【正文】 霸州勝興地產(chǎn) 牤牛河地塊項目策劃案 十年 成壹作 千年造 壹城 勝興 〃 霸州 〃 忙 牛河 城市壹品住宅 〃 智者理想居所 一． 項目發(fā)展目標(biāo) 二． 核心問題分析 三． 開發(fā)背景分析 四． 客戶研究分析 五． 發(fā)展機遇研究 六． 項目形象定位 七． 項目地塊研究 八． 項目定位研究 策劃綱要 （一）、企業(yè)目標(biāo) 發(fā)展限制 企業(yè)背景 （二）、 目標(biāo)解讀 一、項目發(fā)展目標(biāo) 企業(yè)目標(biāo)、發(fā)展限制 企業(yè) 目標(biāo) ，完成企業(yè)自身產(chǎn)品線的建立； ； 一定的 突破，希望建設(shè) 霸州 市場“真正”的 居所 ； ， 實現(xiàn)現(xiàn)金流 ； 發(fā)展 限制 ： 400畝，規(guī)劃限制條件為 ； ：多層限高 21米，中高層限高 35米，高層限高 70米； ：項目周邊規(guī)劃路網(wǎng)建設(shè)日期及完工日期沒有確定 ： 2號地塊內(nèi)有低壓線及個體養(yǎng)雞場； 目標(biāo)解讀 發(fā)展 目標(biāo) ，完成公司自身產(chǎn)品線的建立； ； ，希望建設(shè)霸州市場“真正”的居所； ，實現(xiàn)現(xiàn)金流 一、保證項目的開發(fā)質(zhì)量與開發(fā)速度，確保項目與市場需求的吻合！ 二、梳理企業(yè)開發(fā)項目，建設(shè)自身品牌產(chǎn)品線！ 三、項目在區(qū)域市場中能夠突出，建立本地品牌的標(biāo)桿 項目發(fā)展定位與本地產(chǎn)業(yè)品牌發(fā)展定位結(jié)合： 以企業(yè)品牌發(fā)展指導(dǎo)項目發(fā)展定位 ！ 以項目發(fā)展帶動企業(yè)品牌打造！ （一）、定位問題 （二）、競爭問題 （三）、資源利用 （四）、利潤問題 二、核心問題分析 明確項目發(fā)展定位中核心問題 定位 問題 競爭 問題 資源 利用 采用何種物業(yè)配比？ 如何確定各物業(yè)的配比？ 如何在產(chǎn)品上超越自身及其他優(yōu)勢品牌項目？ 面對成熟開發(fā)企業(yè)，如何尋找差異化競爭？ 借區(qū)域發(fā)展的契機，如何更好的利用市政利好？ 如何利用自然景觀、人文景觀（仿古建筑）優(yōu)勢？ 精品：“叫好又叫座” ?通過市場研判，確定基本的物業(yè)類型 ?通過經(jīng)濟測算，選擇最合理的配比方案 ?“ 精品路線”是提升物業(yè)價格的手段，但不是唯一的手段，也未必是最好的手段 領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì) —— 項目面臨部分產(chǎn)品競爭，要做到市場領(lǐng)先，就要打造具有一定特色的知名樓盤，例如：智能、運動、養(yǎng)生等； 領(lǐng)先的銷售績效 —— 如何突破市場現(xiàn)有高層產(chǎn)品的價格，以及如何分解項目銷售的壓力，重點在于項目的精準(zhǔn)定位，合理配臵產(chǎn)品線。 項目發(fā)展核心問題思考 項目利潤最大化 純小高層社區(qū) 高層 +中低密度物業(yè) 多層 +小高層物業(yè) R≈ 限高 70米 (部分 21米 ) 需要解決的問題： ?中低密度的市場占有率問題？應(yīng)該建立何種價值體系？何種中低密度物業(yè)具有更高的市場價值與實現(xiàn)度？ ?高層有沒有市場支撐？是否可能突破市場現(xiàn)有的價格瓶頸？ ?如果做滿容積率，小高層與中低密度的產(chǎn)品配比問題？中低密度物業(yè)是否可能拉升整體檔次進而提升高層價格？ ?如果不做滿容積率，開發(fā)強度應(yīng)為多少？容積率的取舍是否會損失項目的價值？開發(fā)強度的分布情況如何？開發(fā)節(jié)奏是怎么樣的？ 核心問題與限制條件 核心問題與限制問題的結(jié)合思考 判定項目容積率問題 （一）、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 （二）、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢 （三）、競爭態(tài)勢分析 （四）、地塊態(tài)勢分析 三、開發(fā)背景分析 2022年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 [2]397983億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 40497億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005億元，增長%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 801001201401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年中國宏觀經(jīng)濟預(yù)警指數(shù)走勢圖 預(yù) … 預(yù)警指數(shù)： 2022年 12月份，在預(yù)警指數(shù)的 10個構(gòu)成指標(biāo)（經(jīng)季節(jié)調(diào)整去除季節(jié)因素的影響）中，經(jīng)最新數(shù)據(jù)修訂有 9個指標(biāo) —— 工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、海關(guān)進出口總額、企業(yè)利潤、城鎮(zhèn)居民可支配收入、各項貸款、貨幣供應(yīng) M財政收入和居民消費價格指數(shù) —— 處于綠燈區(qū)； 1個指標(biāo) —— 消費品零售總額 —— 處于黃燈區(qū)。綜合各項指標(biāo)的變動情況，預(yù)警指數(shù)為 104點，與上月持平，目前處于綠燈區(qū)中心線以上。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 2022年 12月房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)為，較上月下降 ，降幅較為明顯。自 4月開始實施一系列地產(chǎn)調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)一路下行，只在 10月出現(xiàn)過小幅的反彈，之后繼續(xù)維持下行趨勢。 2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源，同比增長 %，較 111月下滑 。由于前 11月銀行貸款已接近全年信貸目標(biāo)， 12月收緊貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資來源于國內(nèi)貸款部分增速明顯下滑。 宏觀政策環(huán)境 2022年宏觀經(jīng)濟政策基本定調(diào)，調(diào)控思路浮現(xiàn) 貨幣政策 近四年來首度轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，是今年調(diào)控政策的重要看點之一； 當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境還有不確定因素，繼續(xù)實施 積極地財政政策 有助于穩(wěn)定經(jīng)濟增長水平； 中央提出 繼續(xù)加強 房地產(chǎn)調(diào)控，并加快保障性住房建設(shè)，這表明未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境基調(diào)仍將延續(xù)； 2022/11/3 四部委 全面叫停第三套住 房公積金貸款 第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 ，首付款比例不得低于50%，停止向購買第三套及以上住房的公積金個人住房貸款。 2022/11/10 央行 半月內(nèi)兩次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率分別 從 2022年 11月 29日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。這是央行年內(nèi)第五次提高存款準(zhǔn)備金率。 2022/11/19 2022/12/25 中行 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 自 2022年 12月 26日起，金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 比。 2022/12/25 住房公 積金 上調(diào)存貸款利率 從 2022年 12月 26日起，五年期以下 (含五年 )及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào) 。五年期以下(含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 2022/1/26 國務(wù)院 新國八條 對第二套房的首付，將提高至六成；對樓價升幅過快的城市，從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策；未滿 5年的住房轉(zhuǎn)讓，全額征收營業(yè)稅。 2022/1/27 國務(wù)院 國務(wù)院同意房產(chǎn)稅改革試點，滬渝 28日起正式征收 重慶房產(chǎn)稅將于 1月 28日正式啟動。上海市政府發(fā)布通知，將于 1月 28日起征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的 70%計算繳納，適用稅率暫定為 %。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢 霸州市