【正文】 住宅戶內門采取預埋固定門框的措施,只留門洞不安裝門,具體由用戶自理。**2土性能獨特,已探明儲量 億噸,遠景儲量 10 億噸,為國內外少見的非金屬粘土礦,可廣泛用于石油?化工行業(yè)生產的環(huán)保?催化等方 25 面。④舉辦展銷會 。②首次公開展銷和跟進銷售階段。自營部分每年實現營業(yè)利潤 448 萬元 ,上繳企業(yè)所得稅 112 萬元,可實現稅后利潤 336 萬元?從商品房與自營部分綜合考慮,本項目總投資收益率為 %,資本金凈利潤率為 %。項目所得稅后財務內部收益率為 %?財務凈現值為 412 萬元?投資回收期為 年?從項目各項財務評價指標看,本項目財務內部收益率均高于財務基準收益率,財務凈現值大于零,總投資收益率?資本金凈利潤率?投資回收期等指標均可滿足投資者預期要求。 ③二次公開展銷及跟進銷售階段。⑤集團認購。境內有煤面積 6350 平方公里,煤炭總儲量 513 億噸,其中塔然高勒礦區(qū)已取得探礦權 681 平方公里,探明儲量 50 億噸?3?天然氣資源:區(qū)塊面積 9800 平方公里,探明的儲量 500 億立方米,是****大氣田的組成部分,大牛地至**縣天然氣管輸工程末站建在**工業(yè)園區(qū),年供氣能力 15 億立方米?4?旅游資源:**草原以其獨特的自然條件,具有純樸?自然?博大精深的塞外風光特色,形成了黃河?草原?沙漠?七星湖?摩林河溫泉?夜鳴沙等獨具特色的自然景觀?其中穿沙公路舉世無雙,名揚天下。衛(wèi)生間門下均留25mm 高掃地縫?酒店外門采用玻璃旋轉門,兩側設置鋁合金玻璃平開門,內門采用木質鑲板門。中間住宅樓按 5 層住宅樓體設計,南側中高層住宅樓按底層車庫上部為住宅的 9 層樓體設計?根據住宅設計規(guī)范結合當地要求,每棟住宅樓首層層高按 ? 33 其余樓層層高按 3m 設計,商業(yè)按層高 米的 2 層沿街商鋪設計?酒店建筑設計采用傳統(tǒng)的東西走向的矩形建筑造型,以充分利用建設用地,其中 1~2 層按進深較大的裙房設計,使首層南側沿街部分考慮用于商業(yè),以充分體現商業(yè)價值,其余部分主要用于酒店配套的餐飲娛樂空間,3~6 層按內廊式的客房設計?4?建筑風格與立面造型在建筑外部造型和風格定位上,住宅建筑考慮全方位的視覺效果,立面造型采用落地飄窗式的寬景洋房?坡屋頂風格,增加外立面層次感和節(jié)奏感,體現高雅?精致的建筑特征?外立面采用橘黃色?咖啡色?白色仿石涂料及石材為主要飾面材料和主色調,表現典雅?溫馨的居住建筑基調?商業(yè)建筑因采用沿街連體商鋪形似,因此外立面更個采用端莊淡雅的灰色系,烘托現代商業(yè)氣氛?酒店建筑力求體現典雅高貴的現代化氣息,立面色彩采用淡雅端莊的棕色系? 建筑材料及設施1?建筑材料要求為了使建筑通過安全?經濟?實用?舒適來滿足居住生活和商業(yè)活動需要,在滿足安全的基礎上,墻體?門窗?保溫?水電暖設施等方面盡量采用新型節(jié)能環(huán)保型材料和設備,盡量滿足實用性?適用性和舒適性及經濟性的功能要求,以體現人文關懷和環(huán)保節(jié)能的協(xié)調統(tǒng)一性? 34 2?墻體材料住宅和商業(yè)部分:外墻采用 370 厚磚墻,外貼 50 厚 EPS 板(模塑聚苯板)保溫層 ,所有內墻采用 240 厚磚墻,砌至梁底或板底?酒店建筑:單體外墻采用 300 厚陶?；炷量招钠鰤K,外貼 50 厚EPS 板(模塑聚苯板 )保溫層,內墻采用 200mm 厚陶粒混凝土砌塊,衛(wèi)生間內墻采用 100mm 后陶?；炷疗鰤K ?3?門窗工程根據當地氣候特點和建筑節(jié)能要求,本項目建筑外門窗抗風壓性能應達到 6 級,水密性能達到 4 級,氣密性能 6 級,空氣隔聲性能 3 級,傳熱系數應不大于 ?外窗臺低于 900mm 時在窗下部設置500mm 高的固定窗作為防護措施?其中:外窗:采用鋁合金單框雙玻(中空玻璃)平開窗,并且居中安裝,型號選用 92SJ712(三) 中 70 系列?內窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗 ,居中安裝?外門:各住宅樓單元門采用鋼制防盜門,并配備樓宇對講和控制系統(tǒng),采用防盜?隔聲?保溫鋼制防盜門。 牲畜總頭數達 210 萬頭只,以**白絨山羊和****細毛羊為主,其中**白絨山羊絨質優(yōu)?產量高,堪稱“纖維寶石”?2?礦產資源:已探明石膏儲量 6500 萬噸?食鹽儲量 505 萬噸?天然堿儲量 700 萬噸?芒硝儲量 5000 萬噸,是無機化工的主要原料。③人員直銷。4月份開始提高房貸首付比例,尤其對二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率,甚至停止三套以上房貸,出臺購房標準按戶認定等新的政策措施,以期有效抑制樓市投機?哄抬炒作房價等?同時,也相繼 15 出臺了增加保障性住房等政策,如國土部要求城市申報住宅用地時,經濟適用房?廉租房?中小普通住房用地占比不得低于 70%等?影響:北京?上海?廣州 ?深圳等高房價城市房地產宏調控政策效果明顯,成交量大幅下滑,價格也開始出行松動?而中小城市,尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產業(yè)起步較晚?發(fā)展較慢?房價較低?整體收入較低?樓市投機炒作現行少等因素,宏觀調控政策影響較小,不過由于國務院及有關部委和當地政府對增加保障性住房供應要求,目前各地區(qū)開始大規(guī)模實施舊城區(qū)改造?加大供應經濟適用房?廉租房?改善型普通住房,從而對房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎,也對今后房地產業(yè)發(fā)展明確了方向? ****房地產投資環(huán)境1?****新城市建設?城鎮(zhèn)化政策,會大力促進房地產業(yè)的發(fā)展?“中部地區(qū)?中等城市?中產階層?中等教育”四個中等為城市發(fā)展理念的**市,是繼“珠三角”?“長三角”?“京津塘”三大經濟圈熱后,全國經濟輻射性發(fā)展的必然趨勢,給****發(fā)展帶來前所未有的機遇,也給****房地產業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機?2?產品深加工?提高附加值是****提高資源利用效益?增加經濟效益的富有遠見卓識的政策,也是當地社會經濟保持長久發(fā)展的重要措施?因此,隨著經濟社會的持久穩(wěn)定發(fā)展,也將持續(xù)帶動相關產業(yè)鏈和勞動就業(yè),從而也將為房地產開發(fā)帶來更多機會?3?***“金三角”,作為**的一項重要發(fā)展戰(zhàn)略,將****建設成為**規(guī)模的中等城市,實現三足鼎立的格局,無疑會使**的經濟實力得 16 到空前壯大?在此背景下****發(fā)展成中等城市的目標是明確的,房地產業(yè)的前景是光明的?4?宏觀調控政策,國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策,使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機,但對有實力和能力的企業(yè)是有利的,只有房地產業(yè)市場健康發(fā)展,才會有房地產業(yè)的長遠發(fā)展?5?招商引資優(yōu)惠政策?**市各級政府均制定了當地招商引資優(yōu)惠政策,吸引外部資金?外部企業(yè)的進駐,將有力地促進就業(yè)與人口的增長,拉動消費需求,從住房?醫(yī)療衛(wèi)生?教育培訓?文化藝術?商業(yè)服務?旅游?交通?商務等均會得到大力發(fā)展,這就會給房地產的發(fā)展帶來空前的機遇?6?城鎮(zhèn)化進程和生態(tài)移民工程的不斷深入,使**市各級城鎮(zhèn)全面實施舊城區(qū)改造?基礎設施建設?移民安置工程,也給信譽好?有實力的房地產開發(fā)企業(yè)帶來巨大市場空間?綜上所述,隨著國家對房地產業(yè)采取以扼制投機性炒房?擴大保障性住房?持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為主的各項宏觀政策背景下,借助**市持續(xù)快速發(fā)展的社會經濟建設和良好的投資環(huán)境,以該市全面加快實施城鎮(zhèn)化進程對房地產業(yè)提供巨大市場發(fā)展空間為契機,開展與當地社會經濟條件相適應的房地產開發(fā)項目具有良好的政策和投資環(huán)境? 房地產市場分析 **市房地產市場運行情況在國家宏觀調控和促進房地產市場健康發(fā)展政策的驅動下,2021 17 年**市房地產市場總體呈現出房地產開發(fā)完成投資額持續(xù)增長,商品房新開工及銷售面積增加,二手房交易活躍等特征?1?房地產開發(fā)完成投資持續(xù)增長?如**市中心城市房地產完成投資額逐月增長,全年完成房地產開發(fā)投資 億元,同比增長 30%,占城鎮(zhèn)以上固定資產投資的 36%? 2?商品房供求面積皆呈上升趨勢?全年各類商品房施工面積為 萬平方米,較去年同期增長 76%,其中新開工面積 萬平方米,同比增長 80%?由于新開工面積的增加,商品房預售面積也隨之上升,2021 年累計商品房預售面積達 萬平方米?3?商品房售價一路走高,新開盤價格普遍上調?據統(tǒng)計 2021 年12 月底**區(qū)商品房的平均銷售價格為 元/平方米,同比上升%,其中住宅商品房 元/ 平方米 ,同比上升 %?隨著新開樓盤價位的提高,部分在售樓盤的售價跟著上調,上調幅度每平方米在 500 元左右,這促使全市商品房價位的整體上升?4?二手房交易面積逐季上升,交易均價漲幅較大?在國家及地方政府一系列稅費優(yōu)惠政策的支持下,二手房交易呈不斷上升趨勢?截止到 2021 年 12 月底,**區(qū)二手房交易面積 萬平方米,成交金額 萬元,均價 元/ 平方米?由于一些新建商品房進入二手房流通領域,促使二手房交易均價的大幅上漲? **縣房地產市場分析本項目位于**市**縣**鎮(zhèn),該鎮(zhèn)是**縣政府所在地,也是《**市城市總體規(guī)劃(20212020)》中的 “一主兩副十五鎮(zhèn)”重點城鎮(zhèn)之一? 18 由于發(fā)展基礎薄弱?起步較晚,**縣城鎮(zhèn)化進程較緩慢,其城鎮(zhèn)基礎設施和生活居住環(huán)境條件非常薄弱,已不能滿足隨著經濟發(fā)展而日益增長的社會需求?為此,**縣政府根據**市城市總體規(guī)劃要求和 “三年大建設 ?三年大變樣”的發(fā)展戰(zhàn)略要求 ,制定了“ 提升城鎮(zhèn)品位?優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境?完善城鎮(zhèn)功能?加強城鎮(zhèn)管理”的城鎮(zhèn)化建設總體思路,全面開展了舊城區(qū)改造和城鎮(zhèn)基礎設施建設工程?尤其進入 2021 年以來,為了加快城鎮(zhèn)建設進程,**縣開始實施**鎮(zhèn)舊城區(qū)進行全面拆遷改造工程,規(guī)劃利用三年時間將舊城區(qū)改造成為整體環(huán)境優(yōu)美?基礎設施健全?獨具特色的現代化城市新區(qū)?在**鎮(zhèn)舊城區(qū)改造過程中,主要采取政府統(tǒng)一規(guī)劃?市場化運作的實施方案,引進*內外有實力的房地產開發(fā)商參與改造工程,以充分利用社會力量促進舊城區(qū)改造工程的效率?因此,由**縣政府統(tǒng)一規(guī)劃實施的舊城區(qū)改造工程,不但形成對居住?商業(yè)等地產市場的巨大需求,也給當地房地產業(yè)創(chuàng)造了廣闊的市場空間?綜上所述,本項目作為以**縣**鎮(zhèn)全面實施舊城區(qū)改造為契機,實施集生活居住?配套商業(yè)?酒店為一體的商住小區(qū),具有切實的市場需求和發(fā)展空間? 建設規(guī)模根據項目地塊規(guī)劃要求和當地住宅市場需求,本項目擬建一處環(huán)境優(yōu)良?配套齊全?功能完善?出行便捷的優(yōu)質商住小區(qū)? 19 本項目建設用地面積為 20445m2,根據地塊規(guī)劃條件和項目規(guī)劃目標結合當地市場需求,本項目擬建集住宅?商業(yè)和酒店為一體的綜合性商住小區(qū)?因此根據地塊條件和項目建設單位設計任務要求,本項目居住區(qū)與酒店統(tǒng)一進行規(guī)劃,其規(guī)劃總建筑面積 35907m2,其具體建設規(guī)模指標如下表所示:建設規(guī)模指標一覽表序號 項目 單位 規(guī)模 備 注1 總用地面積 m2 20445 畝2 規(guī)劃總建筑面積 m2 35907 高層住宅 m2 7808 1 棟 9 層(底層為車庫) 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 多層住宅 m2 7775 1 棟 5 層,1 棟 6 層(底層商業(yè)) 配套商業(yè) m2 10173 2 層沿街商鋪,含住宅底商 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 酒店 m2 8000 1 棟 6 層(底部 2 層裙房) 地下車庫 m2 619 酒店地下車庫及設備用房3 容積率 按地上建筑面積計算4 建筑密度 %5 綠化率 % 營銷方案 價格定位根據**縣**鎮(zhèn)房地產市場供需和未來發(fā)展趨勢,結合項目總體開 20 發(fā)定位和當地同類型物業(yè)市場價格行情,本項目各類物業(yè)銷售價格建議為:價格定位一覽表序號 物業(yè)項目 單位 當地市場行情 本項目價格定位1 中高層住宅 元/m 2 2500~2800 26002 多層住宅 元/m 2 2100~2500 23003 商業(yè) 元/m 2 5000~8000 60004 車庫 元/m 2 2021~2200 22005 酒店客房 元/ 150~220 180 營銷方案建議高素質的地產開發(fā)項目,除了高水平?人性化的規(guī)劃?設計外,還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段,以確保項目有市場銷路,開發(fā)商有合理的收益?根據本地地產營銷特點和市場銷售經營,結合本項目市場定位和開發(fā)特點,建議采用以下營銷推廣策略:1?廣告宣傳策略 在市場推廣和營銷上,根據開發(fā)進度和銷售計劃,按計劃?分階段?系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳?廣告媒體包括:現場售樓部?工地現場?報紙?電視臺?新聞發(fā)布會?各種宣傳資料?戶外及路牌廣告等,具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和