【正文】 （ 3）園林綠化，錦上添花 36 新恒業(yè)園藝在新恒業(yè)地產的基礎上發(fā)展壯大，先后承接了廣州金湖花園別墅區(qū)、增城裕達隆公園、三亞鳳凰機場、上海靜安花園、蘇州丹桂苑和廣州荔港南灣沿江景觀等多個綠化工程項目。 為客戶提供優(yōu)質服務是我們的標準，注重信譽是我們的職業(yè)操守，“我辦事，你放心”是新恒業(yè)地產一貫以來的服務宗旨。 ◆ 適時選擇在周邊寫字樓一帶跟進郵寄 DM，派發(fā)單張、報紙夾報廣告等。朝向解放路東風路交叉口的外立面廣告要加入五光十色的燈光工程，利用夜間擴大項目的知名度。 本項目 6 月份開始銷售。 ★ 單張：是一種廉價的促銷手法。 對于本項目，我們可以做到： 6 個月內銷售 80%， 8 個月內全部售罄。 寫字樓會所建議 為方便寫字樓中客戶的需求，建議會所設計成中央商務中心，包括：多媒體多功能會議室（出租）、餐飲中心、娛樂休閑中心、家政、商務服務中心等，均設在三樓或頂樓。但在東風路和解放路交叉口很容易看到本項目的外立面，因此，在樓體的外立面要大做文章。 24 ④ 投資型買家 項目所在區(qū)域是廣東省的政治中心，隨著區(qū)域的改造等多方面利好信息，對本項目的升值潛力有較強的支撐力，因此，能吸引部分投資買家購買。 所以，百靈商務樓的均價為 6000 元 /平方米 由于周邊帶空調的較高檔次 寫字樓租金較低，交易廣場 48 元 /平方米起，府前大廈 45 元 /平方米起，因此建議百靈商務樓的租賃平均價格為40 元 /平方米。只有根據(jù)客觀市場的狀況確定項目的價格，才能適應目標客戶群的消費需要，因此敝司將結合本項目的自身素質，采用市場比較法對項目進行價格制定。 個性化準則。 如果將消費者的頭腦心智看成是一個靶心，那么，定位是將定位對象這支“箭”射向“靶心”，其命中率高低，完全取決于射手的技巧是否嫻熟，經驗是否豐富。 ★ 寫字樓供需矛盾緩和，空置率逐年下降。 ★ 獨立空調，管理費等成本投入小。 間析：合潤廣場圓柱型設計， 43 層樓高，為越秀區(qū)最高寫字樓， 24 小時辦公， 4 層配有 1000 多平方米大型的展示大廳，并處于北京路國際商圈內，優(yōu)勢明顯。配套有辦公智能化系統(tǒng)、智能化商務中心及酒店式管理服務等。 樓層： 一層為便利店、銀行；二層為綜合服務中心（訂票、物業(yè)服務、文具配送、辦證等）；三層為餐廳、茶吧、休閑配套；四層為會議中心、多功能廳；其余為公寓式寫字樓。 11 面積 ： 41150 平方米，以 60 多平方米和 100 左右的單位居多 實用率 ： 68% 管理費 ： 15 元 /平方米 產品定位 ：公寓式寫字樓 寫字樓面積 ： 3 萬平方米左右 出租率： 80%以上 物業(yè)管理公司 ：第一太平戴維斯公司 主要客戶： 廣東省公證處、廣東石油企業(yè)集團、約克空調公司、 AC 尼爾森市場研究公司、麥當勞、多家房地產公司、多家律師事務所和一些科技、貿易類公司。寫字樓整體價格下滑的原因主要是新上市的寫字樓大都是檔次較低，大部分沒有中央空調的公寓式寫字樓，如合潤廣場（ 7200 元 /平方米）、富力商貿中心（ 7500 元 /平方米）、白云大廈（ 7000 元 /平方米）、雙城國際（ 8000 元 /平方米）、中旅商貿大廈（ 8200 元 /平方米）、新達城廣場（ 70008000 元 /平方米）等 . ③ 空置率 空置率1% 2%%12%39%47%39% %27%22%26%22%0%20%40%60%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020年份空置率空置率 8 未來幾年寫字樓發(fā)展趨勢 隨著企業(yè)辦公多元化的需求的提升，為適應市場的不同需求，寫字樓的發(fā)展也將呈多元化、多功能化的發(fā)展態(tài)勢，目前廣州市寫字樓市場呈現(xiàn)出以下幾種新的變化趨勢： ★ 甲級寫字樓供不應求 ★ 24 小時寫字樓缺乏 ★ 生態(tài)概念開始流行 ★ 智能化是必然的趨勢 ★ 寫字樓功能多樣化 ★ 寫字樓也根據(jù)用戶的檔次不同而開始細分 9 第二部分競爭對手市場分析 競爭寫字樓概況一覽表 項目 府前大廈 交易廣場 捷泰廣場 新寶利大廈 盤福大廈 華聯(lián)百老匯 售價 6800 12000 8000 租金 4550 4565 85 65 65 4055 管理費 26 27 28 25 10 28 出租率 90% 80% 90% 98% 75% 90% 區(qū)域寫字樓特點 ★ 絕大部分帶中央空調，管理費在 25 元 /平方米以上。 6 ◆ 供應量在 2001 年達到了低谷，只有 萬 M2的供應量。 ◆ 2020 年，越秀區(qū)寫字樓成交面積只有 萬平方米，區(qū)域排名第五，下降兩位。 ◆ 辦公氣氛不是很濃厚的其他幾個區(qū)如番禺、花都、芳村、白云等區(qū)，預售辦公樓的成交面積則相當小，基本可以忽略不計。 ◆ 從季度均價來看，預售辦公樓的成交均價在二、三季度略有回升，但整體趨勢均是輕微向下。 三大商圈： 一是以北京路為核心，把起義路以東、北京路以西的區(qū)域，建設成國際商貿區(qū)；二是沿江商貿區(qū)；三是流花地區(qū)的展貿區(qū)。但項目提供 24 小時辦公，其公共部分的照明、空調、電梯和保安管理都提供全天 24 小時的服務，能滿足貿易類、科技類公司工作時間彈 性大的需求，這也是該寫字樓的特色之處，也提高了項目自身的性價比。但內部戶型受圓柱形的影響，部分比較狹窄，甚至產生多邊形房間，不利于辦公間隔的設計，從整體上影響其使用性。 14 層為商場， 5 層為餐飲中心， 19 層為設備層， 39 層為商務中心。省市等政府機關集中在附近區(qū)域，本區(qū)域是廣東省的政治中心。 ☆ 車位相對較少，無法滿足 9 千多平方米的要求。府前大廈、交易廣場均有中央空調配置，但租金實價只有 4548 元 /平方米，交易廣場售價 6800 元 /平方米，只相當于高級住宅的水平。 19 差別化準則。 創(chuàng)業(yè)者樂園： 突出本項目辦公成本低廉、自由靈活 24 小時辦公。上述選中的 10 種因素權重，按重要性及影響力的高低確定戶型間隔 ，朝向景觀 ，外