【正文】 住宅戶內(nèi)門(mén)采取預(yù)埋固定門(mén)框的措施,只留門(mén)洞不安裝門(mén),具體由用戶自理。**2土性能獨(dú)特,已探明儲(chǔ)量 億噸,遠(yuǎn)景儲(chǔ)量 10 億噸,為國(guó)內(nèi)外少見(jiàn)的非金屬粘土礦,可廣泛用于石油?化工行業(yè)生產(chǎn)的環(huán)保?催化等方 25 面。④舉辦展銷(xiāo)會(huì) 。②首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段。自營(yíng)部分每年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 448 萬(wàn)元 ,上繳企業(yè)所得稅 112 萬(wàn)元,可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 336 萬(wàn)元?從商品房與自營(yíng)部分綜合考慮,本項(xiàng)目總投資收益率為 %,資本金凈利潤(rùn)率為 %。項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 412 萬(wàn)元?投資回收期為 年?從項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看,本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,總投資收益率?資本金凈利潤(rùn)率?投資回收期等指標(biāo)均可滿足投資者預(yù)期要求。 ③二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段。⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu)。境內(nèi)有煤面積 6350 平方公里,煤炭總儲(chǔ)量 513 億噸,其中塔然高勒礦區(qū)已取得探礦權(quán) 681 平方公里,探明儲(chǔ)量 50 億噸?3?天然氣資源:區(qū)塊面積 9800 平方公里,探明的儲(chǔ)量 500 億立方米,是****大氣田的組成部分,大牛地至**縣天然氣管輸工程末站建在**工業(yè)園區(qū),年供氣能力 15 億立方米?4?旅游資源:**草原以其獨(dú)特的自然條件,具有純樸?自然?博大精深的塞外風(fēng)光特色,形成了黃河?草原?沙漠?七星湖?摩林河溫泉?夜鳴沙等獨(dú)具特色的自然景觀?其中穿沙公路舉世無(wú)雙,名揚(yáng)天下。衛(wèi)生間門(mén)下均留25mm 高掃地縫?酒店外門(mén)采用玻璃旋轉(zhuǎn)門(mén),兩側(cè)設(shè)置鋁合金玻璃平開(kāi)門(mén),內(nèi)門(mén)采用木質(zhì)鑲板門(mén)。中間住宅樓按 5 層住宅樓體設(shè)計(jì),南側(cè)中高層住宅樓按底層車(chē)庫(kù)上部為住宅的 9 層樓體設(shè)計(jì)?根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范結(jié)合當(dāng)?shù)匾?每棟住宅樓首層層高按 ? 33 其余樓層層高按 3m 設(shè)計(jì),商業(yè)按層高 米的 2 層沿街商鋪設(shè)計(jì)?酒店建筑設(shè)計(jì)采用傳統(tǒng)的東西走向的矩形建筑造型,以充分利用建設(shè)用地,其中 1~2 層按進(jìn)深較大的裙房設(shè)計(jì),使首層南側(cè)沿街部分考慮用于商業(yè),以充分體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值,其余部分主要用于酒店配套的餐飲娛樂(lè)空間,3~6 層按內(nèi)廊式的客房設(shè)計(jì)?4?建筑風(fēng)格與立面造型在建筑外部造型和風(fēng)格定位上,住宅建筑考慮全方位的視覺(jué)效果,立面造型采用落地飄窗式的寬景洋房?坡屋頂風(fēng)格,增加外立面層次感和節(jié)奏感,體現(xiàn)高雅?精致的建筑特征?外立面采用橘黃色?咖啡色?白色仿石涂料及石材為主要飾面材料和主色調(diào),表現(xiàn)典雅?溫馨的居住建筑基調(diào)?商業(yè)建筑因采用沿街連體商鋪形似,因此外立面更個(gè)采用端莊淡雅的灰色系,烘托現(xiàn)代商業(yè)氣氛?酒店建筑力求體現(xiàn)典雅高貴的現(xiàn)代化氣息,立面色彩采用淡雅端莊的棕色系? 建筑材料及設(shè)施1?建筑材料要求為了使建筑通過(guò)安全?經(jīng)濟(jì)?實(shí)用?舒適來(lái)滿足居住生活和商業(yè)活動(dòng)需要,在滿足安全的基礎(chǔ)上,墻體?門(mén)窗?保溫?水電暖設(shè)施等方面盡量采用新型節(jié)能環(huán)保型材料和設(shè)備,盡量滿足實(shí)用性?適用性和舒適性及經(jīng)濟(jì)性的功能要求,以體現(xiàn)人文關(guān)懷和環(huán)保節(jié)能的協(xié)調(diào)統(tǒng)一性? 34 2?墻體材料住宅和商業(yè)部分:外墻采用 370 厚磚墻,外貼 50 厚 EPS 板(模塑聚苯板)保溫層 ,所有內(nèi)墻采用 240 厚磚墻,砌至梁底或板底?酒店建筑:單體外墻采用 300 厚陶粒混凝土空心砌塊,外貼 50 厚EPS 板(模塑聚苯板 )保溫層,內(nèi)墻采用 200mm 厚陶?；炷疗鰤K,衛(wèi)生間內(nèi)墻采用 100mm 后陶?；炷疗鰤K ?3?門(mén)窗工程根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)和建筑節(jié)能要求,本項(xiàng)目建筑外門(mén)窗抗風(fēng)壓性能應(yīng)達(dá)到 6 級(jí),水密性能達(dá)到 4 級(jí),氣密性能 6 級(jí),空氣隔聲性能 3 級(jí),傳熱系數(shù)應(yīng)不大于 ?外窗臺(tái)低于 900mm 時(shí)在窗下部設(shè)置500mm 高的固定窗作為防護(hù)措施?其中:外窗:采用鋁合金單框雙玻(中空玻璃)平開(kāi)窗,并且居中安裝,型號(hào)選用 92SJ712(三) 中 70 系列?內(nèi)窗采用乳白色塑鋼單玻平開(kāi)窗 ,居中安裝?外門(mén):各住宅樓單元門(mén)采用鋼制防盜門(mén),并配備樓宇對(duì)講和控制系統(tǒng),采用防盜?隔聲?保溫鋼制防盜門(mén)。 牲畜總頭數(shù)達(dá) 210 萬(wàn)頭只,以**白絨山羊和****細(xì)毛羊?yàn)橹?其中**白絨山羊絨質(zhì)優(yōu)?產(chǎn)量高,堪稱“纖維寶石”?2?礦產(chǎn)資源:已探明石膏儲(chǔ)量 6500 萬(wàn)噸?食鹽儲(chǔ)量 505 萬(wàn)噸?天然堿儲(chǔ)量 700 萬(wàn)噸?芒硝儲(chǔ)量 5000 萬(wàn)噸,是無(wú)機(jī)化工的主要原料。③人員直銷(xiāo)。4月份開(kāi)始提高房貸首付比例,尤其對(duì)二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率,甚至停止三套以上房貸,出臺(tái)購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)按戶認(rèn)定等新的政策措施,以期有效抑制樓市投機(jī)?哄抬炒作房?jī)r(jià)等?同時(shí),也相繼 15 出臺(tái)了增加保障性住房等政策,如國(guó)土部要求城市申報(bào)住宅用地時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房?廉租房?中小普通住房用地占比不得低于 70%等?影響:北京?上海?廣州 ?深圳等高房?jī)r(jià)城市房地產(chǎn)宏調(diào)控政策效果明顯,成交量大幅下滑,價(jià)格也開(kāi)始出行松動(dòng)?而中小城市,尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產(chǎn)業(yè)起步較晚?發(fā)展較慢?房?jī)r(jià)較低?整體收入較低?樓市投機(jī)炒作現(xiàn)行少等因素,宏觀調(diào)控政策影響較小,不過(guò)由于國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委和當(dāng)?shù)卣畬?duì)增加保障性住房供應(yīng)要求,目前各地區(qū)開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施舊城區(qū)改造?加大供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房?廉租房?改善型普通住房,從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ),也對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了方向? ****房地產(chǎn)投資環(huán)境1?****新城市建設(shè)?城鎮(zhèn)化政策,會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?“中部地區(qū)?中等城市?中產(chǎn)階層?中等教育”四個(gè)中等為城市發(fā)展理念的**市,是繼“珠三角”?“長(zhǎng)三角”?“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后,全國(guó)經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì),給****發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇,也給****房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)勃勃生機(jī)?2?產(chǎn)品深加工?提高附加值是****提高資源利用效益?增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的政策,也是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)久發(fā)展的重要措施?因此,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持久穩(wěn)定發(fā)展,也將持續(xù)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈和勞動(dòng)就業(yè),從而也將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)?3?***“金三角”,作為**的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略,將****建設(shè)成為**規(guī)模的中等城市,實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局,無(wú)疑會(huì)使**的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得 16 到空前壯大?在此背景下****發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的,房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的?4?宏觀調(diào)控政策,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策,使不具開(kāi)發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī),但對(duì)有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的,只有房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展,才會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?5?招商引資優(yōu)惠政策?**市各級(jí)政府均制定了當(dāng)?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策,吸引外部資金?外部企業(yè)的進(jìn)駐,將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長(zhǎng),拉動(dòng)消費(fèi)需求,從住房?醫(yī)療衛(wèi)生?教育培訓(xùn)?文化藝術(shù)?商業(yè)服務(wù)?旅游?交通?商務(wù)等均會(huì)得到大力發(fā)展,這就會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇?6?城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生態(tài)移民工程的不斷深入,使**市各級(jí)城鎮(zhèn)全面實(shí)施舊城區(qū)改造?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?移民安置工程,也給信譽(yù)好?有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)空間?綜上所述,隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取以扼制投機(jī)性炒房?擴(kuò)大保障性住房?持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為主的各項(xiàng)宏觀政策背景下,借助**市持續(xù)快速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和良好的投資環(huán)境,以該市全面加快實(shí)施城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供巨大市場(chǎng)發(fā)展空間為契機(jī),開(kāi)展與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有良好的政策和投資環(huán)境? 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 **市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況在國(guó)家宏觀調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策的驅(qū)動(dòng)下,2021 17 年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額持續(xù)增長(zhǎng),商品房新開(kāi)工及銷(xiāo)售面積增加,二手房交易活躍等特征?1?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資持續(xù)增長(zhǎng)?如**市中心城市房地產(chǎn)完成投資額逐月增長(zhǎng),全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元,同比增長(zhǎng) 30%,占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的 36%? 2?商品房供求面積皆呈上升趨勢(shì)?全年各類商品房施工面積為 萬(wàn)平方米,較去年同期增長(zhǎng) 76%,其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) 80%?由于新開(kāi)工面積的增加,商品房預(yù)售面積也隨之上升,2021 年累計(jì)商品房預(yù)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米?3?商品房售價(jià)一路走高,新開(kāi)盤(pán)價(jià)格普遍上調(diào)?據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021 年12 月底**區(qū)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為 元/平方米,同比上升%,其中住宅商品房 元/ 平方米 ,同比上升 %?隨著新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)位的提高,部分在售樓盤(pán)的售價(jià)跟著上調(diào),上調(diào)幅度每平方米在 500 元左右,這促使全市商品房?jī)r(jià)位的整體上升?4?二手房交易面積逐季上升,交易均價(jià)漲幅較大?在國(guó)家及地方政府一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策的支持下,二手房交易呈不斷上升趨勢(shì)?截止到 2021 年 12 月底,**區(qū)二手房交易面積 萬(wàn)平方米,成交金額 萬(wàn)元,均價(jià) 元/ 平方米?由于一些新建商品房進(jìn)入二手房流通領(lǐng)域,促使二手房交易均價(jià)的大幅上漲? **縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于**市**縣**鎮(zhèn),該鎮(zhèn)是**縣政府所在地,也是《**市城市總體規(guī)劃(20212020)》中的 “一主兩副十五鎮(zhèn)”重點(diǎn)城鎮(zhèn)之一? 18 由于發(fā)展基礎(chǔ)薄弱?起步較晚,**縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程較緩慢,其城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和生活居住環(huán)境條件非常薄弱,已不能滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求?為此,**縣政府根據(jù)**市城市總體規(guī)劃要求和 “三年大建設(shè) ?三年大變樣”的發(fā)展戰(zhàn)略要求 ,制定了“ 提升城鎮(zhèn)品位?優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境?完善城鎮(zhèn)功能?加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理”的城鎮(zhèn)化建設(shè)總體思路,全面開(kāi)展了舊城區(qū)改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程?尤其進(jìn)入 2021 年以來(lái),為了加快城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程,**縣開(kāi)始實(shí)施**鎮(zhèn)舊城區(qū)進(jìn)行全面拆遷改造工程,規(guī)劃利用三年時(shí)間將舊城區(qū)改造成為整體環(huán)境優(yōu)美?基礎(chǔ)設(shè)施健全?獨(dú)具特色的現(xiàn)代化城市新區(qū)?在**鎮(zhèn)舊城區(qū)改造過(guò)程中,主要采取政府統(tǒng)一規(guī)劃?市場(chǎng)化運(yùn)作的實(shí)施方案,引進(jìn)*內(nèi)外有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與改造工程,以充分利用社會(huì)力量促進(jìn)舊城區(qū)改造工程的效率?因此,由**縣政府統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施的舊城區(qū)改造工程,不但形成對(duì)居住?商業(yè)等地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求,也給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了廣闊的市場(chǎng)空間?綜上所述,本項(xiàng)目作為以**縣**鎮(zhèn)全面實(shí)施舊城區(qū)改造為契機(jī),實(shí)施集生活居住?配套商業(yè)?酒店為一體的商住小區(qū),具有切實(shí)的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間? 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃要求和當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)需求,本項(xiàng)目擬建一處環(huán)境優(yōu)良?配套齊全?功能完善?出行便捷的優(yōu)質(zhì)商住小區(qū)? 19 本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為 20445m2,根據(jù)地塊規(guī)劃條件和項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求,本項(xiàng)目擬建集住宅?商業(yè)和酒店為一體的綜合性商住小區(qū)?因此根據(jù)地塊條件和項(xiàng)目建設(shè)單位設(shè)計(jì)任務(wù)要求,本項(xiàng)目居住區(qū)與酒店統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃,其規(guī)劃總建筑面積 35907m2,其具體建設(shè)規(guī)模指標(biāo)如下表所示:建設(shè)規(guī)模指標(biāo)一覽表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 規(guī)模 備 注1 總用地面積 m2 20445 畝2 規(guī)劃總建筑面積 m2 35907 高層住宅 m2 7808 1 棟 9 層(底層為車(chē)庫(kù)) 地上車(chē)庫(kù) m2 1316 高層住宅樓底層 多層住宅 m2 7775 1 棟 5 層,1 棟 6 層(底層商業(yè)) 配套商業(yè) m2 10173 2 層沿街商鋪,含住宅底商 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 酒店 m2 8000 1 棟 6 層(底部 2 層裙房) 地下車(chē)庫(kù) m2 619 酒店地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房3 容積率 按地上建筑面積計(jì)算4 建筑密度 %5 綠化率 % 營(yíng)銷(xiāo)方案 價(jià)格定位根據(jù)**縣**鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),結(jié)合項(xiàng)目總體開(kāi) 20 發(fā)定位和當(dāng)?shù)赝愋臀飿I(yè)市場(chǎng)價(jià)格行情,本項(xiàng)目各類物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格建議為:價(jià)格定位一覽表序號(hào) 物業(yè)項(xiàng)目 單位 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1 中高層住宅 元/m 2 2500~2800 26002 多層住宅 元/m 2 2100~2500 23003 商業(yè) 元/m 2 5000~8000 60004 車(chē)庫(kù) 元/m 2 2021~2200 22005 酒店客房 元/ 150~220 180 營(yíng)銷(xiāo)方案建議高素質(zhì)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,除了高水平?人性化的規(guī)劃?設(shè)計(jì)外,還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段,以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷(xiāo)路,開(kāi)發(fā)商有合理的收益?根據(jù)本地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)和市場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng),結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn),建議采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略:1?廣告宣傳策略 在市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)上,根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷(xiāo)售計(jì)劃,按計(jì)劃?分階段?系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳?廣告媒體包括:現(xiàn)場(chǎng)售樓部?工地現(xiàn)場(chǎng)?報(bào)紙?電視臺(tái)?新聞發(fā)布會(huì)?各種宣傳資料?戶外及路牌廣告等,具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和