【正文】 臨河底商 沿街商業(yè) 精裝小公寓 /寫字樓 公建 /回遷商業(yè) ?地塊東側(cè) 、北側(cè) 受 主干道 距離較近的影響，導(dǎo)致的行車噪音較大，建議未來(lái)可考慮在 外 圍布置 臨街商業(yè) 產(chǎn)品以屏蔽噪音； ?建議地塊 西 側(cè) 考慮臨河底商， 充分 牤牛河帶狀公園所帶來(lái)的商業(yè)效益， 建議可規(guī)劃小型風(fēng)情商業(yè)或休閑精品店 ； ?建議 2地塊 東 南 角規(guī)劃精裝小公寓 +寫字樓，充分利用緊鄰主干道十字路口的優(yōu)越位置 ； 學(xué)校 以收儲(chǔ)87畝 建筑風(fēng)格定位原則 ?風(fēng)格設(shè)計(jì) 考慮周邊自然景觀、人文景觀等因素，并 能夠傳遞出項(xiàng)目應(yīng)有氣質(zhì)和品質(zhì)， 新中式 風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)都有認(rèn)同度 ； ?基于本項(xiàng)目的成本控制，以及幕墻和面磚的使用可能受限制，建議立面風(fēng)格采用偏傳統(tǒng)一些的策略，可以兼顧品質(zhì)和成本。 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 銀行金融機(jī)構(gòu) 2Km 商 銀行金融機(jī)構(gòu) 商 商 商 商 項(xiàng)目地塊概況 類別代號(hào) 類別名稱 總占地 建筑層數(shù) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑限高 住宅建筑精密度 R2 住宅用 地 （ ） 多層 ≤ ≤ 30 ≥ 35 ≤ 21 ≤ 28 中高層 ≤ ≤ 25 ≥ 35 ≤ 35 ≤ 25 高層 ≤ ≤ 20 ≥ 35 ≤ 70 ≤ 20 ?該項(xiàng)目所處地塊位于霸州市東北方向，北側(cè)為育華東道（現(xiàn)有），南側(cè)為迎賓道（規(guī)劃），東側(cè)為東城路（規(guī)劃），西側(cè)緊鄰牤牛河及其帶狀公園。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 溫泉入戶 提香溫泉小鎮(zhèn)基本信息 海潤(rùn)印象基本信息 海潤(rùn)印象 地理位臵 興華路與裕華路交 匯處西北側(cè) 總建筑面積 17萬(wàn)平米 開(kāi)發(fā)商 海潤(rùn) 項(xiàng)目建設(shè)情 況 一期在建 分幾期開(kāi)發(fā)建設(shè) 4期 占地面積 11萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 % 主力戶型 總套數(shù) 建筑形勢(shì) 總棟數(shù) 三室兩廳兩衛(wèi) 1026套 高層、小高 層 11棟 項(xiàng)目均價(jià) 最早入住時(shí)間 車位 4600元 2022年 05月 1:1 位臵 地處霸州市府中央政務(wù)區(qū)的西北方向，位于霸州未來(lái) 城市發(fā)展新區(qū)，城市居住中心地帶 交通 5分鐘內(nèi)即可到達(dá)霸州火車站、 943公交車站 學(xué)校 西鄰一中、三中、職業(yè)中學(xué) 瀾湖國(guó)際基本信息 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 位于霸州南部新區(qū)核心地帶。周邊無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域可塑性較強(qiáng)，區(qū)域周邊具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)的溢價(jià)性。自 4月開(kāi)始實(shí)施一系列地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)一路下行，只在 10月出現(xiàn)過(guò)小幅的反彈，之后繼續(xù)維持下行趨勢(shì)。 2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源，同比增長(zhǎng) %，較 111月下滑 。 經(jīng)開(kāi)區(qū)： 城市市政新區(qū)，“優(yōu)惠促銷” ?宏瑞御景： 從去年 5月至今價(jià)格增長(zhǎng)明顯，目前市場(chǎng)價(jià)格為 4600元 /平米均價(jià)。 半盞清茶，一灣湖水 擁有 4萬(wàn)平米湖景水系； 市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目名稱 建筑類型 迎賓山水 多層、高層 宏瑞御景 小高層、高層 水岸尚城 多層、小高層 金域?yàn)? 小高層 瀾湖國(guó)際 小高層、高層 左岸 小高層、高層 尚都花苑 多層、小高層 圣泰駿景 小高層 海潤(rùn)印象 小高層、高層 提香溫泉小鎮(zhèn) 多層、高層 5% 26% 66% 3% 戶型配比 一居 二居 三居 四居 目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目中多以小高層、高層為主，隨著市場(chǎng)步伐的加快、客戶需求的提高等因素，多層住宅需求逐步被高層、小高層等建筑類型所代替。 ?該地塊包括 2/3兩個(gè)地塊，總占地 平米（合計(jì)約 575畝），容積率 ，綠化率35%。 建筑風(fēng)格建議 一般立面顏色的使用 ? 方式一：傳統(tǒng)中式建筑的灰瓦白墻 （ 灰白黑 ） 設(shè)計(jì)，局部可以通過(guò)外檐挖槽達(dá)到“四明空間”的設(shè)計(jì)增加居住的舒適程度； ? 方式二：采用中式傳統(tǒng)的 紅褐色與白色搭配設(shè)計(jì) ，著重突出立面的大氣沉穩(wěn)，這與中華民族的精神相吻合； 立面通窗處理，增加立面的整體感簡(jiǎn)化的馬頭墻簡(jiǎn)化的門坊坡屋頂，簡(jiǎn)化的飛檐及檐口四坡頂重檐斬假石門坊雨林瓦 創(chuàng)新立面 飛檐 角檐 屋頂：改良傳統(tǒng)屋頂、采用創(chuàng)新立面 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)的核心原則 將場(chǎng)地設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，來(lái)通過(guò)地形的塑造來(lái)實(shí)現(xiàn)不同屬性空間的劃分，社區(qū)與外部城市界面的處理以及協(xié)同實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的控制； 充分并合理地利用場(chǎng)地的豎向條件，設(shè)計(jì)地形起伏的內(nèi)部園林環(huán)境，創(chuàng)造各種生動(dòng)有趣的活動(dòng)空間； ?風(fēng)格與建筑統(tǒng)一： 整體設(shè)計(jì)風(fēng)格與建筑及渾河景色形成融合； ?內(nèi)外界面分明： 使項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差，尤其在入口處的項(xiàng)目 展示區(qū)營(yíng)造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！ ?注重色彩搭配 ：善于運(yùn)用色彩對(duì)比，形成視覺(jué)沖擊！ ?四季異景： 選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時(shí)綻放，春夏秋冬呈現(xiàn)截然不同的異色景觀。 產(chǎn)品定位 ?在滿足容積率的條件下，優(yōu)先建造南北通透的戶型； ?充分利用項(xiàng)目地塊優(yōu)越的地理位置及交通，盡量增加臨街商業(yè) ； ?公建指標(biāo)建議以小戶型酒店式 精裝 公寓產(chǎn)品解決； ?三居室以上戶型設(shè)計(jì)須做到南北通透； ?住宅產(chǎn)品中小戶型可以接受單一朝南； ?公寓可以接受單一、任何朝向。 本案 文 + 165。霸州市長(zhǎng)途汽車站。 河?xùn)|新區(qū) 老城區(qū) 河?xùn)|新區(qū)： 城市邊緣新區(qū)，待開(kāi)發(fā)程度較大。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2022年 12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)為，較上月下降 ，降幅較為明顯。由于前 11月銀行貸款已接近全年信貸目標(biāo)， 12月收緊貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款部分增速明顯下滑。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 低端住宅： 以自住為臵業(yè)目的的剛性需求，一定降價(jià)優(yōu)惠刺激，將立即反應(yīng)在銷售速度上。 在戶型結(jié)構(gòu)方面，三居室所占比重依然很大為 66%，其次為兩居室占 26%。 ?該地塊為未開(kāi)發(fā)“處女地”周邊無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域可塑性較強(qiáng)，區(qū)域周邊具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)的溢價(jià)性。 ?垂直綠化： 精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！ ?水景點(diǎn)綴： 充分利用現(xiàn)場(chǎng)條件設(shè)計(jì)疊落水系，考慮到冬季水景價(jià)值下降，建議園區(qū)水景點(diǎn)綴與淺水方式設(shè)計(jì)，從而降低整體維護(hù)成本； ?綠植以本地耐冷常綠品種為主 ，可降低今后維護(hù)成本。 （一）、定位總體原則 （二）、產(chǎn)品定位 八、項(xiàng)目定位研究 定位總體原則 ?打造區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目，樹立良好的企業(yè)形象，并同時(shí)作為在 河?xùn)|板塊尚 第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，樹立行業(yè)標(biāo)桿； ?打造區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)以親水景觀（ 牤牛 河）及文化休閑（ 沿河八景 ），為特色的中高端項(xiàng)目為目標(biāo)； ?覆蓋整個(gè)霸州區(qū)域，以改善型 型和投資型需求人群為主力客群； ?建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位向中高端路線發(fā)展。 165。 總建筑面積 42萬(wàn)平方米 預(yù)售樓宇類型 高層、小高層 工程進(jìn)度 一期已動(dòng)工 戶型及面積