【正文】 增長 ★ 房地產市場保持健康發(fā)展 4 寫字樓市場概況 2002— 2020 年廣州市各區(qū)預售辦公樓成交面積 單位：萬平方米 2020 年 2002 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % 番禺區(qū) % % % 花都區(qū) % % ◆ 2020 年廣州市預售辦公樓成交面積為 萬平方米，成交面積較 2002 年的 萬平方米減少了 萬平方米，減幅為%。 ◆ 1999 年，東南亞金融經濟危機爆發(fā)，銀行紛紛緊縮銀根，不少商用物業(yè)因資金鏈無法轉動，無可奈何選擇了“停工”，導致供應量銳減至 萬 M2。 7 ◆ 雖然寫字樓總體價格在下滑，但優(yōu)質寫字樓價格仍然堅挺，中信廣場售價 13000 元 /平方米以上。 寫字樓個案分析 由于百靈商務樓附近的寫字樓大都帶有中央空調，不論檔次還是配套與本項目差別很大，故不做詳細分析，我們需要重點分析廣州市與本項目定位一樣的公寓式寫字樓案例： ① 信德商務大廈 占地 ： 3869 平方米 層數(shù) ： 38 層， 15 層為商場，負層為地庫停車場，其余為寫字樓， 7 梯十二戶，每 層面積為 1010 平方米，每個單位都有獨力的衛(wèi)生間和廚房。一期兩座圓形塔樓，均為 31 層，總建筑面積為 萬平方米。該樓盤定位為東山區(qū)純寫字樓，因此配套較為先進，起點較高。 實用率 ： 74% 管理費： 元 /平方米 產品定位 ：公寓式寫字樓 價格： 7200 元 /平方米 租金： 55 元 /平方米 管理公司： 廣州市粵良物業(yè)管理公司 主要客戶： 安利公司租用了兩層，其余為小商戶，租售率 10%以下。戶型方正，采光、通風條件良好。公寓寫字樓是一種過渡產品，其設計、定位的特性決定其將與中小企業(yè)捆綁共同成長。隨著施工技術的不斷發(fā)展和法制的逐漸健全，樓盤與樓盤之間的樓宇質量上的差別已經不是很大，所以單憑物美價廉難以獲得競爭優(yōu)勢，而一個好的定位往往能在消費者頭腦中留下難以忘懷 的印象。本項目的獨立空調設計，不但降低了日常管理費，可 24 小時辦公，避免本區(qū)域同類產品競爭。 20 價格定位 房地產項目的價格主要由市場價格及自身素質等因素確定。但作為一家資深的策劃公司，怎樣來實現(xiàn)開發(fā)商的最大利潤就體現(xiàn)在這方面，本項目經過我們的系列策劃，敝司有信心把百靈商務樓以 6000 元 /平方米的平均價格實現(xiàn) 100%的租售率。百靈商務樓的公寓式寫字樓符合其既可居住又可辦公的要求。由于 本項目規(guī)模小，宣傳費用總量小。總體設計思路追求高雅、現(xiàn)代感、環(huán)保、簡潔，滿足買家的自豪感，吸引年輕創(chuàng)業(yè)者。 銷售價格 —— 最大限度利潤化 創(chuàng)造品牌 —— 名利雙收，令項目不斷升值。最大限度的告知目標消費群本項目的發(fā)售消息及項目優(yōu)點，擴大項目的知名度。 30 推廣計劃 項目整個營銷過程好似一個完整的戰(zhàn)役，前面的市場分析是對整個戰(zhàn)局的宏觀了解；對競爭對手的分析是偵察敵情；項目的分析定位是對自己有更清晰地認識；最后的市場推廣部署則意味著前期所有的籌備工作完畢，開始進行實質性的攻城掠池，賺取經濟效益與社會效益。 ◆ 5 月 25 日完成售樓部內部、樓體外立面及周邊道路的布置。 促銷手段： ◆ 由于本項目的貨量不多，要充分利用敝司現(xiàn)有的大量 需求寫字樓的客戶，并通過舊客戶介紹新客戶這一有效的途徑達到銷售目標。 19962020 年連續(xù) 9 年名列代理公司評比前十名，并于2000 年始連續(xù) 5 獲得廣州市一級代理資質，奠定了行業(yè)的領先地位。并與廣大媒體建立了密切的聯(lián)系，在社會上樹立了良好的口碑，令敝司在推廣渠道上獨具優(yōu)勢，充分發(fā)揮 1+1 遠大于 2 的效果。 擁有一支專業(yè)化的管理、技術、施工隊伍和現(xiàn)代化的機械設備， 1999年在全省行業(yè)資質資格評審中，被列入 26 家獲取資質證單位之一。連續(xù)十年，客戶投訴率為零，項目策劃代理一個，成功一個，努力讓客戶以一分投入，獲取十分產出，開創(chuàng)雙贏局面。 33 ◆ 針對部分其他寫字樓客戶上門直銷。 ◆ 5 月 28 日前聯(lián)系新聞記者到現(xiàn)場參觀采訪、發(fā)布新聞稿件 ◆ 5 月 29 日前制作完宣傳資料及 銷售資料。敝司根據(jù)項目現(xiàn)狀及目前寫字樓形勢作出以下銷售推廣計劃安排： 階段 時間 銷售目標 回收資金（均不 含一層商鋪） 第一階段 （公開發(fā)售） 20% 萬 第二階段 （強推期） 60% 萬 第三階段 （清貨期） 20% 萬 合計 8 個月 100% 4401 萬（不含商鋪、車位價格） 注：寫字樓總可售面積 7355 平方米（不含首層），均價 6000 元 /平方米。 ★ 直郵： 收集附近寫字樓的目標客戶地址，通過新恒業(yè)地產的二手分鋪資源等，進行有針對性的直郵。 銷售價格 6000 元 /平方米 28 第七部分銷售策劃與推廣計劃 總體營銷策略 ★ 采取租售相結合的營銷模式，以租帶售。 銷售中心建議 建議在一樓寫字樓入口大堂旁邊的扇形商鋪作為銷售中心，而非設在寫字樓入口大堂。 “一主多輔”的售樓部設立方案。 總結：百靈商務樓目標客戶將以周邊貿易、建材、電子、廣告、咨詢、裝飾、律師行等中小型企業(yè)為主。百靈商務樓的年投資回報率為 8%，有較高的投資吸引力。 根據(jù)本項目所在區(qū)域市場的分析，與本項目最具類似性和競爭性樓盤為“白云大廈”、“合潤廣場”、“雙城國際”、“盤福大廈”、“時代新世界”等 。 樓盤有了自己的個性，才能迎合相應的顧客個性。敝司成立以來曾成功的操作了 80 多個不同特色的樓盤，為其成功定位，并連續(xù)幾年榮獲市一級代理公司資質，可謂經驗豐富。 ★ 周邊大都是帶中央空調的高檔寫字樓，缺乏辦公成本低廉的寫字樓。 ★ 可 24 小時辦公，上下班時間靈活方便。但項目周 邊大南路和起義路為單行線，交通不便，使寫字樓的使用方便性大受