【正文】 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由 1999 年的 :: 調(diào)整為 ::?第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了迅猛發(fā)展 ,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷提高?全*擁有 1 個(gè)中心城鎮(zhèn)?7 個(gè)建制鎮(zhèn)?2 個(gè)重點(diǎn)工礦區(qū)?3 個(gè)工業(yè)園區(qū),城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá) 4 萬人,全*城鎮(zhèn)人均綠地面積達(dá)到 5 平方米,基本形成了以中心城鎮(zhèn)為核心?工業(yè)園區(qū)為骨干的功能互補(bǔ)的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)群?中心城鎮(zhèn)**鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 12 平方公里,公共綠地 萬平方米,道路 46萬平方米,社會服務(wù)和居住服務(wù)功能完善,輻射帶動能力較強(qiáng)? 資 源 條 件**縣資源富集,發(fā)展前景廣闊?1?農(nóng)畜產(chǎn)品資源:糧食年產(chǎn)量 2 億公斤。②內(nèi)部認(rèn)購。3 月份國土資源部再次出臺了 19 條土地調(diào)控新政,加強(qiáng)土地競拍?打擊囤地。自營酒店每年實(shí)現(xiàn) 942 萬元的營業(yè)收入,其中營業(yè)稅金及附加 52 萬元?項(xiàng)目經(jīng)營成本中,根據(jù)商品房開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營特點(diǎn),其開發(fā)產(chǎn)品成本按銷售進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)為商品房經(jīng)營成本,既為 4874 萬元。 最低首付款比例調(diào)整為 20%?中央經(jīng)濟(jì)工作會議將 2021 年定調(diào)為“保增長擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu),推動經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”。 ⑤掃尾階段銷售 ?以上策略應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段,制定不同的銷售策略?(2)銷售對象及銷售時(shí)機(jī)?本項(xiàng)目銷售對象主要是: ①收入較高或中?高收入的消費(fèi)者。⑦靈活多樣的付款方式。 人間仙境?世外桃源的七星湖,水明如鏡,萬花爭芳吐艷,珍禽益烏競放哥大喉,雨后人島者可遇到罕見的沙漠中的“海市墨樓”景觀。 酒店采用精裝修,具體裝修標(biāo)準(zhǔn)按三星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和施工。小南河?黃河故道馬頭灣 ,景色怡人 ,令人留戀忘返? 主要建設(shè)條件1?本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于**鎮(zhèn)舊城區(qū),屬于由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織實(shí)施的舊城區(qū)改造工程,符合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃和舊城改造政策,并且享受舊城區(qū)改造有關(guān)優(yōu)惠政策?2?本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū),目前正處于全面實(shí)施舊城區(qū)改造,周邊正在或即將建設(shè)諸多新型小區(qū)?配套商業(yè)等,將形成良好的生活居住氛圍?3?項(xiàng)目地塊緊臨城市主干道路,區(qū)域內(nèi)市政道路?供配電?給排水 26 ?燃?xì)鉄崃Φ瘸擎?zhèn)公用配套設(shè)施完善,向北可通過城鎮(zhèn)外環(huán)路方便出行,向南可通過百靈路及**北路等進(jìn)入城鎮(zhèn)中心區(qū),具有方便快捷的交通出行條件?4?本項(xiàng)目場址緊鄰**中學(xué),周邊有**人民醫(yī)院?實(shí)驗(yàn)小學(xué)及郵政居?購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設(shè)施,具有便捷完善的生活配套設(shè)施條件?5?本項(xiàng)目建設(shè)用地已落實(shí),拆遷補(bǔ)償工作已得到政府?群眾等有關(guān)群體的認(rèn)可和接受,場地工程地質(zhì)勘察工作已完成,項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)條件已基本落實(shí)?6?工程地質(zhì)條件根據(jù)建設(shè)單位提供的巖土工程地質(zhì)勘查報(bào)告,本項(xiàng)目工程地質(zhì)條件為:(1)場地地形條件簡單,地基巖土體較均一穩(wěn)定,適宜建設(shè)?擬建工程重要性等級三級,場地等級二級,地基等級三級,環(huán)境類別Ⅲ類,巖土工程勘察等級丙級?(2)場地抗震設(shè)防烈度 6 度,設(shè)計(jì)地震基本加速度值 ,設(shè)計(jì)地震分組第三組?場地屬建筑抗震一般地段,地基土類別屬中軟土,場地類別為Ⅱ類?(3)場地勘探孔深度范圍內(nèi)均未見地下水,可不考慮地下水腐蝕性影響?(4)場地地基土對混凝土和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均為微腐蝕性,設(shè)計(jì)時(shí)可不考慮其影響? 27 (5)場地季節(jié)性凍結(jié)深度 ,凍脹性中等 ,設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮凍脹影響?(6)擬建建 (構(gòu))筑物可分類采用天然地基上的淺基礎(chǔ),擬選持力層承載及形變特性均可良好滿足建筑需求?(7)各建筑物室內(nèi)地坪標(biāo)高準(zhǔn)確確立后,應(yīng)進(jìn)行基礎(chǔ)埋深校核,確保達(dá)到勘察給定的基礎(chǔ)底標(biāo)高?(8)場地地基巖土體穩(wěn)定性較好,基槽(坑)開挖時(shí)一般不需進(jìn)行支護(hù)處理?在深基坑開挖時(shí),基坑開挖不受地下水的影響,無須進(jìn)行止水擋土和降?排水設(shè)計(jì)? 28 四?規(guī)劃建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題本項(xiàng)目以安全舒適?自然美化?布局合理的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,以“寧靜?舒適 ?生態(tài)?安全 ”的設(shè)計(jì)理念,力求打造一處配套設(shè)施完善 ?居住功能齊備?生活環(huán)境優(yōu)美的精品商住社區(qū),并充分考慮各種設(shè)計(jì)要素,采用合理利用土地?綜合開發(fā)原則,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和良好的居住環(huán)境?在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“以人為本?簡約自然?端莊典雅”為規(guī)劃設(shè)計(jì)主題,將現(xiàn)代城鎮(zhèn)居住環(huán)境與傳統(tǒng)生活習(xí)慣相結(jié)合,努力營造一種樸實(shí)而優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結(jié)合式的現(xiàn)代居住模式,將現(xiàn)代城市生活與休閑自然的環(huán)境氛圍充分結(jié)合,為入住居民打造更為舒適?與自然貼近的新型城市居住小區(qū)? 總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃原則1?嚴(yán)格遵循有關(guān)住房開發(fā)政策,以可持續(xù)發(fā)展的原則,正確處理人?建筑和環(huán)境的相互關(guān)系,進(jìn)行總體布局滿足功能需要?2?體現(xiàn)對人和家庭及鄰里之間交流理解關(guān)心,滿足住宅的居住性?舒適性?安全性?私密性要求?3?貫徹節(jié)約用地?節(jié)約能源?節(jié)約用水和節(jié)約原材料的基本國策,建筑單體平面組織合理,空間分區(qū)明確,并有利于形成較完整的建筑 29 體系?4?充分利用和發(fā)展地理優(yōu)勢,協(xié)調(diào)與周圍環(huán)境與城市空間的關(guān)系?綜合考慮主干道?次干道及各出口的要求,設(shè)計(jì)快捷?方便?安全的交通系統(tǒng)?5?功能分區(qū)明確,動靜結(jié)合,合理設(shè)計(jì)行車路線,相得益彰?住宅設(shè)計(jì)遵循以人為本的思想力求功能合理?設(shè)施完善?空間適度,體現(xiàn)對人的尊重?體貼和關(guān)懷? 總平面布置及豎向布置1?總平面布置根據(jù)場址地形條件,本項(xiàng)目住宅樓平面布局根據(jù)項(xiàng)目地形條件和走勢,沿項(xiàng)目東側(cè)南北并列布置,住宅樓東側(cè)和北側(cè)外圍沿街布置商鋪,在場地最南側(cè)沿百靈路布置酒店,以獲取最佳商業(yè)價(jià)值?根據(jù)地形條件和規(guī)劃條件要求,結(jié)合當(dāng)?shù)厝照諝夂驐l件和居住習(xí)慣,本項(xiàng)目建筑單體采用坐北朝南布置,其中由北向南依次布置為 6層住宅樓( 底層沿街商業(yè) )?5 層住宅樓和 9 層住宅樓(底層為車庫), 住宅樓南北間距尤其高層與多層建筑間距應(yīng)充分考慮采光與通風(fēng)要求,以最大程度滿足采光通風(fēng)條件? 小區(qū)總平面布置應(yīng)充分考慮消防安全,小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)以小區(qū)中心向東?南?北三個(gè)方向設(shè)置放射性道路系統(tǒng),以滿足內(nèi)部交通組織的便捷性和消防車流的通暢,并滿足緊急疏散?在各道路銜接處和建筑入口處應(yīng)按無障礙通行設(shè)計(jì),達(dá)到無障礙通行條件?小區(qū)綠化主要采用樓前綠化方案,充分利用宅前?路邊等空地進(jìn) 30 行綠化?因本項(xiàng)目主要采用地面停車方案,在住宅樓入口側(cè)和酒店門口設(shè)置地面停車位,并采用透水透氣性能和承載力強(qiáng)的草坪地磚鋪設(shè),期間種植耐壓草本,以形成綠色生態(tài)停車位,增加綠地率?2?豎向布置本項(xiàng)目場地較為平坦,豎向布置以土石方平衡為原則進(jìn)行設(shè)計(jì)?豎向標(biāo)高與周圍場地和道路的標(biāo)高相適應(yīng),建筑物的室內(nèi)標(biāo)高一般高出室外場地標(biāo)高 米?豎向設(shè)計(jì)采用平坡式布置,坡度在 %%之間,場地雨水通過沿路排水渠排出? 交通組織體系根據(jù)總平面布置和周邊交通條件,主要出入口設(shè)置在場地東側(cè)居中位置,主入口進(jìn)入小區(qū)內(nèi)在盡端向南北兩側(cè)延伸,并在小區(qū)北側(cè)設(shè)置次出入口,南側(cè)在酒店西側(cè)底部設(shè)置過街通道,以形成緊急出入口,滿足場地應(yīng)急通行要求?小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)采用放射性路網(wǎng)結(jié)構(gòu),路面寬度按不低于 6m設(shè)計(jì),以滿足日常機(jī)動車行駛和應(yīng)急消防車輛通行?各單體建筑宅前路路面寬度按不低于 4m 設(shè)計(jì),宅前路與主干路連接通暢,以形成方便快捷?通行順暢的交通組織體系? 景觀與綠化建議本項(xiàng)目景觀綠化主要采用宅前綠化模式,在各棟樓前?路邊進(jìn)行綠化,并在主入口處主干道兩旁設(shè)置的綠地?小品?雕塑等景觀綠綠地,形成小區(qū)中心景觀區(qū)?小區(qū)具體景觀與綠化設(shè)計(jì)方案考慮中國傳統(tǒng)的景觀園林設(shè)計(jì)風(fēng)格,在宅前綠化區(qū)種植草坪,地面停車考慮生態(tài)綠化 31 停車位? 日照間距根據(jù)本地區(qū)的氣候特色,建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式,**市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和當(dāng)?shù)刈畹腿照臻g距要求,本項(xiàng)目多層建筑物的南北垂直間距按不低于 20 米設(shè)計(jì),高層建筑布置在東西主干路南側(cè),以獲得與北側(cè)建筑最大的間距,以符合當(dāng)?shù)氐娜照蘸头阑鹜L(fēng)間距要求? 雨水排水方案場地內(nèi)部道路最小縱坡按 %,橫坡按 %設(shè)計(jì),主干路采用雙坡,支路采用單坡,地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水管,主干道路結(jié)構(gòu)采用混凝土路面做法,宅前支路采用室外地磚鋪設(shè)做法? 建筑設(shè)計(jì)方案 單體建筑設(shè)計(jì)1?設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目擬打造一處現(xiàn)代化住宅小區(qū),設(shè)計(jì)理念秉承“以人為本”的指導(dǎo)思想,以客戶需求為出發(fā)點(diǎn),力爭為業(yè)主提供安全舒適衛(wèi)生的環(huán)境優(yōu)良?配套設(shè)施完善?安全衛(wèi)生的宜居小區(qū)?以此設(shè)計(jì)理念為指導(dǎo),本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上重點(diǎn)掌握城市規(guī)劃要求和周邊建筑群之間的關(guān)系與銜接,并在充分考慮藝術(shù)風(fēng)格與當(dāng)?shù)厣鐣幕娜诤隙鹊幕A(chǔ)上,力爭應(yīng)用代化設(shè)計(jì)理念使單體建筑形態(tài)具 32 有前瞻性和生命力,使之成為城鎮(zhèn)建設(shè)中的一道亮點(diǎn),同時(shí)也使本項(xiàng)目成為**鎮(zhèn)乃至**縣新型城市居住社區(qū)的典范之作?2?住宅戶型及單體平面設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)總體上尊重當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)及生活習(xí)慣,南陽臺設(shè)于主臥處并封閉處理,功能空間分布合理,動靜分區(qū)明確,在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上,按照實(shí)用性?適用性的理念基本采用兩室兩廳一衛(wèi)為基礎(chǔ)戶型,部分較大戶型增加一間臥室和衛(wèi)生間,其中主臥靠南客臥靠北中間衛(wèi)生間,客廳與餐廳廚房南北并列形成南北通透的起居空間,主陽臺向南設(shè)置在起居室(客廳 )處并封閉處理,以形成動靜分區(qū)?陽光充足?通風(fēng)良好?實(shí)用性強(qiáng)的生活空間體系?為了加強(qiáng)住宅的實(shí)用性特點(diǎn),每戶設(shè)置南北兩側(cè)陽臺,其中主陽臺設(shè)置向南與起居室( 客廳) 連通,以形成明亮的日常起居生活環(huán)境。⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷 ? 22 三?建設(shè)地點(diǎn)與區(qū)域條件 建設(shè)地點(diǎn) 地塊位置本項(xiàng)目場址位于**縣**鎮(zhèn)東北部,場地南鄰百靈路?西靠**中學(xué),東?北兩側(cè)為規(guī)劃路?項(xiàng)目建設(shè)用地面積 20445m2(約合 畝) ? 土地權(quán)屬情況本項(xiàng)目擬建區(qū)域?yàn)?*鎮(zhèn)舊城區(qū),現(xiàn)由*政府統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施舊城區(qū)改造,由*政府征用為城鎮(zhèn)建設(shè)用地?目前本項(xiàng)目建設(shè)用地已由本項(xiàng)目建設(shè)單位通過競價(jià)取得國有土地使用權(quán),土地權(quán)屬明確? 場地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目擬建場地為南北長?東西寬的平面形狀,其中場地北半部分東西較窄?南半部分較寬,場地西靠**中學(xué)?南鄰**鎮(zhèn)主干道——百靈路,東側(cè)?北側(cè)沿規(guī)劃路?場地內(nèi)現(xiàn)有大約 10000 平方米的居民住宅,全部為磚混為主的平房,無其他建構(gòu)筑物和文物古樹等受保護(hù)單位,場地較為平坦?本項(xiàng)目現(xiàn)有建筑拆遷和補(bǔ)償安置須由建設(shè)單位按照*政府統(tǒng)一制定的舊城區(qū)改造實(shí)施方案和拆遷安置補(bǔ)償條例進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償? 23 區(qū)域概況 地理位置本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于**縣政府所在地——**鎮(zhèn),位于**縣東南部,東距**區(qū) 130 公里? 基 礎(chǔ) 設(shè) 施**縣區(qū)位條件優(yōu)越?交通路網(wǎng)完善?境內(nèi)六條干線公路黑色化通車?yán)锍踢_(dá) 700 公里。 ③地產(chǎn)投資者?最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況,以及市場情況而定?(3)促銷手段?應(yīng)采用多種促銷手段 ,包括:①廣告宣傳。2021 年 1 月國務(wù)院發(fā)布 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》( 國 11 條), 嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于 40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo),央行提高存款準(zhǔn)備金率。目 錄一?總 論 ...................................................................................................................... 1 項(xiàng)目背景 .................................................................................................................. 1 項(xiàng)目概況 .................................................................................................................. 4 二?政策環(huán)境與需求分析 ................................................................................................ 11 政策環(huán)境分析 ........................................................................................................ 11 房地產(chǎn)市場分析 .................................................................................................... 1