【正文】 泛會所概念 —— 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果顯示， 目前市場對會所認知度不夠，建議將 會所面積 減 小，由于本案有其他商業(yè)，可利用其他商業(yè)功能完善會所功能。 ?垂直綠化： 精細化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！ ?水景點綴： 充分利用現(xiàn)場條件設(shè)計疊落水系，考慮到冬季水景價值下降，建議園區(qū)水景點綴與淺水方式設(shè)計，從而降低整體維護成本； ?綠植以本地耐冷常綠品種為主 ，可降低今后維護成本。 （一）、定位總體原則 （二）、產(chǎn)品定位 八、項目定位研究 定位總體原則 ?打造區(qū)域高品質(zhì)項目，樹立良好的企業(yè)形象，并同時作為在 河?xùn)|板塊尚 第一個開發(fā)項目，樹立行業(yè)標桿； ?打造區(qū)域市場內(nèi)以親水景觀（ 牤牛 河）及文化休閑（ 沿河八景 ），為特色的中高端項目為目標； ?覆蓋整個霸州區(qū)域，以改善型 型和投資型需求人群為主力客群； ?建議項目市場定位向中高端路線發(fā)展。 ?現(xiàn)階段，地塊周邊缺少緊臨的簡單配套。 ?地塊西側(cè)緊臨牤牛河，景色怡人，自然景觀較好。 ?該地塊為未開發(fā)“處女地”周邊無開發(fā)項目，區(qū)域可塑性較強，區(qū)域周邊具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢具有較強的溢價性。 165。 主題定位關(guān)鍵詞： 傳統(tǒng)與現(xiàn)代的 融合 現(xiàn)代科技與文化的 超越 居者氣質(zhì)體現(xiàn)的 穩(wěn)重與輕盈 體現(xiàn)身份的 標簽感 站在一定的 高度 去演繹人生 主題選擇： 歷史文化厚重（五代十國 現(xiàn)今） 自然景觀 — 牤牛河（臨河） 城市文化積淀較深 人文景觀 — （人文八景、益津書院） 霸州未來發(fā)展基調(diào) — 人文與自然 未來住宅片區(qū) 打造霸州第一個新中式、文化、低碳社區(qū) （一）、項目地塊概況 （二）、地塊現(xiàn)狀分析 （三）、地塊周邊環(huán)境分析 （四）、地塊 SWOT分析 七、項目地塊研究 項目地塊周邊配套 文 文 文 文 + + 165。 項目的形象還應(yīng)兼具城市的形象！ 東部住宅新區(qū) 商業(yè)板塊 旅游休閑 教育 文化 商業(yè)板塊 “打造城市次中心” “現(xiàn)代智能 +低碳生活” 低碳建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。 在戶型結(jié)構(gòu)方面，三居室所占比重依然很大為 66%，其次為兩居室占 26%。 總建筑面積 42萬平方米 預(yù)售樓宇類型 高層、小高層 工程進度 一期已動工 戶型及面積 戶型 面積區(qū)間 交房標準 三室兩廳兩衛(wèi) 117140 毛坯 兩室兩廳一衛(wèi) 90115 總套數(shù) 2022套 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 項目均價 4500 容積 率 1.8 綠化率 37% 周邊配套 霸州市中醫(yī)院。其中 42%的客戶需求為南向帶陽臺客廳， 35%的客戶考慮帶私密性而選擇純南向客廳，將南向陽臺放到臥室。 ?該地塊包括北楊莊、范家坊、大小魏家營、西沙里等自然村。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 低端住宅： 以自住為臵業(yè)目的的剛性需求，一定降價優(yōu)惠刺激，將立即反應(yīng)在銷售速度上。 霸州市各項經(jīng)濟指數(shù)平穩(wěn)增長 霸州 2022年 —— 2022年ＧＤＰ及增長率 年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 GDP值（億元） 83 95 113 131 206 216 240 增長率（ %） 83 95 113 131 206 216 240 0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022霸州 2022年 —— 2022年ＧＤＰ及增長率 GDP值（億元） 增長率（ %） 20032004200520062007200820092010社會固定資產(chǎn)投資（億元） 42 101 增長率（ %） 050100150200霸州市2022年 —— 2022年社會固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù) 0500010000150002022025000人均可支配收入（元） 人均可支配收入（元） 競爭態(tài)勢 老城區(qū)： 城市普通住宅聚集區(qū)，價格趨勢變化不大 ?左岸： 從去年 5月至今價格沒有明顯增長，持續(xù) 3700元 /平米均價。 2022/1/27 國務(wù)院 國務(wù)院同意房產(chǎn)稅改革試點，滬渝 28日起正式征收 重慶房產(chǎn)稅將于 1月 28日正式啟動。 2022/11/19 2022/12/25 中行 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率 自 2022年 12月 26日起，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào) 比。由于前 11月銀行貸款已接近全年信貸目標， 12月收緊貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資來源于國內(nèi)貸款部分增速明顯下滑。綜合各項指標的變動情況，預(yù)警指數(shù)為 104點，與上月持平，目前處于綠燈區(qū)中心線以上。 項目發(fā)展核心問題思考 項目利潤最大化 純小高層社區(qū) 高層 +中低密度物業(yè) 多層 +小高層物業(yè) R≈ 限高 70米 (部分 21米 ) 需要解決的問題： ?中低密度的市場占有率問題？應(yīng)該建立何種價值體系？何種中低密度物業(yè)具有更高的市場價值與實現(xiàn)度？ ?高層有沒有市場支撐？是否可能突破市場現(xiàn)有的價格瓶頸？ ?如果做滿容積率，小高層與中低密度的產(chǎn)品配比問題？中低密度物業(yè)是否可能拉升整體檔次進而提升高層價格？ ?如果不做滿容積率，開發(fā)強度應(yīng)為多少？容積率的取舍是否會損失項目的價值？開發(fā)強度的分布情況如何？開發(fā)節(jié)奏是怎么樣的？ 核心問題與限制條件 核心問題與限制問題的結(jié)合思考 判定項目容積率問題 （一）、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 （二）、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢 （三）、競爭態(tài)勢分析 （四）、地塊態(tài)勢分析 三、開發(fā)背景分析 2022年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 [2]397983億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 40497億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005億元，增長%。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 2022年 12月房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)為，較上月下降 ，降幅較為明顯。 宏觀政策環(huán)境 2022年宏觀經(jīng)濟政策基本定調(diào)，調(diào)控思路浮現(xiàn) 貨幣政策 近四年來首度轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，是今年調(diào)控政策的重要看點之一； 當前國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境還有不確定因素，繼續(xù)實施 積極地財政政策 有助于穩(wěn)定經(jīng)濟增長水平； 中央提出 繼續(xù)加強 房地產(chǎn)調(diào)控，并加快保障性住房建設(shè)，這表明未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境基調(diào)仍將延續(xù)； 2022/11/3 四部委 全面叫停第三套住 房公積金貸款 第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 ，首付款比例不得低于50%，停止向購買第三套及以上住房的公積金個人住房貸款。 2022/12/25