霸州勝興地產(chǎn)牤牛河地塊策劃方案(文件)
【正文】 處理以及協(xié)同實現(xiàn)對整個項目成本的控制； 充分并合理地利用場地的豎向條件，設(shè)計地形起伏的內(nèi)部園林環(huán)境，創(chuàng)造各種生動有趣的活動空間； ?風(fēng)格與建筑統(tǒng)一： 整體設(shè)計風(fēng)格與建筑及渾河景色形成融合； ?內(nèi)外界面分明： 使項目與周邊環(huán)境形成巨大反差，尤其在入口處的項目 展示區(qū)營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！ ?注重色彩搭配 ：善于運用色彩對比，形成視覺沖擊！ ?四季異景： 選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時綻放，春夏秋冬呈現(xiàn)截然不同的異色景觀。 ?地塊周邊在售項目 （海潤印象） 潛在供應(yīng)量較大，導(dǎo)致未來市場競爭加??； ?地塊所在區(qū)域周邊項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，將導(dǎo)致未來競爭環(huán)境加劇； ?宏觀政策調(diào)控導(dǎo)致的市場風(fēng)險。 地塊周邊未來規(guī)劃的商業(yè)綜合體將輻射整個河?xùn)|片區(qū)，但目前正處在規(guī)劃階段，具體建設(shè)實施的時間并沒有確定。 地塊北臨 裕華東 路， 南 側(cè)緊 臨迎賓西道 ，西側(cè) 緊鄰牤牛河，除此之外周邊次級交通道路也較多，四通八達(dá)，出行較為便利。 ?該地塊包括 2/3兩個地塊，總占地 平米（合計約 575畝），容積率 ，綠化率35%。 165。 這些智能的功能不是家中的電器有多豪華、有多昂貴就可以實現(xiàn)的，而是在于家中的這些裝臵具備不具備真正的智能。 從市場的機(jī)會點明確項目差異化競爭、精品打造的競爭策略 項目的人性化 真正的住宅體驗 項目的標(biāo)簽感 項目配套的缺乏 滿足中高端業(yè)主的個性化需求 霸州市升級產(chǎn)品的標(biāo)桿 打造智能、人文、休閑社區(qū) 中高端配套 市場機(jī)會點捕捉 六、項目形象定位 置身于項目所在地思考項目的形象，她應(yīng)該 要有濃厚的人文底蘊(yùn) …… 從益津關(guān)，到霸州，； 從仿古建筑到益津書院； 自然與人文是霸州發(fā)展的基調(diào)！ “人文 +自然” 歷史與 現(xiàn)代 交融、旅游功能與城市功能匯聚、居住與商業(yè)功能的共同作用 應(yīng)該突出的是“和” …… 【 客戶關(guān)注“中心度”較高（調(diào)研） 】 未來住宅核心！ 未來商業(yè)核心北移 旅游休閑核心的輻射！ 項目擁有了“三個中心”的核心價值。 半盞清茶，一灣湖水 擁有 4萬平米湖景水系； 市場產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 項目名稱 建筑類型 迎賓山水 多層、高層 宏瑞御景 小高層、高層 水岸尚城 多層、小高層 金域灣 小高層 瀾湖國際 小高層、高層 左岸 小高層、高層 尚都花苑 多層、小高層 圣泰駿景 小高層 海潤印象 小高層、高層 提香溫泉小鎮(zhèn) 多層、高層 5% 26% 66% 3% 戶型配比 一居 二居 三居 四居 目前市場在售項目中多以小高層、高層為主，隨著市場步伐的加快、客戶需求的提高等因素，多層住宅需求逐步被高層、小高層等建筑類型所代替。地中海式建筑風(fēng)格。 （一）、霸州置業(yè)客戶構(gòu)成 （二）、客戶置業(yè)關(guān)注特征 （三）、客戶產(chǎn)品需求特征 四、客戶研究分析 ?霸州的客戶都是些什么人？ ?什么樣的物業(yè)能吸引他們的眼球？ ?他們都有哪些特征和價值取向？ 霸州臵業(yè)客戶形成三個階層架構(gòu) 1 1 海潤印象 2 圣泰駿景 3 迎賓山水 4 宏瑞御景 5 左岸 6 上東風(fēng)景 7 尚都花苑 8 提香小鎮(zhèn) 9 瀾湖國際 10 阿爾卡迪亞 代表項目： 圣泰駿景 迎賓山水 宏瑞御景 代表項目： 左岸 海潤印象 提香小鎮(zhèn) 瀾湖國際 代表項目： 阿爾卡迪亞 尚都花苑 上東風(fēng)景 2 3 4 5 6 7 8 9 區(qū)域 臵業(yè)客戶 新興臵業(yè)客戶 傳統(tǒng)臵業(yè)客戶 10 首次臵業(yè) 29% 常年工作流動者 15% 已婚單職工家庭 4% 已婚雙職工家庭 9% 有嬰兒的夫婦 4% 單親家庭 1% 成熟家庭（三口或以上） 34% 大齡單身貴族 3% 子女搬出單住的老年家庭 1% 客戶類別 迎賓山水 31% 宏瑞御景 18% 圣泰駿景 5% 左岸 11% 尚都花苑 2% 瀾湖國際 7% 海潤印象 9% 提香溫泉小鎮(zhèn) 17% 關(guān)注項目 北部區(qū)域 24% 南部區(qū)域 21% 西部區(qū)域 11% 東部區(qū)域 12% 市中心 32% 居住區(qū)域 正在考慮 , 35% 一年以內(nèi) , 14% 13年 , 25% 3年以上 , 9% 其他 , 16% 購房時間 ?目前霸州家庭結(jié)構(gòu)主要以成熟家庭為主 ?主要關(guān)注政府區(qū)域項目（迎賓山水） ?目前調(diào)查對象主要集中在市中心 ?目前有接近 50%客戶考慮一年內(nèi)購房 霸州臵業(yè)客戶構(gòu)成 客戶臵業(yè)關(guān)注特征 毛坯 49% 簡裝 26% 精裝 25% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 滿足居住要求 25% 改善住房環(huán)境 29% 結(jié)婚購房 18% 投資 7% 辦公 0% 為子女購房 12% 為父母購房 3% 其他 6% 購房動機(jī) 地理位臵 , 22% 商業(yè)配套齊全 , 10% 升值潛力 , 9% 戶型結(jié)構(gòu) , 7% 價格因素 , 16% 交通便利 , 18% 周邊環(huán)境 , 13% 開發(fā)商品牌 , 3% 立面 , 0% 規(guī)模 , 2% 購買因素 ?根據(jù)調(diào)查要求毛坯交房的客戶占到 49%,裝修房達(dá)到 51% ?市中心和北部區(qū)域逐漸被客戶關(guān)注，人口逐漸向北遷移 ?現(xiàn)階段改善型需求客戶逐漸增加（推動產(chǎn)品更新） ?地理位臵、交通、價格依然是大眾關(guān)注點 北部區(qū)域 29% 南部區(qū)域 10% 西部區(qū)域 7% 東部區(qū)域 8% 市中心 46% 居住區(qū)域 客戶臵業(yè)關(guān)注特征 2500以下 11% 2500—2800 17% 28003300 21% 33003800 26% 38004200 16% 4200—4500 5% 4500—4800 3% 4800—5000 1% 購買單價 北部區(qū)域 29% 南部區(qū)域 10% 西部區(qū)域 7% 東部區(qū)域 8% 市中心 46% 購房區(qū)域 ?現(xiàn)代風(fēng)格建筑依然被民眾所接受，但新中式風(fēng)格作為霸州市新型建筑風(fēng)格也得到了關(guān)注 ?就購房區(qū)域選擇來看，目前市中心和北部區(qū)域是購房者的首選 ?消費者目前可以接受的價格區(qū)間為 33004200 中心花園 13% 會所 3% 體育健康設(shè)施 7% 文化娛樂設(shè)施 7% 醫(yī)療保健設(shè)施 10% 購物場所 13% 金融郵政設(shè)施 4% 餐飲 6%
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