【正文】 繪廣告； (7)、 7 月 8 號(hào)銷售人員進(jìn)場(chǎng)，帶工程藍(lán)圖（復(fù)印件）及戶型圖； (8)、 7 月 10— 15 號(hào)市場(chǎng)調(diào)研工作； (9)、 7 月 10 號(hào)廣告 圍墻 建成 宣傳處晚上要有燈光照射 ； (10)、 7 月 15— 20 號(hào)完成現(xiàn)場(chǎng)布置； (11)、 7 月 20 號(hào)前銷售部建設(shè)工作完成（銷售部玻璃幕墻 裝飾）； (12)、 7 月 10 號(hào)前開(kāi)始人員培訓(xùn)； 開(kāi)發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 服務(wù)商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項(xiàng)目 23 (13)、 7 月 20 號(hào) DM 單跟進(jìn)開(kāi)始認(rèn)購(gòu)（土地證、規(guī)劃許可證到）； (14)、 8 月 8 號(hào)前完成燈柱彩旗、路牌、建筑物及電視廣告； (15)、 9 月 9 號(hào)左右，活動(dòng)跟進(jìn) —— 盛大開(kāi)盤（要求取得預(yù)售許可證）； (16)、 11 月初擴(kuò)大宣傳范圍（進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)展定向宣傳）； (17)、 07 年 2 月中旬強(qiáng)力推出珍藏戶型（要求工程進(jìn)度）； (18)、 07 年 4 月底進(jìn)行住宅銷售收尾工作； (19)、 07 年 6 月 10 號(hào)開(kāi)始籌備住宅交房工作（要求達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)）； (20)、 07 年 7 月 8 號(hào)住宅開(kāi)始正 式交房； (21)、 07 年 7 月底進(jìn)行商鋪銷售收尾工作； (22)、 07 年 8 月 20 號(hào)開(kāi)始籌備商鋪交房工作； (23)、 07 年 9 月 8 號(hào)商鋪開(kāi)始正式交房； (24)、 07 年 10 月 10 號(hào)籌備商業(yè)街開(kāi)幕工作； (25)、 07 年 10 月 28 號(hào)商業(yè)街正式開(kāi)幕。 人員及時(shí)間安排 銷售部配置五名置業(yè)顧問(wèn)，一名銷售經(jīng)理，一名策劃（開(kāi)盤前后）；一臺(tái)電腦，打印機(jī)一臺(tái)，一臺(tái)小型復(fù)印機(jī)，打印紙五包，開(kāi)發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 服務(wù)商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項(xiàng)目 21 便簽紙五本，飲水機(jī)兩臺(tái)（大小各一個(gè)），紙杯若干，兩張辦公桌，三把椅子，一個(gè)接待臺(tái)，空調(diào)兩臺(tái)（ 匹、 3 匹），兩臺(tái)風(fēng)扇，訂書(shū)機(jī)兩個(gè)，五張接待桌二十把椅子；鐵皮文件柜兩個(gè)，文件架兩個(gè)， 文件夾 8 個(gè)，煙灰缸七個(gè)，計(jì)算器 5 個(gè)，筆筒 1 個(gè)，筆 10 支，筆芯兩盒；拖把 2 把、無(wú)蓋垃圾筒 6 個(gè)，衛(wèi)生紙等衛(wèi)生用品。 定向直銷 對(duì)潛在客戶進(jìn)行針對(duì)性銷售，包括信函銷售、 DM 單入戶，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。置業(yè)者對(duì)分?jǐn)偯娣e的概念認(rèn)識(shí)不強(qiáng)，普遍對(duì)建筑使用率十分關(guān)注，尤其是對(duì)于戶內(nèi)的灰色空間、過(guò)多的走廊過(guò)渡轉(zhuǎn)換空間等面積浪費(fèi) 現(xiàn)象大都難以接受。客戶只能在發(fā)展商提供的幾 種即定方案中選擇，雖有一定的改進(jìn)但仍不能滿足客戶個(gè)性化的需要。 通過(guò)上述分析說(shuō)明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開(kāi)發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定有效的營(yíng)銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷傳播策略，建立差異化的品牌 形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的銷售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的圓滿成功。市場(chǎng)可以總結(jié)為無(wú)須過(guò)多配套總價(jià)不益過(guò)高，貼近城市需求更容易切入市場(chǎng)，縮短銷售周期使投資利益最大化 。最小的住房是三室二廳一廚二衛(wèi)，面積在 平方米， 1177 元 /平方米， 14273 元買斷 10 年；復(fù)式樓面積 平方米， 1272 元 /平方米；別墅正在施工中， 260 多平方米，價(jià)格目前無(wú)法得知。 市場(chǎng)西面（本案對(duì)面），鄰街鋪面有 29 間，面積在 13 平方米左右，租金在 600700 元 /月，大部分經(jīng)營(yíng)雜貨，其余的是農(nóng)藥、大米和快餐。 C、周邊 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 本項(xiàng)目地處城市中心輻射區(qū) ，北與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一路之隔，西側(cè)緊臨 6 米寬民樂(lè)路，東依 4 車道的文明路，南界 36 米大道（ 6 車道）。城市規(guī)模的擴(kuò)大居民人口的增加，形成居民多元化消費(fèi)需求的多樣化，繼而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過(guò)我公司實(shí)地考察及貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對(duì)項(xiàng)目的基本情況和開(kāi)發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成 本策劃書(shū) ,由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，望諒解！ 1 、 市場(chǎng)分析 A、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 近年來(lái)全球及國(guó)內(nèi)各行各業(yè)的迅速發(fā)展使海內(nèi)外人士意識(shí)到了生活的樂(lè)趣 ,于是就有了更多的人來(lái)到了美麗的 云南 旅游生活與投資 .國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，二三類產(chǎn)業(yè)也有了更加迅猛的發(fā)展。 十大工程建設(shè)項(xiàng)目總投 1121438 萬(wàn)元，重點(diǎn)圍繞縣內(nèi)森林、熱區(qū)、能源、礦藏優(yōu)勢(shì)資源的開(kāi)發(fā)利用。 城市中高檔的服裝都集中在本片區(qū)，其中最為繁華的是景谷第一街，單此路段就有 3 家超市，最大的是天天超市 (原景谷百貨大樓 )，共 3 層，總面積 1000 平方米左右，租金不詳，距天天超市僅 50 米距離是松發(fā)批發(fā)超市，面積 200 平方米左右，80 萬(wàn)元 10 年一次性買斷，前行 100 米左右是廣益超市，面積 110 平方米左右 ， 80 萬(wàn) 10 年一次性買斷。（據(jù)商戶們介紹大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已賣給縣聯(lián)社， 3 月 10 日正式接手）。 2~7層為商品房， 2 層 1200 元 /平米， 3~4 層 1300 元 /平米， 5 層 1100 元 /平米， 6 層 1000 元 /平米， 7 層 950 元 /平米。 A、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （ 1）、項(xiàng)目地處景谷縣中心，日均人流量很高， 商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨 大。 A、 目標(biāo)客戶設(shè)定 開(kāi)發(fā)商：思茅天晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 服務(wù)商：昆明妙行投資咨詢有限公司 百匯城項(xiàng)目 10 （ 1）、 本市居民及 主要來(lái)源 于 貴州、湖南、大理、曲靖四川、昆明等地 到本市做生意的 商客 ； （ 2）、本市原住居民、黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員、事 業(yè)單位工作人員，私營(yíng)業(yè)者、生意人； （ 3）、外地來(lái)本市做生意人群，欲在本地投資置業(yè)人群； （ 4）、郊區(qū)的莊園主，這些少數(shù)人手中掌握了大量的閑散資金。整體建筑布局最大化尊重當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣及地塊規(guī)格，以最大化地滿足建筑體量的實(shí)現(xiàn)要求為前提，力求實(shí)現(xiàn)社區(qū)整