【正文】 影響，以致租售不暢。周邊配套齊全，商業(yè)發(fā)達(dá)，又商鋪發(fā)達(dá)的東川路、海印及大沙頭的多個(gè)專業(yè)市場等。間隔面積在 92156 之間，比較適合中小型企業(yè)、私人企業(yè)入駐?？傮w上進(jìn)駐的公司有各種類型和行業(yè)，基本上沒有共同特征，但均以中小型公司為主，兼有少部分較大型公司。 ★ 地理位置優(yōu)越，都在主干道旁邊，交通發(fā)達(dá)。但市場需求量方面開始復(fù)蘇，成交 面積急增達(dá) 萬 M2。這與越秀區(qū)的寫字樓主要銷售老貨有關(guān)， 2020年新 開盤寫字樓只有合潤廣場。值得注意的是，海珠、黃埔兩區(qū)的市場份額增長突出，趕超越秀區(qū)，潛力突現(xiàn)。 ② 價(jià)格分析 20012020年預(yù) 售住辦公樓成交均價(jià)走勢3000500070009000110001300001Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4預(yù)售辦公樓均價(jià)◆ 2020 年，廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為 7613 元 /平方米，較 2002年的 9291 元 /平方米大幅下降了 %。 10 越秀區(qū)未來規(guī)劃 越秀區(qū)主要發(fā)展三大商圈和三大商務(wù)區(qū)，使“商業(yè)”與“商務(wù)”共 同發(fā)展。每個(gè)單位內(nèi)都有獨(dú)力的茶水間和衛(wèi)生間，雖方便了公司員工的使用，但由于每個(gè)單位原本的面積不大，加上茶水間和衛(wèi)生間占據(jù)了一定的空間，因此單位內(nèi)真正辦公的空間利 12 用率將更低。 13 簡析 ：該項(xiàng)目外形成雙圓柱形，外觀時(shí)尚，價(jià)格合理，并有高新技術(shù)企業(yè)的稅收優(yōu)惠，加上天河北的地理位置， 24 小時(shí)“ Living office”的辦公模式，所以較適應(yīng) IT、高科技公司的需要，銷售良好。 ④ 合潤廣場 總建筑面積 ： 5 萬平方米左右 14 層數(shù) ： 43 層（越秀最高）。 第三部分項(xiàng)目分析 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱：百靈商務(wù)樓 用地面積： 2482M2 地上建筑面積： 8356 M2 首層建筑面積： 828 M2 2 層建筑面積： 733 M2 39 層建筑面積： 733*7=5131 M2 1012 層建筑面積： 497*3=1491 M2 地下室建筑面積： 1345 M2 總建筑面積： 9701 M2 容積率： 建筑密度： % 綠化率： 31% 16 地下停車數(shù)： 20 輛 地上停車數(shù)： 4 輛 項(xiàng)目 SWOT 分析 ① 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ★ 區(qū)域優(yōu)勢 本項(xiàng)目處于越秀區(qū)寫字樓中心區(qū)域，解放路寫字樓帶和東風(fēng)路寫字樓帶在這里交匯，商務(wù)氛圍濃厚。 17 ☆ 項(xiàng)目交通環(huán)境較差，六榕路、百靈路均為單行線，出入項(xiàng)目要繞圈。 ☆ 周邊項(xiàng)目價(jià)格水平較低。近幾年，獨(dú)立空調(diào)、 24 小時(shí)辦公的公寓式寫字樓成為市場的新寵，成功案例有信德商務(wù)大廈、新達(dá)城廣場、雙城國際、中旅商務(wù)大廈等，都取得了較好的銷售成績。 綜合競爭對(duì)手特點(diǎn)、本樓盤特點(diǎn)、及消費(fèi)者心智等各種因素，百靈商務(wù)大廈的市場定位為： 百靈商務(wù)樓 —— 位于廣州政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園 政治 中心： 省市政府位于附近，突出本項(xiàng)目的核心地位。 21 下面從銷售推廣角度出發(fā)，本項(xiàng)目采用市場比較法確定市場售價(jià)： 對(duì)比因素 權(quán)重系數(shù) 白云大廈 合潤廣場 雙城國際 時(shí)代新世界 百靈商務(wù) 樓 評(píng)分 加權(quán)分值 評(píng)分 加權(quán)分值 評(píng)分 加權(quán)分值 評(píng)分 加權(quán)分值 評(píng)分 加權(quán)分值 發(fā)展商品牌 3 3 3 4 3 項(xiàng)目檔次 4 2 4 2 5 3 3 樓盤口碑 3 3 4 3 3 物業(yè)管理 3 3 3 3 3 地理位置 4 2 4 2 5 3 3 配套設(shè)施 4 4 4 3 3 電梯數(shù)量 4 3 4 2 4 外觀設(shè)計(jì) 4 2 5 4 2 3 4 2 朝向景觀 4 4 4 4 3 戶型間隔 4 4 5 2 1 3 合計(jì) 13 15 均價(jià) 7000 元 /平方米 7200 元 /平方米 8000 元 /平方米 4900 元 /平方米 5772 元 /平方米 注：打分標(biāo)準(zhǔn)：最差 1 分；很差 2 分；一般 3 分；很好 4 分；最好 5分。 ② 周邊企事業(yè)和單位機(jī)關(guān) 該區(qū)域分布了眾多的單位機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位，隨著城市改造及自身的發(fā)展，他們都有一定的尋求新辦公場所的需求。公共部分高檔裝修，房間內(nèi)部簡單裝修。 26 大堂布置建議 大堂作為一棟大廈的靈魂、門面，代表了樓盤的檔次，同時(shí)也代表每一家入駐 企業(yè)的公司形象，所以，在引導(dǎo)購買過程中起到極其重要的位置。 27 車位建議 建議百靈商務(wù)樓的內(nèi)部廣場作為停車場使用。 ★ 配合項(xiàng)目定位，將項(xiàng)目的各項(xiàng)特點(diǎn)包裝成人性化的創(chuàng)業(yè)者樂園?？紤]到五月份的黃金假期對(duì)寫字樓的影響，以及銷售前銷售資料的準(zhǔn)備，建議百靈商務(wù)樓的開盤時(shí)間為： 2020 年 6 月 推廣思路 敝司將緊緊圍繞“位于廣州政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園”的定位，進(jìn)行項(xiàng)目推廣。 工作重點(diǎn)： ◆ 5 月 10 日確定廣告公司 ◆ 5 月 15 日前確認(rèn)公開銷售期的銷售策略與階段性方案的部署。 ◆ 把前期積累的客戶集中安排在公開發(fā)售日到現(xiàn)場辦理手續(xù)，以保證現(xiàn)場的人氣。 簽訂正式合作合同后 50 個(gè)工作日之內(nèi)完成合同注明的所有報(bào)告及方案。敝司不但在代理一手樓盤方面經(jīng)驗(yàn)豐富，而且二手代理業(yè)務(wù)蒸蒸日上，目前擁有銀信分部、花蕾分部、芳村花園分部、海聯(lián)分部及寶崗分部等多家地鋪。 37 第十部分、項(xiàng)目小組 組織架構(gòu) + 人員配置 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)：趙松青 項(xiàng)目經(jīng)理：盧恩杰 高級(jí) 策劃經(jīng)理：夏建高 策劃主任：劉冰 市場調(diào)研：白奇?zhèn)? 總負(fù)責(zé) 項(xiàng)目經(jīng)理 售樓部主任 高級(jí)策劃經(jīng)理 市場研究 廣告總監(jiān) 文員 售樓員 文案 設(shè)計(jì) 戶外 策劃主任 38 廣告總監(jiān)：吳翡栩 廣告設(shè)計(jì)：謝海云 廣告文案：陳燕玲 戶 外：趙建文 售樓部主任：馬綺娜