百靈商務(wù)樓營(yíng)銷(xiāo)方案-展示頁(yè)
2025-05-20 15:44本頁(yè)面
【正文】 面積單位：萬(wàn)平方米；金額單位：億元 2020 年 2002 年 增長(zhǎng) 全市房屋成交登記面積 % 其中：八區(qū) % 全市預(yù)售商品房成交登記面 積 % 其中：八區(qū) % 全市二手房屋成交登記面積 % 其中：八區(qū) % 全市房屋成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 全市預(yù)售商品房成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 全市二手房屋成交登記金額 % 其中：八區(qū) % ★ 商品房成交保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，成交量大于批出量，市場(chǎng)需求旺盛 ★ 二手房屋成交大幅增長(zhǎng) ★ 房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展 4 寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 2002— 2020 年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積 單位：萬(wàn)平方米 2020 年 2002 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % 番禺區(qū) % % % 花都區(qū) % % ◆ 2020 年廣州市預(yù)售辦公樓成交面積為 萬(wàn)平方米，成交面積較 2002 年的 萬(wàn)平方米減少了 萬(wàn)平方米，減幅為%。 ◆ 2020 年，越秀區(qū)寫(xiě)字樓成交面積只有 萬(wàn)平方米，區(qū)域排名第五，下降兩位。 ◆ 天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚。值得注意的是，海珠、黃埔兩區(qū)的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)突出，趕超越秀區(qū)，潛力突現(xiàn)。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ① 供求關(guān)系分析（原八區(qū)） 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2020 批準(zhǔn)預(yù)售寫(xiě)字樓面積 （萬(wàn) M2） 預(yù)售寫(xiě)字樓成交面積 （萬(wàn) M2） ◆ 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量在 1998 年達(dá)到了高峰，批準(zhǔn)預(yù)售寫(xiě)字樓面積 萬(wàn) M2。 6 ◆ 供應(yīng)量在 2001 年達(dá)到了低谷，只有 萬(wàn) M2的供應(yīng)量。 ◆ 2002 年，寫(xiě)字樓供應(yīng)面積比 2001 年急劇增加了 %，成交面積也上升了 %。 ② 價(jià)格分析 20012020年預(yù) 售住辦公樓成交均價(jià)走勢(shì)3000500070009000110001300001Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4預(yù)售辦公樓均價(jià)◆ 2020 年，廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為 7613 元 /平方米，較 2002年的 9291 元 /平方米大幅下降了 %。 2001 年 以來(lái)，預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)是呈反復(fù)波動(dòng)向下的走勢(shì)。寫(xiě)字樓整體價(jià)格下滑的原因主要是新上市的寫(xiě)字樓大都是檔次較低，大部分沒(méi)有中央空調(diào)的公寓式寫(xiě)字樓，如合潤(rùn)廣場(chǎng)（ 7200 元 /平方米）、富力商貿(mào)中心（ 7500 元 /平方米）、白云大廈（ 7000 元 /平方米）、雙城國(guó)際（ 8000 元 /平方米）、中旅商貿(mào)大廈（ 8200 元 /平方米）、新達(dá)城廣場(chǎng)（ 70008000 元 /平方米）等 . ③ 空置率 空置率1% 2%%12%39%47%39% %27%22%26%22%0%20%40%60%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020年份空置率空置率 8 未來(lái)幾年寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì) 隨著企業(yè)辦公多元化的需求的提升，為適應(yīng)市場(chǎng)的不同需求，寫(xiě)字樓的發(fā)展也將呈多元化、多功能化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，目前廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾種新的變化趨勢(shì)： ★ 甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求 ★ 24 小時(shí)寫(xiě)字樓缺乏 ★ 生態(tài)概念開(kāi)始流行 ★ 智能化是必然的趨勢(shì) ★ 寫(xiě)字樓功能多樣化 ★ 寫(xiě)字樓也根據(jù)用戶(hù)的檔次不同而開(kāi)始細(xì)分 9 第二部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)寫(xiě)字樓概況一覽表 項(xiàng)目 府前大廈 交易廣場(chǎng) 捷泰廣場(chǎng) 新寶利大廈 盤(pán)福大廈 華聯(lián)百老匯 售價(jià) 6800 12000 8000 租金 4550 4565 85 65 65 4055 管理費(fèi) 26 27 28 25 10 28 出租率 90% 80% 90% 98% 75% 90% 區(qū)域?qū)懽謽翘攸c(diǎn) ★ 絕大部分帶中央空調(diào)，管理費(fèi)在 25 元 /平方米以上。 ★ 整體出租率很高。 10 越秀區(qū)未來(lái)規(guī)劃 越秀區(qū)主要發(fā)展三大商圈和三大商務(wù)區(qū)，使“商業(yè)”與“商務(wù)”共 同發(fā)展。 三大商貿(mào)區(qū)：主要是發(fā)展寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)，分別是解放路寫(xiě)字樓帶，中山路寫(xiě)字樓帶和東風(fēng)路寫(xiě)字樓帶。 11 面積 ： 41150 平方米，以 60 多平方米和 100 左右的單位居多 實(shí)用率 ： 68% 管理費(fèi) ： 15 元 /平方米 產(chǎn)品定位 ：公寓式寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓面積 ： 3 萬(wàn)平方米左右 出租率： 80%以上 物業(yè)管理公司 ：第一太平戴維斯公司 主要客戶(hù)： 廣東省公證處、廣東石油企業(yè)集團(tuán)、約克空調(diào)公司、 AC 尼爾森市場(chǎng)研究公司、麥當(dāng)勞、多家房地產(chǎn)公司、多家律師事務(wù)所和一些科技、貿(mào)易類(lèi)公司。但唯 一有較相似的特征：大部分公司的辦公時(shí)間比較不固定，都是需長(zhǎng)期加班或者晚上上班以適應(yīng)國(guó)外辦公時(shí)間，因此， 24 小時(shí)辦公較能滿(mǎn)足該類(lèi)公司的需求。每個(gè)單位內(nèi)都有獨(dú)力的茶水間和衛(wèi)生間，雖方便了公司員工的使用，但由于每個(gè)單位原本的面積不大，加上茶水間和衛(wèi)生間占據(jù)了一定的空間，因此單位內(nèi)真正辦公的空間利 12 用率將更低。 ② 時(shí)代新世界 概況 ：時(shí)代新世界共二期，原定位于住宅，后改造為公寓式寫(xiě)字樓。 樓層： 一層為便利店、銀行；二層為綜合服務(wù)中心（訂票、物業(yè)服務(wù)、文具配送、辦證等）；三層為餐廳、茶吧、休閑配套；四層為會(huì)議中心、多功能廳；其余為公寓式寫(xiě)字樓。
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