【正文】 一等獎 : 1名 歐洲七日游 二等獎 : 3名 大理麗江游 三等獎 : 5名 三峽游 其余未中獎者均有小家電禮品 公益活動 慶祝項目封頂，大型文藝表演活動 專業(yè)地產(chǎn)投 資顧問的專題演講 五、廣宣計劃 （一）媒體選擇 報紙樓書 開盤前一日選擇《武漢晨報》《楚天都市報》《長江日報》等報紙做整版，引發(fā)媒體及市民廣泛討論。 l 建議小戶型櫥衛(wèi)全裝修，注意人性化需求及日常生活細節(jié)，做到真正 “ 善解人意 ” 的裝修； l 在室內(nèi)空調(diào)位上應采用外機隱蔽裝飾技術，避免外墻懸掛空調(diào)的雜亂； l 武漢是四季分明的城市，考慮按照國際標準增加一點外墻厚度；采用其他現(xiàn)代生活設備比如直引水系統(tǒng)， l 考慮部分適合年輕人社交、商務及運動的綜合性功能會所； 銷售建議 l 價格策略： “ 低價入市、穩(wěn)步爬升、適當讓利、迅速清盤 ” l 根據(jù)小戶型暢銷經(jīng)驗，銷售前期 對部分特價房可制定 “ 一口價 ” 等銷售策略； l 由于產(chǎn)品存在著優(yōu)劣分明的特點，銷控將成為本案銷售最主要的手段之一； l 盡量縮短銷售周期，力求在最短的時間內(nèi)將所有單位銷售完畢； l 銷售時應注意讓利的 “ 兩頭松、中間緊 ” ，即在內(nèi)部認購可以讓利大銷售較差房型，進入強銷讓利少進行較好 戶型的銷售，持續(xù)期以大力促銷為主，力圖迅速收尾； 推廣建議 l 個人自助式裝修方式符合產(chǎn)品定位，提供菜單式裝修，組合家具選擇等 l 提示未來的項目發(fā)展的戰(zhàn)略位置，是四通八達的 l 營銷中心及樓書宣傳品的青年化，吸引終 端或買或租的青年居住者 l 推廣活動上選擇時尚青年所關注的藝術、娛樂及日常生活模式進行構造； l 提升附加服務內(nèi)容，從物業(yè)等上彌補產(chǎn)品在居住性能上的不??； 銷售周期劃分及入市策略 市場進入方式 核心支持點 : 宏觀經(jīng)濟運行狀態(tài)分析（見附件 1）入市時機的確定及安排 （如下） 核心方式 : 10 月前開始內(nèi)部認購 ,9 月 28 日正式開盤 ,并順利實現(xiàn)旺季旺銷 。 l 周邊生活配套維持老城區(qū)規(guī)模 ,位于傳統(tǒng) CBD\規(guī)劃王家敦 CBD\漢口火車站 \竹葉山汽車市場的連接地段 ,并且在主干道建設大 道上 ,但項目所在地自身商務功能并不明顯 。 產(chǎn)品定位 青年 DIY。在物業(yè)服務方面，主要是對家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強烈。絕大多數(shù)人對交房標準要求較高，至少是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問題。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人雖然充滿活力，有著光明的發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟基礎比較薄弱，一般月薪都在５０００元以下，試想，一個手中只有三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個 “ 首付３．９萬元，月供８８０元 ” 的廣告，怎能不心動？ 特點之二： 多次置業(yè)的投資者是補充，近些年隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉到了房產(chǎn)領域。 樓盤特點：年輕、前衛(wèi)的鋼結構小戶型。從規(guī)劃用地面積上來看，在市中心位置出現(xiàn)了 2宗面積超過 10萬方的住宅項目。受節(jié)節(jié)攀升的樓面地價影響，預計 03年土地的漲幅將在 05前后通過房價的進一步漲幅顯現(xiàn)出來。 住宅市場分析及小戶型分析 一、住宅市場概況 武漢樓市在經(jīng)歷了前幾年的 “ 住宅郊區(qū)化 ” 浪潮之后，從 2020年起，房地產(chǎn)開發(fā)的重心逐漸向城區(qū)轉移。百勝家想時代競標方案 目 錄 l 項 目 分析 ???????????????? 1 l 區(qū)域市場分析及小戶型 ???????????????? 5 l 項目定位 ???????????????? 14 l 項目營銷建議 ???????????????? 21 l 項目銷售周期劃分及入市策略 ???????????????? 25 l 項目推廣策略 ???????????????? 26 項目分析 案名建議： 原案名 百勝 . 家想時代 建議更改 百勝 . DIY . 嘉享時代 產(chǎn)品分析 建筑為十八層高層建筑，兩梯十四戶 , 戶型建筑面積從 4280平方米左右 ,為典型的純小戶型公寓產(chǎn)品； 區(qū)域內(nèi)標志型建筑，線條俊郎雄偉，富有現(xiàn)代感生命氣息； 人性化的房型設計，室內(nèi)空間設計不僅方正實用，動靜分離，公共空間和私密空間分區(qū)，而且精巧設計提升房間實用價值，可上升到居住觀念的更新?lián)Q代； 大部分戶 型均配備雙陽臺設計，別具匠心，可定位為花園視角； 兩棟塔樓無間距，依靠前后各 6*10米的兩個天井通風采光， 高層建筑總存在綠化率不足的問題，本案也一樣存在此方面不可避免的問題。 2020年以前，位于武漢市郊的 “ 三區(qū)五片 ” 的住宅開發(fā)量和銷售量占據(jù)了全市總量的 60％以上，但是進入 2020年，更多的是市中心的樓盤開始唱主角。 城區(qū)高層銷售情況開始回暖 2020年以來，武漢房價進入一個前所未有的快速上 升期（ 2020年武漢商品房價總體增幅達 ％），同時新開發(fā)的高層樓盤的品質(zhì)提升，再加上市郊樓盤經(jīng)過 2－ 3年的漲幅，價格也上升到了較高水平，這樣就直接帶動了某些市區(qū)高層項目的旺銷。通過對容積率的分析，我們估計除了 005號這宗地是高層外，其余均為多層住宅。 廣宣執(zhí)行：前期沒有過多廣告支持，主要依靠步行街自然人流量，工地圍墻等 價格策略執(zhí)行：咨詢期均價為 5000元 /平米 借鑒因素： 以小戶型全精裝修提升項目價值和模糊價格上限，延續(xù)去年 “ 漢飛。 一般來說，處于商務核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立 項的商務樓，租客群多為商務人士或商務機構，容易得到較高的投資回報，因而成為了許多投資者關注的重點。所以， 對他們來說，低總價是最大的吸引力。 顯然，設計合理、功能完善的舒適小戶型才是消費者真正需要的。 特點之七： 主要還是自己住 由于短期主要是用于自住，因此消費者對戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關注的。公寓 全功能自由視野新公寓 純粹個人選擇 享盡新派生活 l 在戶型設計及產(chǎn)品本身優(yōu)勢不明顯時，需推薦一些新的、時尚的元素給項目居住觀念的包裝； l 可打陽臺視野的主張， 價格定位 2350元 /平方米起價入市，整體均價 2600元 /平方米（不含裝修） 注 ： 該項目由于地段及產(chǎn)品本身原因，只能參照部分市場可參照樓盤，權重定價是基于市場總原則的基礎； 該項目部分戶型存在優(yōu)劣比，故在具體單位定價的差異會相當大；但開盤應注意對特價房的大力推廣； 此處僅為靜態(tài)價格定位，動態(tài)漲幅將由市場策略的調(diào)整進行上升； 目標客戶群體定位： 按產(chǎn)品面積及定位為武漢市高層樓盤的基礎上可以斷定所有目標客戶群均為武漢市青年白領者。 l 小戶型產(chǎn)品對位置和周邊環(huán)境要求高 ,例如去年熱銷的 ” 漢飛青年城 ” 和今年即將面世的 ” 圣淘沙公寓 ” 均以優(yōu)秀的地段和均好的生活配套再輔以精裝修吸引年輕白領和投資客； l 在以價格優(yōu)勢沖擊小戶型市場的前提上 ,塑造項目自身的上進、配套功能實用的主張； l 裙樓功能上要多下功夫，以補充區(qū)域內(nèi)大型超市、商業(yè)設施不足的現(xiàn)狀，引進知名商家形成區(qū)域中心態(tài)勢，有利于建立銷售說辭； 項目營銷建議 綜合以上分析 ,我們覺得要使本案順利達到銷售目標，必須從以上三點著手解決和 提升項目核心競爭力。以低價沖擊的態(tài)勢 ,以 2350元 /平方米左右內(nèi)部認購入市 。