【正文】 、 平 方 米 4*3 平方米 4*2 、 2*2 5*3 交房時(shí)間： 物業(yè)： 1元 /平方米 起價(jià)： 2700元 /平方米 均價(jià)： 3100元 /平方米 小戶型銷售完畢，僅剩大戶型，約銷售了 70% 借鑒因素： 相似的地理位置下的概念重塑（口岸物業(yè)）； 小戶型先鋒沖擊市場的銷售策略； 圣淘沙萬松國際公寓 開發(fā)商：武漢圣淘沙置業(yè) 代理商：天地人房地產(chǎn)銷售代理有限公司 占地： 7337平米 建筑面積： 53812平米 實(shí)用率： 80%以上 戶數(shù)： 750戶 主力戶型： 1室 1廳 3 梯 14 戶、 16 戶 均價(jià)： 5000 元 /平方米左右 開盤時(shí)間：估計(jì) 2020年 5月 基 本情況：全市首座鋼混結(jié)構(gòu)高層住宅，地處萬松園國際品牌步行街，全精裝修小戶型，適合居住、辦公或投資。 三、武漢市小戶型分析 特點(diǎn)之一： 首次置業(yè)的 “ 新生代 ” 是主力軍 有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。促使 “ 新生代 ” 購買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價(jià)。 特點(diǎn)之三： 外地移民的或租或買需求是生力軍 以往由于房價(jià)過，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，外來人口一般都選擇租房，隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟，房價(jià)的回歸和小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)為這些外來客提供了在武漢 “ 成個(gè)家 ” 的機(jī)會(huì)，許多人逐漸從租房客轉(zhuǎn)入了購房大軍。 特點(diǎn)之四： 低總價(jià)最具吸引力 年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經(jīng)濟(jì)壓力。這其中既包含了前期購房費(fèi)用，如購房款、契稅、維修基金等，也包含了后期居住的運(yùn)行費(fèi)用，如采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨(dú)立客廳要求，１００％都要求有獨(dú)立廚房。功能性更強(qiáng)一些的還有８０平方米的２居室和１００平方米的３居室，這些精巧戶型 面積雖小，但居住功能和大戶型相比，沒有太大的差異，這樣的小戶型通過精致規(guī)劃，巧妙設(shè)計(jì)，其面積的取舍點(diǎn)盡量卡在既保證功能完善又最少浪費(fèi)上，從而可以做到既經(jīng)濟(jì)而又不局促。公交車仍是購買小戶型消費(fèi)者的出行首選， 對超市的需求最高，其次是運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。 特點(diǎn)之八 : 本案小戶型的另一消費(fèi)群 按市調(diào)分析結(jié)果 ,中心城區(qū)的拆遷 戶不愿離開城市中心去市郊生活 (生活成本及配套問題 ),但他們僅靠拆遷補(bǔ)償無法完成一家三代幾口人的重新置業(yè) ,只能選擇中、小戶型。項(xiàng)目周邊盡是高層建筑，雖然本項(xiàng)目最高，但更獨(dú)特的是體現(xiàn)其的胸襟開闊及品味；其次，在這 其他項(xiàng)目沒有的尊貴體驗(yàn)及便捷生活體驗(yàn)。 一房總價(jià) : ,首付 2成 ,20年月供約 600元 購買群體的個(gè)人月收入或家庭應(yīng)在 2000 元左右，考慮到父母支持及其他收入，平均表面月收入在 1500元左右。 可提升價(jià)值分析 經(jīng)過我們對項(xiàng)目及周邊配套的詳細(xì)調(diào)查 ,并在武漢市及漢口區(qū)域內(nèi)整體小戶型可參照項(xiàng)目進(jìn)行綜合調(diào)查 ,得出以下結(jié)論 : l 項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣分明 ,意味將有部分 (E\H型 )面臨滯銷危機(jī) 。 l 提升高層建筑綠化的實(shí)用性 ,建議在交房標(biāo)準(zhǔn)中增加對戶均綠化率的概念及運(yùn)用方式 。 l 配備高速合資電梯和中央智能化系統(tǒng) ,以提高住宅的使用價(jià)值 。一個(gè)完整項(xiàng)目的營銷過程基本上分為兩個(gè)銷售周期，第一個(gè)周期是項(xiàng)目從 “ 養(yǎng)在深閨人未識 ” 到萬眾矚目的過程，以開盤期為中心；第二個(gè)周期則是隨著項(xiàng)目工程的進(jìn)展，發(fā)展商向大眾慢慢撕下其面紗，進(jìn)而抽絲剝縷的過程，以 再次強(qiáng)銷期為中心。 （ 2） 開盤期間定時(shí)在周邊主要路段及步行街派發(fā)帶有項(xiàng)目標(biāo)志小禮物 （ 3） 開盤期 “ 歐洲七日游 ” 大型客戶抽獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng) 凡活動(dòng)其間 (包括內(nèi)部認(rèn)購期 )的客戶下訂者均可抽獎(jiǎng) ,可與此 (1)重復(fù)計(jì)獎(jiǎng) 。 附 4： 2020年截止 2月份武漢市掛牌出讓國有土地一覽表 序號 地址 規(guī)劃總用地面積 規(guī)劃凈用地面積 可建總建筑面積 最大容積率 用地性質(zhì) 使用年限（年） （ 2020） 001號 武昌區(qū)中北路 152000 139700 279400 居住用地 70 （ 2020） 002號 江岸區(qū)西馬路 6385號 12375 10585 31750 居住用地兼容商業(yè) 居 70；商 40 （ 2020） 003號 橋口區(qū)解放大道 3137號 44560 71300 居住用地 70 （ 2020） 004號 洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長江村 16400 商業(yè)用地 （ 2020） 005號 橋口區(qū)中山大道 20200 121200 商住兩用 居 70；商 40 （ 2020） 006號 漢陽區(qū)新路 3號 39600 居住用地 70 （ 2020） 007號 橋口區(qū)漢西路 181877 165076 165076 商業(yè)、市場、綠化用地 40 （ 2020） 008 號 橋口區(qū)古田四路東側(cè)，漢西貨場西側(cè) 308500 244084 317300 市場、辦公、社會(huì)停車場所、貨運(yùn)交通用地 40 （ 2020） 009號 青山區(qū)和平大 道與建設(shè)三路交匯處 143447 113667 284200 居?。嫒萆虡I(yè)、學(xué)校） 居 70；商 40 合計(jì) 1326226 。 力圖讓開盤當(dāng)天廣告形成鋪天蓋地之勢，這樣客戶無論看哪份報(bào)紙都能看到本項(xiàng)目 在其他期間形成每月 10— 15次較高密度的投放， （二）廣告方式 ： 以硬廣告介紹品牌產(chǎn)品為主，新聞稿介紹工程建筑及投資內(nèi)容為輔。在本項(xiàng)目中涉及到分二期推出的思路 ,故與傳統(tǒng)劃分有所不同 ,具體劃分如下： 內(nèi)部認(rèn)購期策略 （ 2020年 8月 18日 — 2020年 9月 28日） 開盤強(qiáng)銷期策略 （ 2020年 9月 28日 — 2020年 12月 31日） 銷售持續(xù)期策略 （ 2020年 1月 1日 — 2020年 3月 28日） 再次強(qiáng)銷期 （ 2020年 3月 29日 — 2020年 6月 30日） 掃尾清盤期 ( 2020年 7月 1日 ) 注 : 此處銷售周期劃分為靜態(tài)分析的 ,針對可能滯銷 E\H戶型的銷售難度 ,再次強(qiáng)銷期起應(yīng)有市場策略調(diào)整方案 . 項(xiàng)目推廣策略 推廣策略 : l 推廣主線分為兩條 : 針對終端客戶目標(biāo)客戶群的終端使用者是青年人（見目標(biāo)市場分類），進(jìn)行明線活動(dòng)促銷； 針對購買群體中必然存在的投資客，進(jìn)行投資收益分析推廣及部分的媒體宣傳； 總體思路為先打開年輕目標(biāo)人群關(guān)注度，迅速吸引投資客及拆遷戶； l 推廣手法： 以活動(dòng)促銷獎(jiǎng)勵(lì) 及推廣的精神層面來吸引青年人注重及口碑傳播； 通過投資講座、排單來增加投資意識的權(quán)威性及高傳播性； l 推廣工具選擇： 促銷類： 內(nèi)部認(rèn)購及開盤的獎(jiǎng)勵(lì)選擇、優(yōu)惠方式， 各主題節(jié)假日重點(diǎn)促銷活動(dòng)的組織策劃； 媒體類： 《武漢晨報(bào)》為主打報(bào)紙媒體，開盤強(qiáng)銷、內(nèi)部認(rèn)購等重要時(shí)刻密集各媒體曝光； 活動(dòng)類： 青年自助旅游、定向競賽、野外生存、酒吧表演等 公益類： 投資專家的投資分析、拆遷戶住房指南等各種公益活動(dòng) 推廣周 期及策略 內(nèi)部認(rèn)購期策略 （ 2020年 8月 18日 — 2020年 9月 28日） 推廣主題： 內(nèi)部認(rèn)購 小戶型市場進(jìn)入 形象宣傳主題： 入住新生活，裝修不用錢 核心投資聚會(huì)圈 商業(yè)商務(wù)樞紐地 價(jià)格： 2588元起價(jià) 均價(jià)： 2830元 （帶簡裝修以 200元 /平方米）