【正文】 住房公 積金 上調存貸款利率 從 2022年 12月 26日起，五年期以下 (含五年 )及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調 。上海市政府發(fā)布通知，將于 1月 28日起征收房產稅，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的 70%計算繳納，適用稅率暫定為 %。 河東新區(qū) 老城區(qū) 河東新區(qū)： 城市邊緣新區(qū)，待開發(fā)程度較大。 中端住宅： 客戶觀望情緒較濃，對市場有著較強“下行”預期，且容易對物業(yè)短暫價格波動敏感。 ?該區(qū)域未來主要以商品住宅為主，以及大型商業(yè)綜合體，周邊配套醫(yī)療、教育（中小學、幼兒園等）、市政公共服務設施以及臨河帶狀公園等。 客戶產品需求特征 封閉式陽臺 41% 敞開式陽臺 39% 多角式陽臺 11% 270凸角陽臺 3% 服務陽臺（與廚房相連） 6% 陽臺種類 客戶產品需求特征 中式封閉式 63% 西式敞開 37% 廚房種類 ?在陽臺設計上可考慮敞開式陽臺和封閉式陽臺雙重設計（可增加立面效果） ?中式封閉式廚房所占比例為 63%， （一）、市場供應量分析 （二）、主要競爭對手確立 （三）、市場產品現狀分析 （四）、市場機會點捕捉 五、發(fā)展機會研究 1 海潤印象 2 圣泰駿景 3 迎賓山水 4 宏瑞御景 5 左岸 6 上東風景 7 尚都花苑 8 提香小鎮(zhèn) 9 瀾湖國際 10 阿爾卡迪亞 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 競爭項目分布圖 市場供應量分析 項目名稱 總建筑面積 建筑類型 2022年銷售量 2022年供應量 迎賓山水 20萬 多層、高層 500 364 宏瑞御景 小高層、高層 170 320 水岸尚城 多層、小高層 410 0 金域灣 17萬 小高層 396 0 瀾湖國際 41萬 小高層、高層 324 300 左岸 12萬 小高層、高層 380 100 尚都花苑 12萬 多層、小高層 240 144 圣泰駿景 小高層 500 0 海潤印象 小高層、高層 0 108 提香溫泉小鎮(zhèn) 45萬 多層、高層 120 600 2022 年 總 供 應 量 為 3040 套 2022 年 總 供 應 量 為 1936 套 霸州市區(qū) 高層小高層物業(yè)類型住宅 供應量明顯下降，其原因在于大部分樓盤已于 2022年底進入尾盤銷售，就目前來看 2022年上半年，整個市場新盤入市較少。霸州市長途汽車站。 市場產品現狀分析 市場項目主要供應戶型區(qū)間，多以 23居室 為主，集中為 100~130㎡ ，而大面積住宅（四居室）集中供應為 160220+㎡ 一居室 二居室 三居室 四居室 市場稀缺面積 【 小面積三居 】 高層 多層 市場產品供應基本的物業(yè)類型：高層及小高層 區(qū)域市場產品供應類型 缺少多層帶電梯 及洋房產品 ?產品屬性：不屬于傳統(tǒng)高端產品； ?存在缺陷：大戶型只是簡單小戶型的放大； ?提升空間： 大戶型功能提升空間大，小戶型相對成熟； 高層及小高層 ?產品屬性：市場稀缺產品，低密度； ?存在缺陷：容積率貢獻不高，利潤率有限； ?提升空間： 產品成熟，可提升空間不大 。而低碳住宅指低碳建筑中住宅這一子類，即人居建筑。 文 文 文 文 文 文 文 + + + + 165。 本案 文 + 165。 3 2 項目地塊四至 地塊現狀分析 ?地塊 共分兩塊其 形狀方正，易于總體規(guī)劃； ?地塊 西 側臨近 牤牛 河，具有較好的景觀資源 ,在規(guī)劃方面應予以充分利用； ?地塊 東 側雖然臨近 未來規(guī)劃 道路，但并非主要交通干線，對地塊影響較??； ?地塊 北 側 及南側臨近裕華東道和迎賓東道（規(guī)劃路） ，來往車輛較多且車速較快，未來將對地塊形成噪音影響； 地塊周邊環(huán)境分析 ?地塊周邊 全部為未開發(fā)土地目前僅牤牛河回遷項目已場地平整。 地塊緊鄰霸州市主要河流 —— 牤牛河，其河表徑流寬度約 30m，是霸州城市規(guī)劃的“帶狀”。 現階段，緊臨地塊的生活配套較少，僅北側有部分臨路門店，未能形成商業(yè)配套的氛圍。 產品定位 ?在滿足容積率的條件下，優(yōu)先建造南北通透的戶型； ?充分利用項目地塊優(yōu)越的地理位置及交通，盡量增加臨街商業(yè) ； ?公建指標建議以小戶型酒店式 精裝 公寓產品解決； ?三居室以上戶型設計須做到南北通透； ?住宅產品中小戶型可以接受單一朝南； ?公寓可以接受單一、任何朝向。 2 4 1 3 面積區(qū)間配比建議 產品類型 物業(yè)類型 戶型 銷售面積 （㎡） 戶型比例 住宅類 多層 二室二廳一衛(wèi) 7080 50% 三室二廳二衛(wèi) 110130 50% 高層 二室二廳二衛(wèi) 80100 25% 三室二廳一衛(wèi) 8595 25% 三室二廳二衛(wèi) 110120 35% 四室二廳二衛(wèi) 150170 15% 公建類 寫字樓 一室一廳一衛(wèi) 40－ 60 100% 目前市場現有“熱銷戶型”為 8595㎡兩居室、 110120㎡三居室，市場稀缺戶型為 8090㎡三居室，結合以上產品建議 增加 8090㎡三居室所占比例到 25% 由于本區(qū)域對一居的需求不旺盛，故建議將一居戶型放入寫字樓內，如未來市場需求度不高可將其改建為精裝辦公間。 會所建議 示意圖片 。 會所設臵 —— 可接受獨立式商業(yè)或者是沿街底商，但為了可以降低今后運營成本，建議以對外開放形式經營，所以會所考慮設臵在社區(qū)外部以吸引更多外部客流； 會所規(guī)模 —— 1000至 2022平方米，不排斥先期作為售樓處使用，后期作為會所使用； 會所未來經營業(yè)態(tài) —— 以 養(yǎng)生、健身 為主題的會所；設臵中型健身房（即：無氧、有氧運動等健身項目）并考慮洗浴等功能間設臵；同時還考慮設臵（但不限于）：臺球室、棋牌室、 SPA會館、咖啡廳等； 會所未來經營 —— 建議聘請或與專業(yè)品牌的商業(yè)運營機構，進行托管式經營或聯合式經營方式。 建筑風格建議 一般立面顏色的使用 ? 方式一：傳統(tǒng)中式建筑的灰瓦白墻 （ 灰白黑 ） 設計，局部可以通過外檐挖槽達到“四明空間”的設計增加居住的舒適程度； ? 方式二：采用中式傳統(tǒng)的 紅褐色與白色搭配設計 ，著重突出立面的大氣沉穩(wěn)，這與中華民族的精神相吻合； 立面通窗處理，增加立面的整體感簡化的馬頭墻簡化的門坊坡屋頂，簡化的飛檐及檐口四坡頂重檐斬假石門坊雨林瓦 創(chuàng)新立面 飛檐 角檐 屋頂：改良傳統(tǒng)屋頂、采用創(chuàng)新立面 園林規(guī)劃設計建議 景觀設計的核心原則 將場地設計和景觀設計緊密結合，來通過地形的塑造來實現不同屬性空間的劃分，社區(qū)與外部城市界面的