【正文】 00元 /平米均價(jià)。 ?該地塊包括北楊莊、范家坊、大小魏家營、西沙里等自然村。 總建筑面積 42萬平方米 預(yù)售樓宇類型 高層、小高層 工程進(jìn)度 一期已動(dòng)工 戶型及面積 戶型 面積區(qū)間 交房標(biāo)準(zhǔn) 三室兩廳兩衛(wèi) 117140 毛坯 兩室兩廳一衛(wèi) 90115 總套數(shù) 2022套 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 項(xiàng)目均價(jià) 4500 容積 率 1.8 綠化率 37% 周邊配套 霸州市中醫(yī)院。 項(xiàng)目的形象還應(yīng)兼具城市的形象！ 東部住宅新區(qū) 商業(yè)板塊 旅游休閑 教育 文化 商業(yè)板塊 “打造城市次中心” “現(xiàn)代智能 +低碳生活” 低碳建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個(gè)生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。 165。 ?地塊西側(cè)緊臨牤牛河，景色怡人，自然景觀較好。 （一）、定位總體原則 （二）、產(chǎn)品定位 八、項(xiàng)目定位研究 定位總體原則 ?打造區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目，樹立良好的企業(yè)形象，并同時(shí)作為在 河?xùn)|板塊尚 第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，樹立行業(yè)標(biāo)桿； ?打造區(qū)域市場內(nèi)以親水景觀（ 牤牛 河）及文化休閑（ 沿河八景 ），為特色的中高端項(xiàng)目為目標(biāo)； ?覆蓋整個(gè)霸州區(qū)域，以改善型 型和投資型需求人群為主力客群； ?建議項(xiàng)目市場定位向中高端路線發(fā)展。 泛會(huì)所概念 —— 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果顯示， 目前市場對會(huì)所認(rèn)知度不夠，建議將 會(huì)所面積 減 小，由于本案有其他商業(yè)，可利用其他商業(yè)功能完善會(huì)所功能。 ?垂直綠化： 精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！ ?水景點(diǎn)綴： 充分利用現(xiàn)場條件設(shè)計(jì)疊落水系，考慮到冬季水景價(jià)值下降，建議園區(qū)水景點(diǎn)綴與淺水方式設(shè)計(jì)，從而降低整體維護(hù)成本； ?綠植以本地耐冷常綠品種為主 ，可降低今后維護(hù)成本。 ?現(xiàn)階段，地塊周邊缺少緊臨的簡單配套。 ?該地塊為未開發(fā)“處女地”周邊無開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域可塑性較強(qiáng)，區(qū)域周邊具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢具有較強(qiáng)的溢價(jià)性。 主題定位關(guān)鍵詞： 傳統(tǒng)與現(xiàn)代的 融合 現(xiàn)代科技與文化的 超越 居者氣質(zhì)體現(xiàn)的 穩(wěn)重與輕盈 體現(xiàn)身份的 標(biāo)簽感 站在一定的 高度 去演繹人生 主題選擇： 歷史文化厚重（五代十國 現(xiàn)今） 自然景觀 — 牤牛河（臨河） 城市文化積淀較深 人文景觀 — （人文八景、益津書院） 霸州未來發(fā)展基調(diào) — 人文與自然 未來住宅片區(qū) 打造霸州第一個(gè)新中式、文化、低碳社區(qū) （一）、項(xiàng)目地塊概況 （二）、地塊現(xiàn)狀分析 （三）、地塊周邊環(huán)境分析 （四）、地塊 SWOT分析 七、項(xiàng)目地塊研究 項(xiàng)目地塊周邊配套 文 文 文 文 + + 165。 在戶型結(jié)構(gòu)方面，三居室所占比重依然很大為 66%，其次為兩居室占 26%。其中 42%的客戶需求為南向帶陽臺(tái)客廳， 35%的客戶考慮帶私密性而選擇純南向客廳，將南向陽臺(tái)放到臥室。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 低端住宅： 以自住為臵業(yè)目的的剛性需求，一定降價(jià)優(yōu)惠刺激，將立即反應(yīng)在銷售速度上。 2022/1/27 國務(wù)院 國務(wù)院同意房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，滬渝 28日起正式征收 重慶房產(chǎn)稅將于 1月 28日正式啟動(dòng)。由于前 11月銀行貸款已接近全年信貸目標(biāo)， 12月收緊貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資來源于國內(nèi)貸款部分增速明顯下滑。 項(xiàng)目發(fā)展核心問題思考 項(xiàng)目利潤最大化 純小高層社區(qū) 高層 +中低密度物業(yè) 多層 +小高層物業(yè) R≈ 限高 70米 (部分 21米 ) 需要解決的問題： ?中低密度的市場占有率問題？應(yīng)該建立何種價(jià)值體系？何種中低密度物業(yè)具有更高的市場價(jià)值與實(shí)現(xiàn)度？ ?高層有沒有市場支撐？是否可能突破市場現(xiàn)有的價(jià)格瓶頸？ ?如果做滿容積率，小高層與中低密度的產(chǎn)品配比問題？中低密度物業(yè)是否可能拉升整體檔次進(jìn)而提升高層價(jià)格？ ?如果不做滿容積率，開發(fā)強(qiáng)度應(yīng)為多少？容積率的取舍是否會(huì)損失項(xiàng)目的價(jià)值？開發(fā)強(qiáng)度的分布情況如何？開發(fā)節(jié)奏是怎么樣的？ 核心問題與限制條件 核心問題與限制問題的結(jié)合思考 判定項(xiàng)目容積率問題 （一）、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （二）、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢 （三）、競爭態(tài)勢分析 （四）、地塊態(tài)勢分析 三、開發(fā)背景分析 2022年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 [2]397983億元，比上年增長 %。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2022年 12月房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)為，較上月下降 ，降幅較為明顯。 2022/12/25 住房公 積金 上調(diào)存貸款利率 從 2022年 12月 26日起，五年期以下 (含五年 )及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào) 。 河?xùn)|新區(qū) 老城區(qū) 河?xùn)|新區(qū)： 城市邊緣新區(qū)，待開發(fā)程度較大。 ?該區(qū)域未來主要以商品住宅為主，以及大型商業(yè)綜合體，周邊配套醫(yī)療、教育（中小學(xué)、幼兒園等）、市政公共服務(wù)設(shè)施以及臨河帶狀公園等。霸州市長途汽車站。而低碳住宅指低碳建筑中住宅這一子類，即人居建筑。 本案 文 + 165。 地塊緊鄰霸州市主要河流 —— 牤牛河，其河表徑流寬度約 30m，是霸州城市規(guī)劃的“帶狀”。 產(chǎn)品定位 ?在滿足容積率的條件下，優(yōu)先建造南北通透的戶型； ?充分利用項(xiàng)目地塊優(yōu)越的地理位置及交通，盡量增加臨街商業(yè) ； ?公建指標(biāo)建議以小戶型酒店式 精裝 公寓產(chǎn)品解決； ?三居室以上戶型設(shè)計(jì)須做到南北通透； ?住宅產(chǎn)品中小戶型可以接受單一朝南； ?公寓可以接受單一、任何朝向。 會(huì)所建議 示意圖片 。 建筑風(fēng)格建議 一般立面顏色的使用 ? 方式一：傳統(tǒng)中式建筑的灰瓦白墻 （ 灰白黑 ） 設(shè)計(jì)，局部可以通過外檐挖槽達(dá)到“四明空間”的設(shè)計(jì)增加居住的舒適程度； ? 方式二：采用中式傳統(tǒng)的 紅褐色與白色搭配設(shè)計(jì) ，著重突出立面的大氣沉穩(wěn)，這與中華民族的精神相吻合； 立面通窗處理，增加立面的整體感簡化的馬頭墻簡化的門坊坡屋頂，簡化的飛檐及檐口四坡頂重檐斬假石門坊雨林瓦 創(chuàng)新立面 飛檐 角檐 屋頂：改良傳統(tǒng)屋頂、采用創(chuàng)新立面 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)的核心原則 將場地設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，來通過地形的塑造來實(shí)現(xiàn)不同屬性空間的劃分，社區(qū)與外部城市界面的處理以及協(xié)同實(shí)現(xiàn)對整個(gè)項(xiàng)目成本的控制； 充分并合理地利用場地的豎向條件，設(shè)計(jì)地形起伏的內(nèi)部園林環(huán)境，創(chuàng)造各種生動(dòng)有趣的活動(dòng)空間； ?風(fēng)格與建筑統(tǒng)一： 整體設(shè)計(jì)風(fēng)格與建筑及渾河景色形成融合； ?內(nèi)外界面分明： 使項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差，尤其在入口處的項(xiàng)目 展示區(qū)營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！ ?注重色彩搭配 ：善于運(yùn)用色彩對比，形成視覺沖擊！ ?四季異景： 選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時(shí)綻放，春夏秋冬呈現(xiàn)截然不同的異色景觀。 地塊周邊未來規(guī)劃的商業(yè)綜合體將輻射整個(gè)河?xùn)|片區(qū)