【正文】 （ 3）園林綠化，錦上添花 36 新恒業(yè)園藝在新恒業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展壯大，先后承接了廣州金湖花園別墅區(qū)、增城裕達(dá)隆公園、三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、上海靜安花園、蘇州丹桂苑和廣州荔港南灣沿江景觀等多個(gè)綠化工程項(xiàng)目。 為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們的標(biāo)準(zhǔn)，注重信譽(yù)是我們的職業(yè)操守，“我辦事，你放心”是新恒業(yè)地產(chǎn)一貫以來(lái)的服務(wù)宗旨。 ◆ 適時(shí)選擇在周邊寫(xiě)字樓一帶跟進(jìn)郵寄 DM，派發(fā)單張、報(bào)紙夾報(bào)廣告等。朝向解放路東風(fēng)路交叉口的外立面廣告要加入五光十色的燈光工程，利用夜間擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度。 本項(xiàng)目 6 月份開(kāi)始銷(xiāo)售。 ★ 單張：是一種廉價(jià)的促銷(xiāo)手法。 對(duì)于本項(xiàng)目，我們可以做到： 6 個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售 80%， 8 個(gè)月內(nèi)全部售罄。 寫(xiě)字樓會(huì)所建議 為方便寫(xiě)字樓中客戶的需求，建議會(huì)所設(shè)計(jì)成中央商務(wù)中心，包括：多媒體多功能會(huì)議室（出租）、餐飲中心、娛樂(lè)休閑中心、家政、商務(wù)服務(wù)中心等，均設(shè)在三樓或頂樓。但在東風(fēng)路和解放路交叉口很容易看到本項(xiàng)目的外立面，因此，在樓體的外立面要大做文章。 24 ④ 投資型買(mǎi)家 項(xiàng)目所在區(qū)域是廣東省的政治中心，隨著區(qū)域的改造等多方面利好信息，對(duì)本項(xiàng)目的升值潛力有較強(qiáng)的支撐力，因此，能吸引部分投資買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)。 所以，百靈商務(wù)樓的均價(jià)為 6000 元 /平方米 由于周邊帶空調(diào)的較高檔次 寫(xiě)字樓租金較低，交易廣場(chǎng) 48 元 /平方米起，府前大廈 45 元 /平方米起，因此建議百靈商務(wù)樓的租賃平均價(jià)格為40 元 /平方米。只有根據(jù)客觀市場(chǎng)的狀況確定項(xiàng)目的價(jià)格，才能適應(yīng)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)需要，因此敝司將結(jié)合本項(xiàng)目的自身素質(zhì)，采用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格制定。 個(gè)性化準(zhǔn)則。 如果將消費(fèi)者的頭腦心智看成是一個(gè)靶心，那么，定位是將定位對(duì)象這支“箭”射向“靶心”，其命中率高低，完全取決于射手的技巧是否嫻熟，經(jīng)驗(yàn)是否豐富。 ★ 寫(xiě)字樓供需矛盾緩和，空置率逐年下降。 ★ 獨(dú)立空調(diào)，管理費(fèi)等成本投入小。 間析：合潤(rùn)廣場(chǎng)圓柱型設(shè)計(jì)， 43 層樓高，為越秀區(qū)最高寫(xiě)字樓， 24 小時(shí)辦公， 4 層配有 1000 多平方米大型的展示大廳，并處于北京路國(guó)際商圈內(nèi)，優(yōu)勢(shì)明顯。配套有辦公智能化系統(tǒng)、智能化商務(wù)中心及酒店式管理服務(wù)等。 樓層： 一層為便利店、銀行；二層為綜合服務(wù)中心（訂票、物業(yè)服務(wù)、文具配送、辦證等）；三層為餐廳、茶吧、休閑配套；四層為會(huì)議中心、多功能廳；其余為公寓式寫(xiě)字樓。 11 面積 ： 41150 平方米，以 60 多平方米和 100 左右的單位居多 實(shí)用率 ： 68% 管理費(fèi) ： 15 元 /平方米 產(chǎn)品定位 ：公寓式寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓面積 ： 3 萬(wàn)平方米左右 出租率： 80%以上 物業(yè)管理公司 ：第一太平戴維斯公司 主要客戶： 廣東省公證處、廣東石油企業(yè)集團(tuán)、約克空調(diào)公司、 AC 尼爾森市場(chǎng)研究公司、麥當(dāng)勞、多家房地產(chǎn)公司、多家律師事務(wù)所和一些科技、貿(mào)易類(lèi)公司。寫(xiě)字樓整體價(jià)格下滑的原因主要是新上市的寫(xiě)字樓大都是檔次較低，大部分沒(méi)有中央空調(diào)的公寓式寫(xiě)字樓，如合潤(rùn)廣場(chǎng)（ 7200 元 /平方米）、富力商貿(mào)中心（ 7500 元 /平方米）、白云大廈（ 7000 元 /平方米）、雙城國(guó)際（ 8000 元 /平方米）、中旅商貿(mào)大廈（ 8200 元 /平方米）、新達(dá)城廣場(chǎng)（ 70008000 元 /平方米）等 . ③ 空置率 空置率1% 2%%12%39%47%39% %27%22%26%22%0%20%40%60%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020年份空置率空置率 8 未來(lái)幾年寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì) 隨著企業(yè)辦公多元化的需求的提升，為適應(yīng)市場(chǎng)的不同需求，寫(xiě)字樓的發(fā)展也將呈多元化、多功能化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，目前廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾種新的變化趨勢(shì)： ★ 甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求 ★ 24 小時(shí)寫(xiě)字樓缺乏 ★ 生態(tài)概念開(kāi)始流行 ★ 智能化是必然的趨勢(shì) ★ 寫(xiě)字樓功能多樣化 ★ 寫(xiě)字樓也根據(jù)用戶的檔次不同而開(kāi)始細(xì)分 9 第二部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)寫(xiě)字樓概況一覽表 項(xiàng)目 府前大廈 交易廣場(chǎng) 捷泰廣場(chǎng) 新寶利大廈 盤(pán)福大廈 華聯(lián)百老匯 售價(jià) 6800 12000 8000 租金 4550 4565 85 65 65 4055 管理費(fèi) 26 27 28 25 10 28 出租率 90% 80% 90% 98% 75% 90% 區(qū)域?qū)懽謽翘攸c(diǎn) ★ 絕大部分帶中央空調(diào)，管理費(fèi)在 25 元 /平方米以上。 6 ◆ 供應(yīng)量在 2001 年達(dá)到了低谷，只有 萬(wàn) M2的供應(yīng)量。 ◆ 2020 年，越秀區(qū)寫(xiě)字樓成交面積只有 萬(wàn)平方米，區(qū)域排名第五，下降兩位。 ◆ 辦公氣氛不是很濃厚的其他幾個(gè)區(qū)如番禺、花都、芳村、白云等區(qū)，預(yù)售辦公樓的成交面積則相當(dāng)小，基本可以忽略不計(jì)。 ◆ 從季度均價(jià)來(lái)看，預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)在二、三季度略有回升，但整體趨勢(shì)均是輕微向下。 三大商圈： 一是以北京路為核心，把起義路以東、北京路以西的區(qū)域，建設(shè)成國(guó)際商貿(mào)區(qū)；二是沿江商貿(mào)區(qū)；三是流花地區(qū)的展貿(mào)區(qū)。但項(xiàng)目提供 24 小時(shí)辦公，其公共部分的照明、空調(diào)、電梯和保安管理都提供全天 24 小時(shí)的服務(wù)，能滿足貿(mào)易類(lèi)、科技類(lèi)公司工作時(shí)間彈 性大的需求，這也是該寫(xiě)字樓的特色之處，也提高了項(xiàng)目自身的性價(jià)比。但內(nèi)部戶型受圓柱形的影響，部分比較狹窄，甚至產(chǎn)生多邊形房間，不利于辦公間隔的設(shè)計(jì)，從整體上影響其使用性。 14 層為商場(chǎng)， 5 層為餐飲中心， 19 層為設(shè)備層， 39 層為商務(wù)中心。省市等政府機(jī)關(guān)集中在附近區(qū)域，本區(qū)域是廣東省的政治中心。 ☆ 車(chē)位相對(duì)較少，無(wú)法滿足 9 千多平方米的要求。府前大廈、交易廣場(chǎng)均有中央空調(diào)配置，但租金實(shí)價(jià)只有 4548 元 /平方米，交易廣場(chǎng)售價(jià) 6800 元 /平方米，只相當(dāng)于高級(jí)住宅的水平。 19 差別化準(zhǔn)則。 創(chuàng)業(yè)者樂(lè)園： 突出本項(xiàng)目辦公成本低廉、自由靈活 24 小時(shí)辦公。上述選中的 10 種因素權(quán)重，按重要性及影響力的高低確定戶型間隔 ，朝向景觀 ，外