【正文】 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 為市區(qū)景觀的新亮點(diǎn)；市政管網(wǎng)改造加快，改善了市政公用工程供應(yīng)配套條件。 在寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。 ⑴、總體形勢(shì) 隨著經(jīng)濟(jì)收入的逐步提高，物質(zhì)文化生活條件的不斷改善，我 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 15 頁(yè) 市居民生活水平已基本實(shí)現(xiàn)由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變。開發(fā)商只有順應(yīng)這一市場(chǎng)變化趨勢(shì)，才能贏得市場(chǎng)。 B、目前規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅項(xiàng)目頗受購(gòu)房者青睞，是本項(xiàng)目可利用的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。使本項(xiàng)目具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有利于吸引國(guó)內(nèi)各類機(jī)構(gòu)和組織進(jìn)駐。 自然條件及地質(zhì)狀況 （ 1）、氣象條件 XX 市位于華北平原中南部 ，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在 8月。 排水采用雨污分流制，排入 青園街、廣安大街、中山路、談南路 市政污水管網(wǎng)，日排水量 4513 m3。具體位臵見場(chǎng)區(qū)區(qū)域位臵圖 。在廣安街和中山路設(shè)臵步行出入口。 新技術(shù)、新材料：大量采用國(guó)家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料和技術(shù)，創(chuàng)造一個(gè)無(wú)污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。多層住宅與 公建部分采用磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆砼梁板，墻下條形基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目用水以生活、消防為主，生活日最“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 29 頁(yè) 高用水量 5014m3。 消防蓄水池內(nèi)的消防儲(chǔ)水量為： 消火拴用水量 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3小時(shí)，水量 40L/S〓 3h “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 31 頁(yè) =432 m3。 中水處理工藝如下： 原水→格柵→隔油池→調(diào)節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放 消毒劑 過濾→消毒→中水儲(chǔ)水池→ 用水點(diǎn) （ 2）、中水可利用水量 (計(jì)算公式 QY=∑a* β *Q*b)按總用水量“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 32 頁(yè) 的 51%估算， 5014〓 〓 〓 51%=1637m3。 耗熱指標(biāo)按 45 瓦 /平方米，總采暖熱負(fù)荷為 31000KW，供水溫度 95℃ ，回水溫度 70℃ 。 （ 2） 、對(duì)于高層、大型汽車庫(kù)等需設(shè)防排煙部分按有關(guān)規(guī)范要求設(shè)防排煙系統(tǒng)。 、強(qiáng)電設(shè)計(jì) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794（ 2021年版） “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 36 頁(yè) 《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB503032021 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5020094 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495 《 10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005394 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005394 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999 （ 2021 年版） 《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503142021 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ15011698 其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等 、供電電源 由市電自廣安街、青園街各引一路 10KV電源 ，在中部設(shè) 10KV開閉所，向各大建筑放射式配電。 住宅戶內(nèi)設(shè)配電箱，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。住宅在客廳及主臥室各設(shè)電話插“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 38 頁(yè) 座一個(gè)，商務(wù)、辦公及其他根據(jù)需要在施工圖階段確定。 園林綠化 項(xiàng)目定位與環(huán)境設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目建成 后將成為我市又一個(gè)環(huán)保小區(qū)，其中綠化景觀設(shè)計(jì)“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 成為輔助和豐滿項(xiàng)目功能的主要因素。 設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。 在不宜用水場(chǎng)所如變配電室、控制室等處設(shè)臵移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。 第九章 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 43 頁(yè) 小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。 （ 3）、經(jīng)營(yíng)部主管公司各經(jīng)營(yíng)部門管理，對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。 第 6～ 35 月 建、安施工 第 35~41月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收 （附后） 、依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。 、國(guó)家、部門和 地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。 、資金來(lái)源： （ 1）向銀行貸款 18000 萬(wàn)元，年利率 %。本項(xiàng)目銷售總成本 704萬(wàn)元。 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 投資利潤(rùn)率（稅后） % 投資利潤(rùn)率（稅前） % 投資利稅率（稅后） % 投資利稅率（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%）稅后 2255 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=15%）稅前 8293 萬(wàn)元 投資回收期（稅后） 年（含建設(shè)期 3年） 借款償還期 年（含建設(shè)期 3年，）。 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) ： 本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目， XX 生活小區(qū)地處城市中心，始建于上“ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 52 頁(yè) 世紀(jì) 50 年代，整個(gè)小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊環(huán)境極不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高 。 （ 2）、本項(xiàng)目建成后，商務(wù)區(qū)及物業(yè)管理將提供許多就業(yè)機(jī)會(huì)，這將有利于社會(huì)穩(wěn)定。 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 51 頁(yè) 、不確定性分析 、盈虧平衡分析 經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) BEP=%，這表明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅 7039萬(wàn)元。 以上詳見資金使用計(jì)劃表。 、安裝工程費(fèi)用在《概算定額》及概算指標(biāo)基礎(chǔ)上，按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整價(jià)差。 、招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。 （ 5）、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。 （ 1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮； （ 2）、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營(yíng)管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。 。 消防用水量標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)消火栓為 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3h。 設(shè)計(jì)思路 考慮以點(diǎn)片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設(shè)計(jì)思路。 、 由市網(wǎng)引入寬帶網(wǎng)。區(qū)內(nèi)設(shè)路燈照明、室外泛光燈，由小區(qū)管理中心采用時(shí)鐘自動(dòng)控制。 以電纜埋地引入，設(shè)備 總?cè)萘?32900K W，計(jì)算容量 23030KW。 （ 4） 、地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，結(jié)合 建筑物 造型實(shí)現(xiàn)高空排放，自然進(jìn)風(fēng)換氣次數(shù)為 6h1。 蒸汽凝結(jié)水采取回收措施，一部分作為作為采暖、空調(diào)補(bǔ)水，剩余部分集中收集后排入市政排水管網(wǎng)。 、雨水系統(tǒng) 屋面雨水與地面雨水統(tǒng)一收集用于中水，多余部分排入市政雨水管網(wǎng)。 消防用水量合計(jì) 530m3。 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 30 頁(yè) ②、消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。 、設(shè)計(jì)主要依據(jù)的現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB 500092021 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500102021 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500032021（ 2021 局部修訂） 《多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》 JGJ1372021（ 2021 年版） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112021 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072021 《高層建筑砼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32021 《鋼筋砼異型柱框輕結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程》 DB13(J)362021 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894（ 2021 年版） 、給水、消防、排水、雨水設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 500152021 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842021 《室外給水 設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1387（ 97 年） 《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503362021 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2021 年局部修訂） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2021 年版） 《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5009898 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894（ 03 版） 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1487（ 97 年） 《建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090 其他專業(yè)提供的條件 、 給水 （ 1） 、 水源： 由 青園街、廣安街 市政 給水 管網(wǎng) 各引入一根 DN200給水 管道至 區(qū)內(nèi)。 、消防設(shè)計(jì) 區(qū)內(nèi)主要道路寬 15 米，其余道路寬 8~4米，有完善的消防通路，消防車均 能到達(dá)每棟建筑的房前屋后。 （ 3）、 道路：場(chǎng)區(qū)內(nèi)主要道路寬 15米，其余道路寬度 8～ 4米。 用地規(guī)模及土地使用參數(shù) 總占地面積 總建筑面積 518799 萬(wàn)平方米 綠地率 住宅區(qū) % 商務(wù)區(qū) % 容積率 住宅區(qū) 商務(wù)區(qū) 第六章 工程技術(shù)方案 、 總平面布局與功能劃分 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 24 頁(yè) 、總平面布臵原則： （ 1）、以全市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)?？偛膳療嶝?fù)荷為 31000KW。本場(chǎng)地工程地質(zhì)條件單一，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值為130160kpa。 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 總建筑面積 518799 平方米 “ XX 生活小區(qū)”可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 其中：地上： 428799 平方米 地下： 90000 平方米 總建筑面積中： 67700 平方米 1