【正文】 M2 首層建筑面積： 828 M2 2 層建筑面積： 733 M2 39 層建筑面積： 733*7=5131 M2 1012 層建筑面積： 497*3=1491 M2 地下室建筑面積： 1345 M2 總建筑面積： 9701 M2 容積率： 建筑密度： % 綠化率： 31% 16 地下停車數(shù)： 20 輛 地上停車數(shù)： 4 輛 項目 SWOT 分析 ① 項目優(yōu)勢分析 ★ 區(qū)域優(yōu)勢 本項目處于越秀區(qū)寫字樓中心區(qū)域，解放路寫字樓帶和東風(fēng)路寫字樓帶在這里交匯，商務(wù)氛圍濃厚。 ★ 獨立空調(diào)，管理費等成本投入小。 17 ☆ 項目交通環(huán)境較差，六榕路、百靈路均為單行線，出入項目要繞圈。 ★ 寫字樓供需矛盾緩和，空置率逐年下降。 ☆ 周邊項目價格水平較低。 如果將消費者的頭腦心智看成是一個靶心，那么，定位是將定位對象這支“箭”射向“靶心”，其命中率高低，完全取決于射手的技巧是否嫻熟，經(jīng)驗是否豐富。近幾年，獨立空調(diào)、 24 小時辦公的公寓式寫字樓成為市場的新寵，成功案例有信德商務(wù)大廈、新達(dá)城廣場、雙城國際、中旅商務(wù)大廈等，都取得了較好的銷售成績。 個性化準(zhǔn)則。 綜合競爭對手特點、本樓盤特點、及消費者心智等各種因素，百靈商務(wù)大廈的市場定位為： 百靈商務(wù)樓 —— 位于廣州政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園 政治 中心： 省市政府位于附近，突出本項目的核心地位。只有根據(jù)客觀市場的狀況確定項目的價格，才能適應(yīng)目標(biāo)客戶群的消費需要，因此敝司將結(jié)合本項目的自身素質(zhì)，采用市場比較法對項目進行價格制定。 21 下面從銷售推廣角度出發(fā)，本項目采用市場比較法確定市場售價： 對比因素 權(quán)重系數(shù) 白云大廈 合潤廣場 雙城國際 時代新世界 百靈商務(wù) 樓 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 發(fā)展商品牌 3 3 3 4 3 項目檔次 4 2 4 2 5 3 3 樓盤口碑 3 3 4 3 3 物業(yè)管理 3 3 3 3 3 地理位置 4 2 4 2 5 3 3 配套設(shè)施 4 4 4 3 3 電梯數(shù)量 4 3 4 2 4 外觀設(shè)計 4 2 5 4 2 3 4 2 朝向景觀 4 4 4 4 3 戶型間隔 4 4 5 2 1 3 合計 13 15 均價 7000 元 /平方米 7200 元 /平方米 8000 元 /平方米 4900 元 /平方米 5772 元 /平方米 注：打分標(biāo)準(zhǔn)：最差 1 分；很差 2 分；一般 3 分；很好 4 分；最好 5分。 所以，百靈商務(wù)樓的均價為 6000 元 /平方米 由于周邊帶空調(diào)的較高檔次 寫字樓租金較低，交易廣場 48 元 /平方米起，府前大廈 45 元 /平方米起，因此建議百靈商務(wù)樓的租賃平均價格為40 元 /平方米。 ② 周邊企事業(yè)和單位機關(guān) 該區(qū)域分布了眾多的單位機關(guān)和企事業(yè)單位，隨著城市改造及自身的發(fā)展，他們都有一定的尋求新辦公場所的需求。 24 ④ 投資型買家 項目所在區(qū)域是廣東省的政治中心，隨著區(qū)域的改造等多方面利好信息，對本項目的升值潛力有較強的支撐力，因此，能吸引部分投資買家購買。公共部分高檔裝修，房間內(nèi)部簡單裝修。但在東風(fēng)路和解放路交叉口很容易看到本項目的外立面，因此，在樓體的外立面要大做文章。 26 大堂布置建議 大堂作為一棟大廈的靈魂、門面，代表了樓盤的檔次，同時也代表每一家入駐 企業(yè)的公司形象，所以，在引導(dǎo)購買過程中起到極其重要的位置。 寫字樓會所建議 為方便寫字樓中客戶的需求，建議會所設(shè)計成中央商務(wù)中心，包括：多媒體多功能會議室（出租）、餐飲中心、娛樂休閑中心、家政、商務(wù)服務(wù)中心等，均設(shè)在三樓或頂樓。 27 車位建議 建議百靈商務(wù)樓的內(nèi)部廣場作為停車場使用。 對于本項目，我們可以做到： 6 個月內(nèi)銷售 80%， 8 個月內(nèi)全部售罄。 ★ 配合項目定位，將項目的各項特點包裝成人性化的創(chuàng)業(yè)者樂園。 ★ 單張：是一種廉價的促銷手法?？紤]到五月份的黃金假期對寫字樓的影響，以及銷售前銷售資料的準(zhǔn)備，建議百靈商務(wù)樓的開盤時間為： 2020 年 6 月 推廣思路 敝司將緊緊圍繞“位于廣州政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園”的定位，進行項目推廣。 本項目 6 月份開始銷售。 工作重點： ◆ 5 月 10 日確定廣告公司 ◆ 5 月 15 日前確認(rèn)公開銷售期的銷售策略與階段性方案的部署。朝向解放路東風(fēng)路交叉口的外立面廣告要加入五光十色的燈光工程，利用夜間擴大項目的知名度。 ◆ 把前期積累的客戶集中安排在公開發(fā)售日到現(xiàn)場辦理手續(xù)，以保證現(xiàn)場的人氣。 ◆ 適時選擇在周邊寫字樓一帶跟進郵寄 DM，派發(fā)單張、報紙夾報廣告等。 簽訂正式合作合同后 50 個工作日之內(nèi)完成合同注明的所有報告及方案。 為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們的標(biāo)準(zhǔn)，注重信譽是我們的職業(yè)操守，“我辦事，你放心”是新恒業(yè)地產(chǎn)一貫以來的服務(wù)宗旨。敝司不但在代理一手樓盤方面經(jīng)驗豐富，而且二手代理業(yè)務(wù)蒸蒸日上，目前擁有銀信分部、花蕾分部、芳村花園分部、海聯(lián)分部及寶崗分部等多家地鋪。 （ 3）園林綠化，錦上添花 36 新恒業(yè)園藝在新恒業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展壯大，先后承接了廣州金湖花園別墅區(qū)、增城裕達(dá)隆公園、三亞鳳凰機場、上海靜安花園、蘇州丹桂苑和廣州荔港南灣沿江景觀等多個綠化工程項目。 37 第十部分、項目小組 組織架構(gòu) + 人員配置 項目總負(fù)責(zé)：趙松青 項目經(jīng)理：盧恩杰 高級 策劃經(jīng)理：夏建高 策劃主任：劉冰 市場調(diào)研：白奇?zhèn)? 總負(fù)責(zé) 項目經(jīng)理 售樓部主任 高級策劃經(jīng)理 市場研究 廣告總監(jiān) 文員 售樓員 文案 設(shè)計 戶外 策劃主任 38 廣告總監(jiān)：吳翡栩 廣告設(shè)計：謝海云 廣告文案：陳燕玲 戶 外：趙建文 售樓部主任：馬綺娜