市時機 房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能把握最好的時機入市，誰就能取得最大的利潤，成為市場的贏家。 ★ 示范層設(shè)置在第十層。裝修要求個性鮮明、寬敞、明亮、生態(tài)、簡潔、現(xiàn)代感強。力求達到“以點帶面，全面開花”的效果。包括： ◆ 酒店式服務(wù)體系：室內(nèi)清潔、管家服務(wù)、汽車清潔、衣服洗燙、代聘鐘點傭工、代訂書報、代訂車船飛機票等 ◆ 中央商務(wù)中心：多媒體多功能會議室（出租）、餐飲中心、娛樂休閑中心 ◆ 先進的智能化管理體系：寬帶網(wǎng)引入，先進的消防、安防系統(tǒng) 25 ◆ 公共部分高檔的裝修 ◆ 靈活多變的室內(nèi)空間間隔 ◆ 24 小時不間斷辦公 樣板房設(shè)置裝修建議 建議樣板房設(shè)立在第十層，可望東風路和解放路。越秀區(qū)是民營或私營中小型公司較集中的區(qū)域，貿(mào)易類、電子類、咨詢類、廣告宣傳類為主，他們對改善辦公環(huán)境的需求也比較旺盛，而百靈商務(wù)樓作為辦公成本低廉的寫字樓物業(yè)，預(yù)計將成為其首要選擇。但由于物業(yè)本身具有投入成本高，長期使用固定性強的特點，以及客觀市場的競爭激烈性，決定了它只能以市場條件為主來確定售價，方能適應(yīng)市場需求。百靈商務(wù)樓只能通過較低的辦公成本投入，來吸引目標客戶。 市場需要什么樣的寫字樓，我們就打造什么樣的寫字樓。如中旅商業(yè)城、新寶利大廈、捷泰廣場、府前大廈、交易廣場、盤福大廈等。 ② 項目劣勢分析 ☆ 項目周邊環(huán)境比較雜亂，周邊均為舊樓房，對項目提升有一定障礙。 15 ★ 公寓式寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主 ★ 寫字樓租賃市場競爭激烈，大都在 4070 元 /平方米之間。項目目前售價 7000 元 /平方米， 7 層以下被中國工商銀行白云支行購買?？蛻羧褐饕?IT、高科技公司為主，并兼有相關(guān)行業(yè)的貿(mào)易公司。 間析 ：由于是臨時改建成公寓式寫字樓，實際上無法照顧到全面的通風采光，所以有黑廚、暗衛(wèi)。 ★ 缺乏低成本、可 24 小時辦公的公寓式寫字樓 ★ 百靈商務(wù)樓附近的交易廣場、府前大廈、華聯(lián)百老匯等寫字樓租金較低，租金在 4055 元 /平方米左右。 ◆ 2020 年的寫字樓成交面積又下降了 %，成交面積在連續(xù)增長三年后再次下降，只有 萬 M2。因此在成交面積較上年減少了%的情況下，仍占全市的 %，為 萬平方米，連 5 續(xù)兩年占全市預(yù)售辦公樓成交面積的一半以上。 ◆ 天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚。 ◆ 2002 年，寫字樓供應(yīng)面積比 2001 年急劇增加了 %，成交面積也上升了 %。 ★ 整體出租率很高。但唯 一有較相似的特征：大部分公司的辦公時間比較不固定，都是需長期加班或者晚上上班以適應(yīng)國外辦公時間，因此， 24 小時辦公較能滿足該類公司的需求。 銷售狀況及客戶群：項目目前隨著“天河北軟件新世界分園”區(qū)的打造，以公寓式寫字樓銷售，均價 4900（毛坯），以住宅的價格銷售寫字樓，并宣傳“ Living office”的辦公模式，最大限度的體現(xiàn)辦公環(huán)境的人性化；項目以“高新技術(shù)企業(yè)稅后優(yōu)惠”等政府優(yōu)惠政策促銷，因此銷售狀況良好。 戶型面積 平方米，以 40 多平方米的戶型為主。 總結(jié) ★ 寫字樓新增供應(yīng)量加大，市場健康發(fā)展 ★ 寫字樓檔次中等，新興的公寓式寫字樓大受歡迎。 ★ 項目 以現(xiàn)樓方式發(fā)售，能夠增強客戶的購買信心。 ④ 項目威脅分析 ☆ 項目周邊寫 字樓競爭激烈。 敝司的市場定位有自己的成功特色： 受眾導(dǎo)向準則。當樓盤表現(xiàn)的個性與他們的價值觀相吻合時，他們就會選擇該樓盤。 房地產(chǎn)商品的價格是由市場條件和投資成本兩者相互協(xié)調(diào)來確定的。 客戶定位 本項目目標客戶主要分兩類：自用型、投資型，另外加上團購客戶 ① 區(qū)域內(nèi)的中小型公司 2002 年 8 月 7 日“住宅禁商”制度解封后，許多中小型企業(yè)紛紛選擇了住宅樓或群樓作為寫字樓用途，但是早期的商住物業(yè)在功能、門 23 面、硬件設(shè)施（空調(diào)、電梯等）、交通、辦公環(huán)境及物業(yè)整體形象等都顯得不合時宜，因此預(yù)計將會有相當數(shù)量中小型企業(yè)將選擇百靈商務(wù)樓作為 辦公用途。 第五部分項目建議 配套建議 要達到“百靈商務(wù)樓 —— 位于廣州市政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園”的市場定位，我們將在大廈的有關(guān)配套設(shè) 備方面予以軟件硬件的支持。本項目極具升值潛力，目標客戶群分散在各地，因此，敝司建議百靈商務(wù)樓采用“一主多輔”的售樓部設(shè)立方案，即主售樓部設(shè)立在百靈商務(wù)樓，輔售樓部設(shè)立在敝司的各二手分部，利用二手的場地，做一手的宣傳和推廣，每個二手分部有一位專職百靈商務(wù)樓的售樓人員。這樣可避免大樓使 用客戶與看樓客戶混