【正文】 雜，互相影響。 ★ 租金轉(zhuǎn)換模式，當(dāng)客戶租用 1 年后，如想購買，則其前一年的租金可轉(zhuǎn)換為樓款。 29 ★ 寫字樓候梯間的電視傳媒廣告：可以最有效、廣泛地把本項目信息的傳達(dá)到目標(biāo)客戶。 31 推廣步驟 第一階段： 公開發(fā)售 時間： 2020 年 67 月 目的： 通過開盤活動，廣告宣傳等擴大百靈商務(wù)樓的知名度，引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，爭 取在 7 月份消化部分單位，回籠部分資金。 32 促銷措施： ◆ 在公開發(fā)售的一個星期內(nèi)成交的客戶，每單元可獲贈手提電腦一臺。 ◆ 針對銷售現(xiàn)場反饋，聯(lián)系貿(mào)易、建材、科技、廣告、咨詢、律師、金融、裝飾類等中小型企業(yè)進(jìn)行上門直銷。 （二）服務(wù)優(yōu)勢 （ 1）客戶網(wǎng) 絡(luò)，星羅棋布 新恒業(yè)地產(chǎn)提供的主要服務(wù)有：市場調(diào)研、項目可行性分析、營銷策劃、市場推廣、項目顧問等內(nèi)容。 據(jù)調(diào)查，園林綠化是促成客戶購房的重要因素之一，雅致的園林綠化能幫助項目形成良好的銷售勢頭。 （ 2）推廣渠道，路路暢通 新恒業(yè)廣告是在新恒業(yè)地產(chǎn)廣告部的基礎(chǔ)上蓬勃發(fā)展，經(jīng)過多年的摔打磨練，集聚了一批優(yōu)秀的廣告專業(yè)人才，配置了高效運作的廣告設(shè)備，積累了較豐富的創(chuàng)意設(shè)計、推廣促銷、媒體發(fā)布等經(jīng)驗。 34 第九部分：公司簡介 （一）公司介紹 新恒業(yè)地產(chǎn)成立于 1994 年，十年來勇于爭先，奮力開拓，業(yè)績輝煌。 第二階段：強銷期 時間： 目的： 延續(xù)公開發(fā)售的勢頭，通過各種促銷手段和時機，保持市場的關(guān)注度，力爭在最短的時間內(nèi)消化大部分單位。 ◆ 5 月 22 日確定公開發(fā)售日的現(xiàn)場客戶人流組織安排。根據(jù)百靈商務(wù)樓不同時期的貨量調(diào)配及不同的價格策略、廣告策略等展開不同程度的促銷。 ★ 廣告策略以樓體外立面和路邊廣告牌為主 ★ 銷售方式以現(xiàn)場售樓為主，敝司各二手分店配合 項目推廣方式： ★ 報紙廣告：建議以廣州日報為主，重點在于告知。 第六部分銷售目標(biāo) 我們認(rèn)為： 一個項目的成功必須具備以下三個成功要素： 銷售速度 —— 用最短的時間實現(xiàn) 100%的租售，在最快的時間內(nèi)回收資金。雖然項目定位中低檔次，但大堂裝修要求中高檔。 銷售推廣建議 敝司建議，廣告推廣重點在百靈商務(wù)樓的戶外廣告。 ③ 區(qū)域內(nèi)的自由職業(yè)者和專業(yè)人士 越秀區(qū)蘊藏了大量的自由職業(yè)者和專業(yè)人士，他們從事的行業(yè)主要集中在廣告宣傳 和制作、法律、裝修設(shè)計、教育咨詢、投資咨詢等，有一定的經(jīng)濟實力，對商住兩用的辦公場所有較大的興趣。 用市場比較法得出百靈商務(wù)樓的市場價格是 5772 元 /平方米，因此，百靈商務(wù)樓要在激烈的市場競爭中占有一席之地，并成功占領(lǐng)目標(biāo)客戶心里位置的價格為 5800 元 /平方米。 檔次定位 低于寫字樓，高于普通住宅，屬于中低檔次的公寓式寫字樓。 百靈商務(wù)大廈周邊多為帶中央空調(diào)、檔次較高的寫字樓，如中旅商業(yè)廣場、新寶利大廈、捷泰廣場、府前大廈、交易廣場等。 18 第四部分項目定位 市場定位 房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身做實質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)，好的定位能形成競爭優(yōu)勢。 ③ 項目機會分析 ★ 寫字樓市場進(jìn)一步細(xì)化，以滿足不同客戶的要求，公寓式寫字樓逐漸盛行。 ★ 設(shè)計優(yōu)勢 寫字樓的外觀設(shè)計，簡潔明亮大方。面積 401200（全層）平方米，主力戶型68 平方米。 ③ 白云大廈 該項目設(shè)計為公寓式寫字樓， 15 層為商場， 729 層為寫字樓，總建筑面積 平方米。 ② 時代新世界 概況 ：時代新世界共二期，原定位于住宅，后改造為公寓式寫字樓。 三大商貿(mào)區(qū)：主要是發(fā)展寫字樓經(jīng)濟，分別是解放路寫字樓帶，中山路寫字樓帶和東風(fēng)路寫字樓帶。 2001 年 以來，預(yù)售辦公樓的成交均價是呈反復(fù)波動向下的走勢。 寫字樓市場分析 ① 供求關(guān)系分析（原八區(qū)） 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2020 批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓面積 （萬 M2） 預(yù)售寫字樓成交面積 （萬 M2） ◆ 受房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響，廣州寫字樓市場供應(yīng)量在 1998 年達(dá)到了高峰，批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓面積 萬 M2。 1 百靈商務(wù)樓營銷推廣初步方案 （目 錄） 第一部分市場概述 近幾年廣州市商品房總體狀況一覽表 寫字樓市場概況 寫字樓市場分析 未來幾年寫字樓發(fā)展趨勢 第二部分競爭對手市場分析 區(qū)域?qū)懽謽歉艣r一覽表 區(qū)域?qū)懽謽翘攸c 越秀區(qū)未來規(guī)劃 區(qū)域?qū)懽謽莻€案分析 總結(jié) 第三部分項目分析 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目 SWOT 分析 第四部分項目定位 市場定位 檔次定位 2 價格定位 客戶定位 第五部分項目建議 配套建議 樣板房設(shè)置裝修建議 銷售推廣建議 大堂布置建議 寫字樓會所建議 銷售中心建議 車位建議 第六部分 銷售目標(biāo) 第七部分銷售策劃與推廣計劃 總體營銷策略 項目推廣方式 入市時機 推廣思路 推廣計劃 第八部分服務(wù)內(nèi)容 第九部分工作計劃 第十部分公司簡介 第十一部分項目小組 3 第一部分市場概述 近幾年廣州市商品房總體狀況一覽表 面積單位：萬平方米；金額單位：億元 2020 年 2002 年 增長 全市房屋成交登記面積 % 其中：八區(qū) % 全市預(yù)售商品房成交登記面 積 % 其中：八區(qū) % 全市二手房屋成交登記面積 % 其中：八區(qū) % 全市房屋成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 全市預(yù)售商品房成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 全市二手房屋成交登記金額 % 其中：八區(qū) % ★ 商品房成交保持穩(wěn)定增長，成交量大于批出量，市場需求旺盛 ★ 二手房屋成交大幅