【正文】 力圖讓開盤當(dāng)天廣告形成鋪天蓋地之勢，這樣客戶無論看哪份報(bào)紙都能看到本項(xiàng)目 在其他期間形成每月 10— 15次較高密度的投放， （二）廣告方式 ： 以硬廣告介紹品牌產(chǎn)品為主，新聞稿介紹工程建筑及投資內(nèi)容為輔。 （ 2） 開盤期間定時(shí)在周邊主要路段及步行街派發(fā)帶有項(xiàng)目標(biāo)志小禮物 （ 3） 開盤期 “ 歐洲七日游 ” 大型客戶抽獎勵活動 凡活動其間 (包括內(nèi)部認(rèn)購期 )的客戶下訂者均可抽獎 ,可與此 (1)重復(fù)計(jì)獎 。 l 配備高速合資電梯和中央智能化系統(tǒng) ,以提高住宅的使用價(jià)值 。 可提升價(jià)值分析 經(jīng)過我們對項(xiàng)目及周邊配套的詳細(xì)調(diào)查 ,并在武漢市及漢口區(qū)域內(nèi)整體小戶型可參照項(xiàng)目進(jìn)行綜合調(diào)查 ,得出以下結(jié)論 : l 項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣分明 ,意味將有部分 (E\H型 )面臨滯銷危機(jī) 。項(xiàng)目周邊盡是高層建筑，雖然本項(xiàng)目最高，但更獨(dú)特的是體現(xiàn)其的胸襟開闊及品味；其次，在這 其他項(xiàng)目沒有的尊貴體驗(yàn)及便捷生活體驗(yàn)。公交車仍是購買小戶型消費(fèi)者的出行首選， 對超市的需求最高，其次是運(yùn)動、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨(dú)立客廳要求，１００％都要求有獨(dú)立廚房。 特點(diǎn)之四： 低總價(jià)最具吸引力 年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經(jīng)濟(jì)壓力。促使 “ 新生代 ” 購買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價(jià)。 天梨豪園 開發(fā)商：太陽物業(yè) 建筑商：黃岡淋山河 地址：常青路與發(fā)展大道交匯路口129號 物業(yè)管理公司：太陽物業(yè) 占地： 萬方 建筑面積： 萬方 共 350戶， 4棟 13單元 綠化： 37% 容積率： 配套：游泳池、書吧、咖啡廳 戶型 3*2 、 平 方 米 4*3 平方米 4*2 、 2*2 5*3 交房時(shí)間： 物業(yè)： 1元 /平方米 起價(jià)： 2700元 /平方米 均價(jià)： 3100元 /平方米 小戶型銷售完畢，僅剩大戶型，約銷售了 70% 借鑒因素： 相似的地理位置下的概念重塑（口岸物業(yè)）； 小戶型先鋒沖擊市場的銷售策略； 圣淘沙萬松國際公寓 開發(fā)商：武漢圣淘沙置業(yè) 代理商：天地人房地產(chǎn)銷售代理有限公司 占地： 7337平米 建筑面積： 53812平米 實(shí)用率： 80%以上 戶數(shù)： 750戶 主力戶型： 1室 1廳 3 梯 14 戶、 16 戶 均價(jià)： 5000 元 /平方米左右 開盤時(shí)間：估計(jì) 2020年 5月 基 本情況：全市首座鋼混結(jié)構(gòu)高層住宅，地處萬松園國際品牌步行街，全精裝修小戶型，適合居住、辦公或投資。從地理位置可以看出，居住用地范圍都在各個(gè)區(qū)的中心位置， 周邊社區(qū)配套都比較成熟，市場潛力比較大。 通常土地價(jià)格的上漲會在此后的 2－ 3 年內(nèi)直接作用于房價(jià)。 H型劣勢： 通風(fēng)采光均有明顯不利之處， 陽臺受自家廚房和鄰居廚房的油煙污染； 表 :E\H兩種戶型套數(shù)及面積分析 總套數(shù) 總面積 E 型 112 H 型 112 合計(jì) 224 占項(xiàng)目總比 (%) % % 故而本案必須考慮到如何解決占銷售面積 26%的戶型成為滯銷單位的策略，建議見營銷建議。 表：戶型套數(shù)、面積配比 戶型配比 一房 、 m2 兩房 60． 1 67． 77 64． 7 72． 95 m2 三房80． 29 m2 共計(jì) 戶數(shù)（面積） 280() 448（ ） 56() 784() 占總套數(shù)比例 % 57． 1% % 100% 占總面積比例 % % 100% 綜上表可知 : l 6070 平方米的兩房小戶型套數(shù)占了總戶數(shù)的 57％，總銷售面積占 ％左右，所以確定我們的主力戶型是 6070平米左右的兩房。 舊城改造 力度加大推動城區(qū)項(xiàng)目開發(fā) 2020年舊城改造 29片， 8276畝，同比增長 %；拆遷 260萬平方米，同比增長 %；拆遷戶數(shù)為 24433戶，同比增加 11413戶，拆遷購買存量房占六成。原本城區(qū)滯銷的諸多高層樓盤也紛紛開始啟動， “ 德潤大廈 ” 、 “ 俊華大廈 ” 、 “ 臺北之星 ” 、 “ 惠園 ” 等沉寂多年的老盤也都在 2020年取得了不俗的銷售業(yè)績。綜上所述：這 9 宗地?fù)碛刑鞎r(shí)、地利之勢。青年城 ” 的入市裝修方案； 建筑規(guī)劃上，全市首座鋼混結(jié)構(gòu)高層住宅突出新意和賣點(diǎn)； 二、區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格： 周邊樓盤價(jià)格一覽表 樓盤名稱 地址 均價(jià) 金色雅園 紅旗渠路 2300 錦繡人家 紅旗渠路 2600 陽光花園 紅旗渠路 2300 迎賓花園 常青路江北民營科技園內(nèi) 1718起， 2100均 天梨豪園 發(fā)展大道與常青路交匯處 2900 佳興苑 江漢區(qū)常青路 296號 1948起 浩海豐太花園 紅旗渠路 1900 裕榮家園 發(fā)展大道與常青路交匯處 2500 天梨豪園、裕榮家園等由于其地段優(yōu)勢，均價(jià)當(dāng)仁不讓都超過 2500元 /平米， 其他樓盤均價(jià)多在 2000—— 2200元左右，相互差距不太明顯 綜上兩點(diǎn)有關(guān)類比項(xiàng)目及周邊項(xiàng)目的分析，我們有以下幾個(gè)觀點(diǎn)： a) 該項(xiàng)目由產(chǎn)品特性決定其銷售推廣走勢，應(yīng)取低價(jià)入市的姿態(tài)； b) 該項(xiàng)目為高層建筑物，其入市價(jià)格應(yīng)該略高于同等規(guī)劃下多層及小高層建筑； c) 小戶型銷售首要因素在于盡快將戶型不如意的產(chǎn)品消化； d) 建議價(jià)格在 2400— 2500元 /平方米。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。 除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點(diǎn)是：還要住得起。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足夠的面積做出獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，起居與臥室也能做到完全分離，居住舒適度較高。而那些小家庭購房群體（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），對面積和戶型的使用功能則要求更高，從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。 目標(biāo)買家購買力定位 兩房總價(jià)： 2500元 /平方米 *65平方米 =，首付 2成 3萬余， 20 年月供約 860元。 產(chǎn)品建議 : l 增大對中央空調(diào)新風(fēng)量 (50立方米 /每小時(shí) ),增設(shè)過濾系統(tǒng) ,保持整體室內(nèi)通風(fēng)順暢 。 我們建議的入市銷售次序： 10月前推出特價(jià)房，進(jìn)行項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購，進(jìn)行價(jià)格 策略 10月至年底推出部分精品房進(jìn)行正式開盤市場策略春節(jié)傳統(tǒng)淡季進(jìn)行價(jià)格及節(jié)日促銷以消化部分特價(jià)房再次強(qiáng)銷，增加品牌度的精品房銷售持續(xù)期內(nèi)進(jìn)行所有戶型的放量，但注重價(jià)格級差持續(xù)清盤 項(xiàng)目銷售周期劃分及推廣策略 銷售階段是檢驗(yàn)策劃營銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，它又是自成一體的嚴(yán)密科學(xué)體系。 （三）宣傳主題 ： 青年知識階層的自選巢 強(qiáng)銷期 一、 持續(xù)時(shí)間 黃金旺季三個(gè) 月左右 二、 價(jià)格策略 逐步攀升 借勢而謀 三、 推售單位 強(qiáng)攻市場 四、 促銷手段 四重大獎抽獎機(jī)會（凡強(qiáng)銷期間落大定的客戶均可享受抽獎機(jī)會） 特等獎： 2%優(yōu)惠折扣 （ 1名） 一等獎： 1%優(yōu)惠折扣 （ 3名） 二等獎：彩屏手機(jī)一部 （ 5名） 三等獎：隨身聽 CD一部（