【正文】 北向帶陽臺 6% 客廳朝向 ㎡ 7% ㎡ 16% ㎡ 36% ㎡ 25% ㎡ 10% ㎡ 1% 其它 5% 客廳開間 18㎡ 5% 25㎡ 25% 30 35% 35 23% 40 8% 其它 4% 客廳面積 10以下 3% 10㎡ — 14㎡ 25% 14㎡ — 18㎡ 37% 18㎡ — 22㎡ 28% 22㎡ 以上 7% 主臥面積 ?未來結(jié)構(gòu)面積需求將變?yōu)椋嚎蛷d面積逐漸增大，臥室面積逐漸減??； ?由于客廳面積的增加導(dǎo)致客廳開間增加，逐步向舒適型發(fā)展 ?客廳朝向依然以南向為主，占到 77%。 經(jīng)開區(qū)： 城市市政新區(qū)，“優(yōu)惠促銷” ?宏瑞御景： 從去年 5月至今價格增長明顯，目前市場價格為 4600元 /平米均價。 2022/1/26 國務(wù)院 新國八條 對第二套房的首付，將提高至六成；對樓價升幅過快的城市，從嚴(yán)制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策；未滿 5年的住房轉(zhuǎn)讓，全額征收營業(yè)稅。 2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源，同比增長 %，較 111月下滑 。霸州勝興地產(chǎn) 牤牛河地塊項目策劃案 十年 成壹作 千年造 壹城 勝興 〃 霸州 〃 忙 牛河 城市壹品住宅 〃 智者理想居所 一． 項目發(fā)展目標(biāo) 二． 核心問題分析 三． 開發(fā)背景分析 四． 客戶研究分析 五． 發(fā)展機(jī)遇研究 六． 項目形象定位 七． 項目地塊研究 八． 項目定位研究 策劃綱要 （一）、企業(yè)目標(biāo) 發(fā)展限制 企業(yè)背景 （二）、 目標(biāo)解讀 一、項目發(fā)展目標(biāo) 企業(yè)目標(biāo)、發(fā)展限制 企業(yè) 目標(biāo) ，完成企業(yè)自身產(chǎn)品線的建立； ； 一定的 突破，希望建設(shè) 霸州 市場“真正”的 居所 ； ， 實現(xiàn)現(xiàn)金流 ； 發(fā)展 限制 ： 400畝，規(guī)劃限制條件為 ； ：多層限高 21米，中高層限高 35米，高層限高 70米； ：項目周邊規(guī)劃路網(wǎng)建設(shè)日期及完工日期沒有確定 ： 2號地塊內(nèi)有低壓線及個體養(yǎng)雞場； 目標(biāo)解讀 發(fā)展 目標(biāo) ，完成公司自身產(chǎn)品線的建立； ； ，希望建設(shè)霸州市場“真正”的居所； ，實現(xiàn)現(xiàn)金流 一、保證項目的開發(fā)質(zhì)量與開發(fā)速度，確保項目與市場需求的吻合！ 二、梳理企業(yè)開發(fā)項目，建設(shè)自身品牌產(chǎn)品線！ 三、項目在區(qū)域市場中能夠突出，建立本地品牌的標(biāo)桿 項目發(fā)展定位與本地產(chǎn)業(yè)品牌發(fā)展定位結(jié)合： 以企業(yè)品牌發(fā)展指導(dǎo)項目發(fā)展定位 ！ 以項目發(fā)展帶動企業(yè)品牌打造！ （一）、定位問題 （二）、競爭問題 （三）、資源利用 （四）、利潤問題 二、核心問題分析 明確項目發(fā)展定位中核心問題 定位 問題 競爭 問題 資源 利用 采用何種物業(yè)配比？ 如何確定各物業(yè)的配比？ 如何在產(chǎn)品上超越自身及其他優(yōu)勢品牌項目？ 面對成熟開發(fā)企業(yè)，如何尋找差異化競爭？ 借區(qū)域發(fā)展的契機(jī)，如何更好的利用市政利好？ 如何利用自然景觀、人文景觀（仿古建筑）優(yōu)勢？ 精品：“叫好又叫座” ?通過市場研判，確定基本的物業(yè)類型 ?通過經(jīng)濟(jì)測算，選擇最合理的配比方案 ?“ 精品路線”是提升物業(yè)價格的手段，但不是唯一的手段，也未必是最好的手段 領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì) —— 項目面臨部分產(chǎn)品競爭，要做到市場領(lǐng)先，就要打造具有一定特色的知名樓盤，例如：智能、運動、養(yǎng)生等； 領(lǐng)先的銷售績效 —— 如何突破市場現(xiàn)有高層產(chǎn)品的價格，以及如何分解項目銷售的壓力，重點在于項目的精準(zhǔn)定位，合理配臵產(chǎn)品線。自 4月開始實施一系列地產(chǎn)調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)一路下行，只在 10月出現(xiàn)過小幅的反彈，之后繼續(xù)維持下行趨勢。五年期以下(含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。周邊無開發(fā)項目，區(qū)域可塑性較強，區(qū)域周邊具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢具有較強的溢價性。 小結(jié) ?當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本定調(diào)，項目開發(fā)正值經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期，整個調(diào)控思路逐步浮現(xiàn)出來； ?本地房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，整體市場價格漲幅較?。? ?本市東部區(qū)域未來發(fā)展、規(guī)劃偏重令項目具有良好的發(fā)展稟賦； ?區(qū)域市場競爭力較弱，主要競爭來自于同板塊內(nèi)部。 項目賣點 溫泉入戶 提香溫泉小鎮(zhèn)基本信息 海潤印象基本信息 海潤印象 地理位臵 興華路與裕華路交 匯處西北側(cè) 總建筑面積 17萬平米 開發(fā)商 海潤 項目建設(shè)情 況 一期在建 分幾期開發(fā)建設(shè) 4期 占地面積 11萬平方米 容積率 綠化率 % 主力戶型 總套數(shù) 建筑形勢 總棟數(shù) 三室兩廳兩衛(wèi) 1026套 高層、小高 層 11棟 項目均價 最早入住時間 車位 4600元 2022年 05月 1:1 位臵 地處霸州市府中央政務(wù)區(qū)的西北方向，位于霸州未來 城市發(fā)展新區(qū)，城市居住中心地帶 交通 5分鐘內(nèi)即可到達(dá)霸州火車站、 943公交車站 學(xué)校 西鄰一中、三中、職業(yè)中學(xué) 瀾湖國際基本信息 項目優(yōu)勢： 位于霸州南部新區(qū)核心地帶。 高度的安全性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務(wù)；家庭智能化系統(tǒng)。 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 銀行金融機(jī)構(gòu) 2Km 商 銀行金融機(jī)構(gòu) 商 商 商 商 項目地塊概況 類別代號 類別名稱 總占地 建筑層數(shù) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑限高 住宅建筑精密度 R2 住宅用 地 （ ） 多層 ≤ ≤ 30 ≥ 35 ≤ 21 ≤ 28 中高層 ≤ ≤ 25 ≥ 35 ≤ 35 ≤ 25 高層 ≤ ≤ 20 ≥ 35 ≤ 70 ≤ 20 ?該項目所處地塊位于霸州市東北方向，北側(cè)為育華東道（現(xiàn)有），南側(cè)為迎賓道（規(guī)劃），東側(cè)為東城路（規(guī)劃），西側(cè)緊鄰牤牛河及其帶狀公園。 ?地塊所處區(qū)域未來規(guī)劃的大型綜合性商業(yè)配套較多，但尚未建設(shè)。 臨河底商 沿街商業(yè) 精裝小公寓 /寫字樓 公建 /回遷商業(yè) ?地塊東側(cè) 、北側(cè) 受 主干道 距離較近的影響，導(dǎo)致的行車噪音較大，建議未來可考慮在 外 圍布置 臨街商業(yè) 產(chǎn)品以屏蔽噪音； ?建議地塊 西 側(cè) 考慮臨河底商， 充分 牤牛河帶狀公園所帶來的商業(yè)效益， 建議可規(guī)劃小型風(fēng)情商業(yè)或休閑精品店 ； ?建議 2地塊 東 南 角規(guī)劃精裝小公寓 +寫字樓，充分利用緊鄰主干道十字路口的優(yōu)越位置 ； 學(xué)校 以收儲87畝 建筑風(fēng)格定位原則 ?風(fēng)格設(shè)計 考慮周邊自然景觀、人文景觀等因素，并 能夠傳遞出項目應(yīng)有氣質(zhì)和品質(zhì)， 新中式 風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌龆加姓J(rèn)同度 ； ?基于本項目的成本控制，以及幕墻和面磚的使用可能受限制，建議立面風(fēng)格采用偏傳統(tǒng)一些的策略，可以兼顧品質(zhì)和成本