【正文】 體現(xiàn)在這方面，本項(xiàng)目經(jīng)過我們的系列策劃，敝司有信心把百靈商務(wù)樓以 6000 元 /平方米的平均價(jià)格實(shí)現(xiàn) 100%的租售率。越秀區(qū)是民營或私營中小型公司較集中的區(qū)域，貿(mào)易類、電子類、咨詢類、廣告宣傳類為主，他們對改善辦公環(huán)境的需求也比較旺盛，而百靈商務(wù)樓作為辦公成本低廉的寫字樓物業(yè)，預(yù)計(jì)將成為其首要選擇。百靈商務(wù)樓的公寓式寫字樓符合其既可居住又可辦公的要求。包括： ◆ 酒店式服務(wù)體系：室內(nèi)清潔、管家服務(wù)、汽車清潔、衣服洗燙、代聘鐘點(diǎn)傭工、代訂書報(bào)、代訂車船飛機(jī)票等 ◆ 中央商務(wù)中心：多媒體多功能會議室（出租）、餐飲中心、娛樂休閑中心 ◆ 先進(jìn)的智能化管理體系：寬帶網(wǎng)引入，先進(jìn)的消防、安防系統(tǒng) 25 ◆ 公共部分高檔的裝修 ◆ 靈活多變的室內(nèi)空間間隔 ◆ 24 小時(shí)不間斷辦公 樣板房設(shè)置裝修建議 建議樣板房設(shè)立在第十層，可望東風(fēng)路和解放路。由于 本項(xiàng)目規(guī)模小，宣傳費(fèi)用總量小。力求達(dá)到“以點(diǎn)帶面，全面開花”的效果?？傮w設(shè)計(jì)思路追求高雅、現(xiàn)代感、環(huán)保、簡潔，滿足買家的自豪感，吸引年輕創(chuàng)業(yè)者。裝修要求個(gè)性鮮明、寬敞、明亮、生態(tài)、簡潔、現(xiàn)代感強(qiáng)。 銷售價(jià)格 —— 最大限度利潤化 創(chuàng)造品牌 —— 名利雙收，令項(xiàng)目不斷升值。 ★ 示范層設(shè)置在第十層。最大限度的告知目標(biāo)消費(fèi)群本項(xiàng)目的發(fā)售消息及項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度。 入市時(shí)機(jī) 房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能把握最好的時(shí)機(jī)入市，誰就能取得最大的利潤，成為市場的贏家。 30 推廣計(jì)劃 項(xiàng)目整個(gè)營銷過程好似一個(gè)完整的戰(zhàn)役，前面的市場分析是對整個(gè)戰(zhàn)局的宏觀了解；對競爭對手的分析是偵察敵情；項(xiàng)目的分析定位是對自己有更清晰地認(rèn)識；最后的市場推廣部署則意味著前期所有的籌備工作完畢，開始進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的攻城掠池，賺取經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。 目標(biāo)：完成 20%的銷售額，及 30%左右的出租率。 ◆ 5 月 25 日完成售樓部內(nèi)部、樓體外立面及周邊道路的布置。 ◆ 前 10 名客戶額外 96 折，前 1130 名客戶外 98 折。 促銷手段： ◆ 由于本項(xiàng)目的貨量不多，要充分利用敝司現(xiàn)有的大量 需求寫字樓的客戶，并通過舊客戶介紹新客戶這一有效的途徑達(dá)到銷售目標(biāo)。 目標(biāo)： 完成 80%的租售率 第三階段： 清貨期 時(shí)間： 目標(biāo)： 完成 100%的租售率 第八部分：工作計(jì)劃 2020 年 5 月雙方簽訂正式合作合同。 19962020 年連續(xù) 9 年名列代理公司評比前十名，并于2000 年始連續(xù) 5 獲得廣州市一級代理資質(zhì)，奠定了行業(yè)的領(lǐng)先地位。 35 從成立至今共代理武漢全國服裝貿(mào)易中心、隆城大廈、大新大廈白云堡、頤和山莊等各類項(xiàng)目達(dá) 85 個(gè)，其中金蘭苑、隆城大廈、田心苑、康乃馨苑、東鵬花園等項(xiàng)目驕人的銷售業(yè)績更成為樓市的經(jīng)典傳奇，為外界所津津樂道。并與廣大媒體建立了密切的聯(lián)系，在社會上樹立了良好的口碑，令敝司在推廣渠道上獨(dú)具優(yōu)勢，充分發(fā)揮 1+1 遠(yuǎn)大于 2 的效果。通過新恒業(yè)地產(chǎn)、廣告、園林的強(qiáng)勢聯(lián)盟，為廣大客戶提供資源整合的專業(yè)服務(wù)，合力打造樓市經(jīng)典，共繪都市藍(lán)圖，同創(chuàng)恒久基業(yè)。 擁有一支專業(yè)化的管理、技術(shù)、施工隊(duì)伍和現(xiàn)代化的機(jī)械設(shè)備， 1999年在全省行業(yè)資質(zhì)資格評審中，被列入 26 家獲取資質(zhì)證單位之一。龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，為所代理之樓盤奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)，令銷售業(yè)績事半功倍。連續(xù)十年，客戶投訴率為零，項(xiàng)目策劃代理一個(gè)，成功一個(gè)，努力讓客戶以一分投入，獲取十分產(chǎn)出，開創(chuàng)雙贏局面。 2020 年 5 月中正式啟動(dòng)項(xiàng)目第一階段市場調(diào)研方案。 33 ◆ 針對部分其他寫字樓客戶上門直銷。 ◆ 通過關(guān)系邀請政府部門，及媒介的關(guān)系戶到現(xiàn)場剪彩，舞獅隊(duì)到樓盤舞獅，為現(xiàn)場營造熱烈氣氛。 ◆ 5 月 28 日前聯(lián)系新聞?dòng)浾叩浆F(xiàn)場參觀采訪、發(fā)布新聞稿件 ◆ 5 月 29 日前制作完宣傳資料及 銷售資料。 ◆ 5 月 20 日前完成百靈商務(wù)樓的樣板房示范單位裝修。敝司根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及目前寫字樓形勢作出以下銷售推廣計(jì)劃安排： 階段 時(shí)間 銷售目標(biāo) 回收資金（均不 含一層商鋪） 第一階段 （公開發(fā)售） 20% 萬 第二階段 （強(qiáng)推期） 60% 萬 第三階段 （清貨期） 20% 萬 合計(jì) 8 個(gè)月 100% 4401 萬（不含商鋪、車位價(jià)格） 注：寫字樓總可售面積 7355 平方米（不含首層），均價(jià) 6000 元 /平方米。堅(jiān)持“低成本，高實(shí)效”的營銷宗旨，在少廣告投放的基礎(chǔ)上，著重塑造“ 優(yōu)越的地理位置、較低的辦公成本”個(gè)性，確立項(xiàng)目在寫字樓市場的鮮明地位。 ★ 直郵： 收集附近寫字樓的目標(biāo)客戶地址，通過新恒業(yè)地產(chǎn)的二手分鋪資源等，進(jìn)行有針對性的直郵。 ★ 采取低開高走的價(jià)格策略。 銷售價(jià)格 6000 元 /平方米 28 第七部分銷售策劃與推廣計(jì)劃 總體營銷策略 ★ 采取租售相結(jié)合的營銷模式，以租帶售。既可緩解寫字樓車位需求矛盾，又可增加寫字樓的收入。 銷售中心建議 建議在一樓寫字樓入口大堂旁邊的扇形商鋪?zhàn)鳛殇N售中心，而非設(shè)在寫字樓入口大堂。大堂多投入一分資金，會為項(xiàng)目多帶來 5 分利潤。 “一主多輔”的售樓部設(shè)立方案。目標(biāo)受眾為中小型企業(yè)。 總結(jié)：百靈商務(wù)樓目標(biāo)客戶將以周邊貿(mào)易、建材、電子、廣告、咨詢、裝飾、律師行等中小型企業(yè)為主。如廣州公證處進(jìn)駐新德大廈，惠福路機(jī)關(guān)進(jìn)駐景騰商業(yè)大廈，府前大廈有大量政府機(jī)構(gòu)部門進(jìn)駐。百靈商務(wù)樓的年投資回報(bào)率為 8%，有較高的投資吸引力。上述選中的 10 種因素權(quán)重，按重要性及影響力的高低確定戶型間隔 ，朝向景觀 ，外觀設(shè)計(jì) ，電梯 數(shù)量 ，配套設(shè)施 ，地 22 理位置 ，物業(yè)管理 ，發(fā)展商品牌 ，項(xiàng)目檔次 ，樓盤口碑。 根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域市場的分析，與本項(xiàng)目最具類似性和競爭性樓盤為“白云大廈”、“合潤廣場”、“雙城國際”、“盤福大廈”、“時(shí)代新世界”等 。 創(chuàng)業(yè)者樂園： 突出本項(xiàng)目辦公成本低廉、自由靈活 24 小時(shí)辦公。 樓盤有了自己的個(gè)性，才能迎合相應(yīng)的顧客個(gè)性。 19 差別化準(zhǔn)則。敝司成立以來曾成功的操作了 80 多個(gè)不同特色的樓盤，為其成功定位，并連續(xù)幾年榮獲市一級代理公司資質(zhì)，可謂經(jīng)驗(yàn)豐富。府前大廈、交易廣