【正文】 外設(shè)計(jì)參數(shù) 8℃ 空調(diào)室外設(shè)計(jì)參數(shù)： 冬季空調(diào) 11℃ “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 34 頁 冬季通風(fēng) 3℃ 夏季通風(fēng) 31℃ 夏季空調(diào) ℃ 空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)： 夏季室內(nèi)溫度 24~26℃ 相對濕度 ﹤ 60% 、室外熱網(wǎng) ： 區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，內(nèi)設(shè)熱交換機(jī)組及循環(huán)水泵，一次熱媒由熱力公司提供 34Kg/m2蒸汽，通過熱交換機(jī)組， 進(jìn)行汽水交換后，送 出95176。管道保溫材料采用巖棉管殼?？照{(diào)設(shè)備擬采用溴化鋰空調(diào)機(jī)組。 （ 2） 、配電 辦公、商業(yè)二路電源，直埋引入。 ②、電氣安全保護(hù)采用 TNS接地系統(tǒng)（三相五線制， PE、 N分別設(shè)臵）。 、項(xiàng)目建成后對周圍環(huán)境的影響 本項(xiàng)目無工業(yè)廢棄物產(chǎn)生，故不產(chǎn)生工業(yè)污染。 、節(jié)能 、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》（ DBJ2021） 、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ2695） 、 節(jié)能措施 本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 41 頁 閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，中空玻璃，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要動力設(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)能設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng) ，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。設(shè)儲水池及加壓水泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。 、消防泵房及穩(wěn)壓設(shè)備。 （ 1）、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。 （ 2）、房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。 、 2021 年《河北省建筑工程概算費(fèi)用定額》、《河北省“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 47 頁 建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》。 、建設(shè)單位計(jì)劃本項(xiàng)目三年內(nèi)分期竣工，其中一期工程指回遷房一年內(nèi)竣工，鑒于這種情況，本報(bào)告按不分期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)。詳見總收入估算表。本項(xiàng)目所得稅11467 萬元。 ：本報(bào)告以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 Ic=15%為期望值，以總收入、建設(shè)投資的增減作臨界點(diǎn)分析，結(jié)果表明，當(dāng)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，總收入減少 13022 萬元、建設(shè)投資增加 7878 萬元。 。數(shù)據(jù)結(jié)果表明：當(dāng)建設(shè)投資增加 10%和銷售價(jià)格減少 10%時(shí)，對項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均產(chǎn)生較大的不利影響（詳見單因素敏感性分析表）。本項(xiàng)目城建維護(hù)稅和教育附加 739 萬元。 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 49 頁 基本數(shù)據(jù) 、 總收入估算：根據(jù)本項(xiàng)目建筑特點(diǎn)及所處的地段 等因素，參考我市房地產(chǎn)業(yè)銷售行情，預(yù)計(jì)售價(jià)如下： 名 稱 建筑面積 m2 單方售價(jià) (元 ) 小計(jì) 商住樓 66800 3000 寫字樓 39200 3000 綜合樓 12021 3000 公寓樓 157649 3000 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 24800 3000 商業(yè) 47250 8500 農(nóng)貿(mào)市場 2500 3000 地下車庫 45000 3000 合計(jì) 395199 144547 本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)總收入 144557 萬元。 、本工程取定基本預(yù)備費(fèi)率為 5%。 第十一章 投資估算與資金籌措 、編制依據(jù) 、 1999 年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。 （ 7）、組織機(jī)構(gòu)見框圖 部門 管理人員 員工 合計(jì)辦公室 2 4 6經(jīng)營部 2 5 7財(cái)務(wù)室 2 3 5工程部 2 10 12保安部 1 15 16環(huán)衛(wèi)部 1 8 9合計(jì) 10 45 55 、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 45 頁 、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運(yùn)營進(jìn)行維護(hù)，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。 機(jī)構(gòu)設(shè)臵與定員 機(jī)構(gòu)設(shè)臵 物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。 。 噴淋為 27L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1h。 為追求多樣化、人性化來突出景觀效果，擬采用帶式、點(diǎn)式、片式、堆擺等多種形式，并在部分采用立體綠化，營造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。 、物業(yè) 管理中心控制室設(shè)： 火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視 監(jiān)控系統(tǒng) 安防報(bào)警系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 多表遠(yuǎn)傳系統(tǒng) 廣播音響 系統(tǒng) 消防自動化 系統(tǒng) 室外照明控制 系統(tǒng) 第七章 環(huán)保、綠化與節(jié)能 、設(shè)計(jì)依據(jù) “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 39 頁 、中華人民共和國國務(wù)院第 253 號令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理》 、河北省第八屆人大常委會公告第 80 號《河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理》 、《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（ HJ/） 、《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則 非污染生態(tài)影響》（ HJ/T19— 1997） 、施工期間環(huán)境影響因素 項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。 （ 4） 、建筑物防雷及接地 ① 、小高層住宅按三類防雷設(shè)計(jì)，高層住宅 及其他 高層 建筑 等按二類防雷設(shè)計(jì)，按規(guī)范要求設(shè)臵防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措施。這兩座變電所主要用于 多層 住宅、公建等中小型建筑用電，高層、 公寓、酒店、寫字樓 等大型建筑在各自的單體地下室獨(dú)立設(shè)臵變電所。 （ 1）住宅： 由各住戶 自 設(shè)分體式或柜式空調(diào)機(jī)。辦公、高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。 排水管材 室外排水管采用砼管，室內(nèi)排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（ UPVC） 管，在排水立管的適當(dāng)位臵上設(shè)阻火圈和旋流降噪器。 蓄水池選用國家標(biāo)準(zhǔn)圖 S816“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為600 m3消防水池一座分 二格，容量為 500 m3生活水池一座。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布臵間距不大于 120m，消防泵出水管設(shè)臵兩條，分別與室外消防管網(wǎng)干管相連。 4層以上及 高層建筑由變頻機(jī)組分區(qū)供水 ， 15層以下為低區(qū)， 16~25層為高區(qū)，分別用恒壓供水裝臵直接供水。 建筑物內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。 （ 5）、 停車位 : 本項(xiàng)目共設(shè) 2305 個汽車停車位，其中 地上停車位 185 個，地下停車位 2120 個。 （ 3）、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉 。 通信、電視 自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021），本項(xiàng)目設(shè)計(jì)基本地震加速度為 （第一組）。場址地處城區(qū)中心地帶，周邊城市市政配套條件完備，生活服務(wù)設(shè)施完善，是理想的居住用地。 XX 市能適應(yīng)形勢的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將有效地緩解這一矛盾，為我市各類社會服務(wù)，中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供必要的硬件設(shè)施，項(xiàng)目市場前景非常廣闊。 C、今年我市商品房價(jià)格與去年同期上漲約 %，亦說明我市房地產(chǎn)市場較為活躍。根據(jù)專家預(yù)測，未來十年我國房地產(chǎn)市場容量約為 60 億㎡，其中提高居住水平、改善居住條件需 20 億㎡；城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口增加約需 30 億㎡；自然折舊，更新住房約需 10 億㎡。 XX生活小區(qū)改造工程是 XX市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在進(jìn)行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對該項(xiàng)目的前期工作極為重視。 XX 生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì) 50 年代，整個小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高，對其進(jìn)行改造已迫在眉捷。 XX 市做為省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。 ： 編制單位： XX 市建筑設(shè)計(jì)院 咨詢證書編號： 工咨甲 103205002 法人代表：曹肅國 法定地址：中華南大街 45 號 電話： 7022971 編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍 編制依據(jù) “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 8 頁 （ 1） 市政【 1996】 63 號“關(guān)于加快舊城改造的實(shí)施意見” （ 2） XX市 2021 年總體規(guī)劃 （ 3） XX市發(fā)改委關(guān)于 市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX生活區(qū)改造項(xiàng)目建議書的批復(fù) ,市 計(jì)投 (2021)352 號文 （ 4） XX市規(guī)劃局 2021 年 7月 28 日《規(guī)劃條件通知書》。“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 1 頁 目錄 1總論 ………………………………………………………… 7 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 可行性研究報(bào)告編制單位概況 編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍 建設(shè)規(guī)模 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 ……………………………… ..11 、項(xiàng)目背景 、項(xiàng)目 建設(shè)的必要性 、項(xiàng)目發(fā)展概況 3市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 ……………………………………… 16 、市場預(yù)測 、 建設(shè)規(guī)模 4 場址、建設(shè)條件 ………………………………………… ..21 、建設(shè)場址 、建設(shè)條件 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 2 頁 5土地綜合利用 …………………………………………… 24 土地利用依據(jù) 土地利用原則 項(xiàng)目選址情況 用地規(guī)模及土地使用參數(shù) 6工程技術(shù)方案 …………………………………………… .25 、 總平面布局與功能劃分 、建筑設(shè)計(jì) 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 、給水、消防、排水、 雨水設(shè)計(jì) 、暖通設(shè)計(jì) 、強(qiáng)電設(shè)計(jì) 、弱電設(shè)計(jì) 7 環(huán)保、綠化與節(jié)能 ……………………………………… 39 、設(shè)計(jì)依據(jù) 、 施工期間環(huán)境影響因素 、項(xiàng)目建成后對周圍環(huán)境的影響 、園林綠化 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 3 頁 、節(jié)能 8消防 ……………………………………………………… .42 設(shè)計(jì)依據(jù) 消防給水 火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng) 9物業(yè)管理 ………………………………………………… .44 、物管理的內(nèi)容和目標(biāo) 、機(jī)構(gòu)設(shè)臵與定員 、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源 10項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案 ……………………………… 46 招標(biāo)方案 11投資估算與資金 籌措 …………………………………… 48 、編制依據(jù) 、編