【正文】 證片區(qū)交通安全便捷，地理位置有極大優(yōu)勢； （ 2）、與成熟的農貿市場為鄰，客戶群關注度極高，地塊商業(yè)價值明顯； （ 3）、 周邊已形成良好的商務辦公環(huán)境， 商業(yè)氛圍濃厚 ，而 且生活配套設施較為完善，較適合商務活動和生活居住。 通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學的市場定位、合理的規(guī)劃設計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌 形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。 B、 市場定位建議 （ 1）、形象定位 純粹品位 項目與本土文化有機結合，“純粹、品位”的市場定位將區(qū)別于其它商住一體化建筑，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體； （ 2）、主題定位 個性化、人性化、智能化； 人性化、智能化、個性化是未來高檔住宅的發(fā)展方向，而個性化是對人最高層次追求的一種滿足，人性化是客戶需求 原則的充分體現(xiàn)，智能化是后信息 時代生活的必備 “ 武器 ” ； （ 3）、在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機的結合在一起，借此提升物業(yè)的品質，在定位中引入智能的概念?？蛻糁荒茉诎l(fā)展商提供的幾 種即定方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。以特色創(chuàng)新戶型及規(guī)劃設計的導入作為增強產(chǎn)品核心競爭力的重要籌碼，全面提升產(chǎn)品性價比。置業(yè)者對分攤面積的概念認識不強，普遍對建筑使用率十分關注，尤其是對于戶內的灰色空間、過多的走廊過渡轉換空間等面積浪費 現(xiàn)象大都難以接受。 B、 銷售渠道及方式 （ 1）、 可通過廣告、活動行銷、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務形象，使之達成共識，促成銷售； （ 2）、 目標客戶群的設定決定了應從多渠道銷售。 定向直銷 對潛在客戶進行針對性銷售，包括信函銷售、 DM 單入戶，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。 (1)、開盤期： 確定優(yōu)惠政策（銀行按揭、一次性 付款）； DM 單持續(xù)跟進； 認購客戶給予優(yōu)惠或贈送事物； 開展活動聚焦人氣（全民參與活動）等； 具體活動見副 1 ； (2)、強銷期： DM 單進入周邊郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 價格上浮，使觀望客戶速下決心； (3)、持續(xù)期： 開發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開發(fā)公司 服務商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項目 18 工地封頂配合活動炒作品牌形象； 推出收藏單元，加大宣傳力度； 老客戶帶新客戶提供優(yōu)惠（贈送管理費等）； 活動配合（新老客戶 聯(lián)誼 活動）； (4)、掃尾期： 大力推出剩余單元； 根據(jù)銷售情況作價格調整，推出特價房； 100 元 /平方銷售（每戶限購一平米）； B、 銷售策略 （ 1）、廣告創(chuàng)意：包括廣告主題設計、 DM 單設計、燈柱設計； （ 2）、廣告計劃：包括現(xiàn)場圍墻、 DM 單、燈柱彩旗、銷售部的建設； （ 3）、關于廣告入市時間、入市手法（另見廣告策劃書）； （ 4）、媒體選擇：圍墻、 DM 單、燈柱、彩旗、路牌、建筑物及電視廣告。 人員及時間安排 銷售部配置五名置業(yè)顧問，一名銷售經(jīng)理，一名策劃（開盤前后）；一臺電腦，打印機一臺，一臺小型復印機，打印紙五包，開發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開發(fā)公司 服務商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項目 21 便簽紙五本，飲水機兩臺（大小各一個），紙杯若干，兩張辦公桌，三把椅子，一個接待臺，空調兩臺（ 匹、 3 匹），兩臺風扇，訂書機兩個，五張接待桌二十把椅子；鐵皮文件柜兩個，文件架兩個， 文件夾 8 個，煙灰缸七個，計算器 5 個，筆筒 1 個，筆 10 支，筆芯兩盒；拖把 2 把、無蓋垃圾筒 6 個，衛(wèi)生紙等衛(wèi)生用品。 3 現(xiàn)場布置 a、舞臺以紅色為底色，桌面以黃色為主； b、舞臺擺放在項目大門一側，音響擺放在舞臺側后方； c、獎品擺放在音響旁邊的桌子上； d、主持人手持麥克風在臺上控制現(xiàn)場氛圍 4 活動時間按排 a、開盤當日下午兩點活動開始，奏樂或歌舞半小時； b、下午兩點三十分有獎參與活動正式開始； c、發(fā)短信“百匯城”到主持人手機上，第一個發(fā)到者得 一等獎； 開發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開發(fā)公司 服務商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項目 27 d、發(fā)短信“我賺錢了”到主持人手機，第一個發(fā)到者得二等獎； e、發(fā)短信“來吧搶鋪吧”到主持人手機，第一個發(fā)到者得三等獎； f、三點半開始奏樂或歌舞半小時； g、四點向觀眾拋灑參與獎，； h、四點十分請女士或孩子上臺進行參與活動使全場觀眾互動； 5 費用預算 a、 舞臺（由施工隊搭建）紅毯子一張 100 元 ； b、音響一套，麥克風一只 500 元銷售部長期使用； c、 樂隊或歌舞表演對約 1000 元； d、獎品共用 310 元； e、開盤活動全部費用約 1910 元左右。 開發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開發(fā)公司 服務商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項目 22 B、 時間安排 (1)、 6 月 22 號開始裝修樣板房、銷售部、宿舍及辦公場所； (2)、 6 月 23 號確 定圍墻長度，銷售部上方門頭及門頭上到樓頂長、寬和側面廣告噴繪的面積； (3)、 7 月 1 號項目現(xiàn)場達到三通一平； (4)、 7 月 5 號銷售部及樣板房裝修基本完成； (5)、 7 月 6 號工作人員住宿及辦公場所安排就緒； (6)、 7 月 8 銷售部上方及側面大型噴繪廣告； (7)、 7 月 8 號銷售人員進場，帶工程藍圖（復印件）及戶型