【正文】 費用而定? 2?促銷策略 21 (1)促銷的階段性策略?按以下階段促銷: ① 銷售準備階段。自營部分每年運營費用為 442 萬元,其中日常經(jīng)營費用為 377 萬元?綜合折舊與攤銷費為 65 萬元?根據(jù)項目營業(yè)收入與成本費用數(shù)據(jù),本項目商品房銷售實現(xiàn)營業(yè)利潤總額 3893 萬元,上繳企業(yè)所得稅 973 萬元,可實現(xiàn)稅后利潤 2920萬元。項目各年累計盈余資金未出現(xiàn)短缺現(xiàn)象,表明項目運營效益滿足自身的生存和運營,財務(wù)生存能力較強?從財務(wù)評價角度綜合考慮,本項目的建設(shè)是可行的? 問題與建議 8 從財務(wù)評價分析和敏感性分析看,對于本項目最大的不確定因素是地產(chǎn)價格的變動,以及按計劃銷售程度?對此,本報告特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強成本控制力度的基礎(chǔ)上,積極做好營銷策劃方案?采取適時得當?shù)匿N售策略,以最大限度保障本項目的開發(fā)進度和銷售計劃如期完成?1?加緊做好前期工作,及時完成項目開工前各項審批手續(xù)?2?應(yīng)嚴格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能?環(huán)保?安全?消防及招投標方面的有關(guān)規(guī)定和標準?3?積極?及時落實有關(guān)金融機構(gòu)的信貸資金,確保工程建設(shè)如期?順利進行?4?精心安排,確保工期?質(zhì)量?投資控制目標的完成?5?工程實施過程應(yīng)有全程監(jiān)控,制定嚴格的驗收標準,嚴格合同管理,保證建設(shè)內(nèi)容的功能完善? 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號 項 目 單位 數(shù)值 備 注一 基礎(chǔ)指標 總用地面積 m2 20445 合 畝 總建筑面積 m2 35907 其中:地上建筑面積 m2 35288 地下建筑面積 m2 619 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 二 技術(shù)指標 1 建設(shè)規(guī)模 m2 35907 9 高層住宅 m2 7808 9 層(1 層為車庫) 多層住宅 m2 7775 5 層,6 層(1 層位商業(yè)) 配套商業(yè) m2 10173 2 層 酒店 m2 8000 6 層 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 地下車庫 m2 619 酒店部分 可出售規(guī)模 m2 23072 高層住宅 m2 7808 多層住宅 m2 3775 不含 4000m2 置換面積 配套商業(yè) m2 10173 地上車庫 m2 1316 自營規(guī)模 m2 8000 酒店 m2 8000 其中:客房 間 130 36 層 ,30m2/間 餐飲 m2 2021 12 層 ,不含大堂等 規(guī)劃居住戶數(shù) 戶 140 停車位 個 242 地上停車位 個 217 其中車庫 18 個 地下停車位 個 25 開發(fā)建設(shè)與運營期限 建設(shè)工期 月 13 商品房銷售期 月 24 酒店經(jīng)營計算期 年 10 三 經(jīng)濟指標 1 總投資 萬元 7000 其中:開發(fā)產(chǎn)品成本 萬元 4874 商品房部分 形成固定資產(chǎn) 萬元 2051 酒店部分 經(jīng)營資金 萬元 75 酒店流動資金2 資金籌措 萬元 7000 100% 其中:資本金 萬元 2875 % 銀行借款 萬元 0 % 預(yù)售收入 4124 %3 營業(yè)收入 萬元 18716 其中:銷售收入 萬元 9292 銷售期各年合計 10 自營收入 萬元 9424 經(jīng)營期各年合計4 經(jīng)營成本 萬元 9293 商品房銷售與自營合計 其中:銷售經(jīng)營成本 萬元 4874 銷售期各年合計 自營經(jīng)營成本 萬元 4419 經(jīng)營期各年合計5 營業(yè)稅金及附加 萬元 525 商品房銷售與自營合計6 土地增值稅 萬元 139 商品房銷售與自營合計7 營業(yè)利潤 萬元 8236 商品房銷售與自營合計8 所得稅 萬元 2059 商品房銷售與自營合計9 稅后利潤 萬元 6177 商品房銷售與自營合計四 單位面積指標 1 單位面積開發(fā)建設(shè)投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分攤2 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分攤3 單位面積利潤總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分攤4 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分攤5 單位面積稅后利潤 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分攤五 財務(wù)評價指標 1 總投資收益率 % 2 資本金凈利潤率 % 3 項目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前4 項目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅后5 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3442 所得稅前6 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 412 所得稅后7 全部投資投資回收期 年 所得稅前8 全部投資投資回收期 年 所得稅后 11 二?政策環(huán)境與市場分析 政策環(huán)境分析 我國房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境我 國 自 1998 年 開 始 對 城 鎮(zhèn) 住 宅 全 面 實 施 市 場 化 改 革 以 來 ,房地 產(chǎn) 業(yè) 一 直 以 較 快 的 速 度 發(fā) 展 ?同 時 隨 著 房 價 的 快 速 增 長 ,投 資型 ?投 機 性 炒 房 現(xiàn) 象 日 益 加 重 ,對 城 鎮(zhèn) 居 民 的 正 常 購 置 房 屋 造 成 了較 大 影 響 ?因 此 ,為 了 抑 制 房 價 過 快 增 長 ?優(yōu) 化 房 地 產(chǎn) 結(jié) 構(gòu) ?穩(wěn) 定房 地 產(chǎn) 市 場 和 保 持 國 民 經(jīng) 濟 的 良 好 運 行 ,國 家 陸 續(xù) 出 臺 了 多 項 措施 ,意 在 遏 制 投 機 性 炒 房 ,控 制 投 資 性 購 房 ,鼓 勵 普 通 商 品 住 房 和 經(jīng)濟 適 用 住 房 建 設(shè) ,合 理 引 導(dǎo) 住 房 消 費 ,促 進 住 房 價 格 的 基 本 穩(wěn) 定 和房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 健 康 發(fā) 展 ?1?2021 年:《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18 號文 )出臺 ,經(jīng)濟適用房由 “住房供應(yīng)主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”,“住房供應(yīng)主體”被大部分的商品房所替代?影響:房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) ?2?2021 年:國土資源部 ?監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(71 號令), 通知規(guī)定國有土地使用權(quán)要以公開的招標?拍賣?掛牌出讓方式進行?影響:協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代,隨后全國房價漲聲 12 一片?4?2021 年:3 月份國務(wù)院辦公廳發(fā)出 《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(俗稱 “國八條 ”)?4 月份溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議,認為房地產(chǎn)投資規(guī)模過大,商品房價格上漲過快,提出八條調(diào)控和引導(dǎo)措施,被稱為“新八條”?影響:兩個“八條”政策使樓市處于短暫觀望狀態(tài),不久后樓價恢復(fù)快速增長?5?2021 年:5 月《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(37 號文 )出臺 ,被業(yè)界稱為 “國六條”?意見規(guī)定對購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅,重點發(fā)展中低價位?中小套型普通商品住房?經(jīng)濟適用住房和廉租住房?套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上?影響:“國六條”具有更強的強制性和操作性,出臺后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時間的觀望,但之后樓價又出現(xiàn)報復(fù)性上漲?6?2021 年:8 月 7 日《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24 號文 )出臺,核心內(nèi)容在于 “加快建立健全以廉租住房制度為重點?多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”?10 月 1 日《中華人民共和國物權(quán)法》正式頒布實行,明確規(guī)定對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護?11 月 30 日,建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用房管理辦法》,明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)? 13 影響:政府開始轉(zhuǎn)向“ 以廉租房為重點”,開始更加重視住房保障制度方面的完善,首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能?這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向?qū)l(fā)生重大變化?7?2021 年:1 月 7 日國務(wù)院下發(fā) 《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》,對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價?2 月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》,3 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》?下半年起,地產(chǎn)業(yè)連續(xù) 5 年的宏觀調(diào)控結(jié)束:9 月 16 日?10 月 9 日?10月 30 日?11 月 26 日?12 月 23 日五次降息?10 月 22 日財政部?國稅總局宣布降低住房交易稅費,地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策,央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折,最低首付比例降為 20%?12 月 21 日《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺,減免營業(yè)稅,放松二套房貸?影響:在全球金融危機的背景下 ,中國樓市出現(xiàn) 10 年大拐點,量價齊跌?下半年宏調(diào)轉(zhuǎn)向,管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費政策,11 月起成交量開始回升?8?2021 年:2021 年下半年尤其是四季度以后,金融政策轉(zhuǎn)向“積極”,多次下調(diào)存款準備金率,五次降息,商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的 倍。 ④三次公開展銷及跟進銷售階段。⑥有針對性地舉辦展銷會。庫布齊百里特大響沙帶,浩瀚無邊,奇險引人,游人踏處,發(fā)出渾厚深遠的馬達轟鳴聲,堪稱世界奇觀。商業(yè)外門采用鋁合金玻璃平開門,外側(cè)設(shè)置防火防盜卷簾門? 35 4?外裝修設(shè)計由于外墻受到風(fēng)?雨?雪等的襲擊和腐蝕氣體的影響,外裝修材料要求強度高?抗凍性強?耐水性好以及具有抗腐蝕性?根據(jù)當?shù)貧夂驐l件和建筑立面風(fēng)格,本項目外裝修主要采用高級防石涂料?外掛石材?鋁板復(fù)合材料,其中顏色?立面風(fēng)格按設(shè)計要求提供樣板,由建設(shè)單位和設(shè)計單位認可后方可施工?5?內(nèi)裝修設(shè)計根據(jù)當?shù)刈≌b飾習(xí)慣,住宅和商業(yè)交房標準為毛坯房,具體裝修由業(yè)主自行設(shè)計和施工,其中公共樓梯采用鋼制欄桿,地面采用現(xiàn)澆混凝土板,鋪設(shè)防滑地磚,墻面刷內(nèi)墻涂料。 副陽臺設(shè)置在北側(cè)與廚房形成一體,以節(jié)約居住空間?3?單體建筑設(shè)計根據(jù)項目地塊地形條件,為了充分有效利用建設(shè)用地,本項目住宅樓采用板式樓體方案,每單元按一梯 2 戶設(shè)計,使每戶都形成南北通透格局,以達到良好的通風(fēng)和采光條件,商業(yè)按沿街設(shè)計?其中,為了充分利用地塊三面沿街的優(yōu)勢條件,在最北側(cè)住宅樓按底層為沿街商業(yè)上部為住宅的 6 層樓體設(shè)計,場地東側(cè)沿街商鋪按 2 層設(shè)計,以獲得最大的商業(yè)價值。隨著沿黃一級公路 ?獨貴塔拉奎素黃河公路大橋和烏拉山至**鎮(zhèn)鐵路的建設(shè),以北線沿黃一級公路?南線 109 高速?南北通道 S215 公路為支撐的 “工字型”高等級公路網(wǎng)絡(luò)和 “一橫一縱”鐵路網(wǎng)絡(luò)正在形成?全*現(xiàn)有 220 千伏變電站 2 個,110 千伏變電站 4 個,35 千伏變電站 10 個,供電能力達到 54 萬千瓦,縣級調(diào)度實現(xiàn)自動化?全*城鄉(xiāng)電話普及率達到 92%,移動通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全*? 自然環(huán)境**鎮(zhèn)屬****剝蝕丘陵地貌,微地貌屬于丘陵斜坡?地面高程~,地面坡度 %~%,擬建場地內(nèi)全部為風(fēng)積砂覆蓋,植被發(fā)育一般,場地屬簡單地貌?氣候類型屬典型的溫帶大陸性氣候,年日照時數(shù) 3300 小時,日照百分率 71—73%,年平均氣溫 ℃,平均水溫 ℃,年平均降雨量200250 毫米,無霜期 135—140 天,冬季少雪,夏季少雨,氣候干燥,晝夜溫差大,適宜多種農(nóng)作物生長及畜牧養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展? 社會經(jīng)濟發(fā)展概況 24 近年來,**縣始終把抓“發(fā)展第一要務(wù)”放在最重要位置,千方百計促發(fā)展,實現(xiàn)了經(jīng)濟又好又快發(fā)展?地區(qū)生產(chǎn)總值十年翻了兩番,年平均增長 %? 2021 年,全*實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP) 億元,比 1999 年的 億元翻了兩翻,從 1999 年到 2021 年,在 6 年實現(xiàn) GDP 翻番的基礎(chǔ)上,到 2021 年僅用 4 年再次實現(xiàn)翻番?三次