【正文】 增長 ★ 房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展 4 寫字樓市場概況 2002— 2020 年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積 單位：萬平方米 2020 年 2002 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % 番禺區(qū) % % % 花都區(qū) % % ◆ 2020 年廣州市預(yù)售辦公樓成交面積為 萬平方米，成交面積較 2002 年的 萬平方米減少了 萬平方米，減幅為%。 ◆ 1999 年，東南亞金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，銀行紛紛緊縮銀根，不少商用物業(yè)因資金鏈無法轉(zhuǎn)動(dòng)，無可奈何選擇了“停工”，導(dǎo)致供應(yīng)量銳減至 萬 M2。 7 ◆ 雖然寫字樓總體價(jià)格在下滑，但優(yōu)質(zhì)寫字樓價(jià)格仍然堅(jiān)挺，中信廣場售價(jià) 13000 元 /平方米以上。 寫字樓個(gè)案分析 由于百靈商務(wù)樓附近的寫字樓大都帶有中央空調(diào)，不論檔次還是配套與本項(xiàng)目差別很大，故不做詳細(xì)分析，我們需要重點(diǎn)分析廣州市與本項(xiàng)目定位一樣的公寓式寫字樓案例： ① 信德商務(wù)大廈 占地 ： 3869 平方米 層數(shù) ： 38 層， 15 層為商場，負(fù)層為地庫停車場，其余為寫字樓， 7 梯十二戶，每 層面積為 1010 平方米，每個(gè)單位都有獨(dú)力的衛(wèi)生間和廚房。一期兩座圓形塔樓，均為 31 層，總建筑面積為 萬平方米。該樓盤定位為東山區(qū)純寫字樓，因此配套較為先進(jìn)，起點(diǎn)較高。 實(shí)用率 ： 74% 管理費(fèi)： 元 /平方米 產(chǎn)品定位 ：公寓式寫字樓 價(jià)格： 7200 元 /平方米 租金： 55 元 /平方米 管理公司： 廣州市粵良物業(yè)管理公司 主要客戶： 安利公司租用了兩層，其余為小商戶，租售率 10%以下。戶型方正，采光、通風(fēng)條件良好。公寓寫字樓是一種過渡產(chǎn)品，其設(shè)計(jì)、定位的特性決定其將與中小企業(yè)捆綁共同成長。隨著施工技術(shù)的不斷發(fā)展和法制的逐漸健全，樓盤與樓盤之間的樓宇質(zhì)量上的差別已經(jīng)不是很大，所以單憑物美價(jià)廉難以獲得競爭優(yōu)勢，而一個(gè)好的定位往往能在消費(fèi)者頭腦中留下難以忘懷 的印象。本項(xiàng)目的獨(dú)立空調(diào)設(shè)計(jì)，不但降低了日常管理費(fèi)，可 24 小時(shí)辦公，避免本區(qū)域同類產(chǎn)品競爭。 20 價(jià)格定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格主要由市場價(jià)格及自身素質(zhì)等因素確定。但作為一家資深的策劃公司，怎樣來實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的最大利潤就體現(xiàn)在這方面，本項(xiàng)目經(jīng)過我們的系列策劃，敝司有信心把百靈商務(wù)樓以 6000 元 /平方米的平均價(jià)格實(shí)現(xiàn) 100%的租售率。百靈商務(wù)樓的公寓式寫字樓符合其既可居住又可辦公的要求。由于 本項(xiàng)目規(guī)模小，宣傳費(fèi)用總量小。總體設(shè)計(jì)思路追求高雅、現(xiàn)代感、環(huán)保、簡潔，滿足買家的自豪感，吸引年輕創(chuàng)業(yè)者。 銷售價(jià)格 —— 最大限度利潤化 創(chuàng)造品牌 —— 名利雙收，令項(xiàng)目不斷升值。最大限度的告知目標(biāo)消費(fèi)群本項(xiàng)目的發(fā)售消息及項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度。 30 推廣計(jì)劃 項(xiàng)目整個(gè)營銷過程好似一個(gè)完整的戰(zhàn)役，前面的市場分析是對整個(gè)戰(zhàn)局的宏觀了解；對競爭對手的分析是偵察敵情；項(xiàng)目的分析定位是對自己有更清晰地認(rèn)識(shí)；最后的市場推廣部署則意味著前期所有的籌備工作完畢，開始進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的攻城掠池，賺取經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。 ◆ 5 月 25 日完成售樓部內(nèi)部、樓體外立面及周邊道路的布置。 促銷手段： ◆ 由于本項(xiàng)目的貨量不多，要充分利用敝司現(xiàn)有的大量 需求寫字樓的客戶，并通過舊客戶介紹新客戶這一有效的途徑達(dá)到銷售目標(biāo)。 19962020 年連續(xù) 9 年名列代理公司評比前十名，并于2000 年始連續(xù) 5 獲得廣州市一級代理資質(zhì)，奠定了行業(yè)的領(lǐng)先地位。并與廣大媒體建立了密切的聯(lián)系，在社會(huì)上樹立了良好的口碑，令敝司在推廣渠道上獨(dú)具優(yōu)勢，充分發(fā)揮 1+1 遠(yuǎn)大于 2 的效果。 擁有一支專業(yè)化的管理、技術(shù)、施工隊(duì)伍和現(xiàn)代化的機(jī)械設(shè)備， 1999年在全省行業(yè)資質(zhì)資格評審中，被列入 26 家獲取資質(zhì)證單位之一。連續(xù)十年，客戶投訴率為零，項(xiàng)目策劃代理一個(gè)，成功一個(gè)，努力讓客戶以一分投入，獲取十分產(chǎn)出，開創(chuàng)雙贏局面。 33 ◆ 針對部分其他寫字樓客戶上門直銷。 ◆ 5 月 28 日前聯(lián)系新聞?dòng)浾叩浆F(xiàn)場參觀采訪、發(fā)布新聞稿件 ◆ 5 月 29 日前制作完宣傳資料及 銷售資料。敝司根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及目前寫字樓形勢作出以下銷售推廣計(jì)劃安排： 階段 時(shí)間 銷售目標(biāo) 回收資金（均不 含一層商鋪） 第一階段 （公開發(fā)售） 20% 萬 第二階段 （強(qiáng)推期） 60% 萬 第三階段 （清貨期） 20% 萬 合計(jì) 8 個(gè)月 100% 4401 萬（不含商鋪、車位價(jià)格） 注：寫字樓總可售面積 7355 平方米（不含首層），均價(jià) 6000 元 /平方米。 ★ 直郵： 收集附近寫字樓的目標(biāo)客戶地址，通過新恒業(yè)地產(chǎn)的二手分鋪資源等，進(jìn)行有針對性的直郵。 銷售價(jià)格 6000 元 /平方米 28 第七部分銷售策劃與推廣計(jì)劃 總體營銷策略 ★ 采取租售相結(jié)合的營銷模式，以租帶售。 銷售中心建議 建議在一樓寫字樓入口大堂旁邊的扇形商鋪?zhàn)鳛殇N售中心，而非設(shè)在寫字樓入口大堂。 “一主多輔”的售樓部設(shè)立方案。 總結(jié)：百靈商務(wù)樓目標(biāo)客戶將以周邊貿(mào)易、建材、電子、廣告、咨詢、裝飾、律師行等中小型企業(yè)為主。百靈商務(wù)樓的年投資回報(bào)率為 8%，有較高的投資吸引力。 根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域市場的分析，與本項(xiàng)目最具類似性和競爭性樓盤為“白云大廈”、“合潤廣場”、“雙城國際”、“盤福大廈”、“時(shí)代新世界”等 。 樓盤有了自己的個(gè)性，才能迎合相應(yīng)的顧客個(gè)性。敝司成立以來曾成功的操作了 80 多個(gè)不同特色的樓盤，為其成功定位，并連續(xù)幾年榮獲市一級代理公司資質(zhì)，可謂經(jīng)驗(yàn)豐富。 ★ 周邊大都是帶中央空調(diào)的高檔寫字樓，缺乏辦公成本低廉的寫字樓。 ★ 可 24 小時(shí)辦公，上下班時(shí)間靈活方便。但項(xiàng)目周 邊大南路和起義路為單行線，交通不便，使寫字樓的使用方便性大受