【正文】 保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施 評(píng)估削減風(fēng) 險(xiǎn)的效果 圖 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 。 隱蔽工程檢查和驗(yàn)收，施工預(yù)檢 是否有技術(shù)措施計(jì)劃和施工組織設(shè)計(jì)。 目的關(guān)鍵點(diǎn)采用掙值法進(jìn)行分析，造出進(jìn)度和費(fèi)用偏差的原因，采取相應(yīng)的措施。 二、財(cái)務(wù)分析 單位：萬元 銷售總額：（商鋪） 4303 2500+57227 1000=67984500 注：以上現(xiàn)金流量中含稅，若以稅 后利潤計(jì)算，則投資回收期會(huì)相應(yīng)延長。 ⒉征地費(fèi)： 440 萬 另外，在以上數(shù)據(jù)中，部分費(fèi)用如建管費(fèi)中已包括了營銷的100 萬元。在城南新區(qū)，平均的月物管費(fèi)是每平米 元 /平方米，本小區(qū)的收費(fèi)相對(duì)稍高，為 元 /平方米。 由于客戶要進(jìn)入施工現(xiàn)場看樓，他們所看到的情況，將會(huì)阻礙他們所做出的買樓決定，也 會(huì)影響到開發(fā)商的形象，所以在這特別地指出，監(jiān)理公司應(yīng)貫徹監(jiān)督好此類工作。 四、 場地布置 場地的布置包括： 展銷會(huì)現(xiàn)場、工地現(xiàn)場的布置。 因此，選擇新西部房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司是本項(xiàng)目最好的選擇。 促銷方法：“首付一萬元，入住新西部城”、“不論樓層一口價(jià)”、“購房送裝修”。在項(xiàng)目未完成前，買家發(fā)要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書，而售樓書本身亦是給 客戶的第一印象，所以包裝設(shè)計(jì)及質(zhì)量很重要；但樓書用不著過分追求高檔次，應(yīng)注重其說服力，精致而完善。 ◇ 選擇“西海都市報(bào)”作為主要的報(bào)紙媒 介，配以“西寧晚報(bào)”為輔助的報(bào)紙媒介。首付 30%，銀行提供 70%銀行按揭，對(duì)于按揭客戶，依具體情況而定，適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。）。項(xiàng) 目開盤前期，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，蓄水工作做扎實(shí)，到 24 半月后正式開盤發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，形成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣積聚配合起來，相信會(huì)取得更好的效果。 三、 建設(shè)進(jìn)度 （一）項(xiàng)目里程碑事件如下，做為定 期檢查的關(guān)鍵事件點(diǎn)： ⒈立項(xiàng) 日期為 2020 年 7 月 15 日； ⒉設(shè)計(jì)完成 日期為 2020 年 8 月 30 日； ⒊開工儀式 日期為 2020 年 9 月 16 日； ⒋銷售開始 日期為 2020 年 10 月 19 日； ⒌主體完工 日期為 2020 年 5 月 15 日； ⒍安裝完工 日期為 2020 年 8 月 20 日； ⒎裝修完工 日期為 2020 年 8 月 15 日； ⒏竣工交工 日期為 2020 年 8 月 30 日； ⒐銷售完成 日期為 2020 年 12 月 31 日 （二）項(xiàng)目進(jìn)度里程碑計(jì)劃表 22 表 重大里程碑事件 立項(xiàng) 設(shè)計(jì) 完成 開工 主體 完工 銷售開始 安裝 完工 裝修 完工 交工 銷售 完成 2020 年 8 月 15 日 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 9 月 16 日 ★ 2020 年 10 月 19 日 ★ 2020 年 5 月 15 日 ★ 2020 年 8 月 20 日 ★ 2020 年 8 月 15 日 ★ 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 12 月 31 日 ★ 23 第六部分 項(xiàng)目營銷方案 一、營銷策劃 (一 )賣點(diǎn)策劃 ◇ 項(xiàng)目規(guī)劃完美，擁有 %的超高綠化率，獨(dú)有的人造景觀小橋流水、大型音樂噴泉廣場、落地式外飄窗 設(shè)計(jì)等； 為打本項(xiàng)目打造成“城南第一盤”，本小區(qū)擁有自己的“十項(xiàng)目第一”。正大門禁止大型機(jī)動(dòng)車輛出入，不僅保證了業(yè)主的安全，且提高了工作效率。本小區(qū)不斷設(shè)有高級(jí)會(huì)所，而且為小孩開辟了“兒童樂園”，為老年開辟“老年人活動(dòng)中心 ”“老年分健身廣場”“觀景休憩涼亭”等。 (4) 建材環(huán)?；?。 小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”。 四、 項(xiàng)目市場定位 成本價(jià)測算 多層成本： 910 元 /平方米 目標(biāo)市場價(jià)格測算 在可行性研究的財(cái)務(wù)預(yù)算中用競爭導(dǎo)向定價(jià)法、成本導(dǎo)向定價(jià)法初步確定了項(xiàng)目住宅均價(jià)。 在西寧市區(qū)工作的中低收入家庭。 從地理上細(xì)分：西寧市區(qū)居民、地州縣客戶； 從購買人群上細(xì)分： 從年齡上分析：以 25 歲－ 55 歲的人群為主； 從工作環(huán)境上細(xì)分：地州縣公務(wù)員、老師、醫(yī)生等，西寧市離退休干部等； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 1500 元以上，且家庭自備款（存款額） 80000 元以上； 從購房心理細(xì)分：以自住及投資為主。我們可以此入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)把它建成以“綠色－生態(tài)－健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合現(xiàn)代人的消費(fèi)理念。 （四） 項(xiàng)目的威脅分析 在城南新區(qū)，在 售樓盤的工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)檔次都比較低，且大部分小區(qū)都是現(xiàn)房發(fā)售，價(jià)格也低。 交通條件：本項(xiàng)目位于西久公路與新莊路交界處，在城南區(qū)的市政規(guī)劃中，西久公路與西塔高速公路之間要修一座大橋（新莊路大橋）隨著新莊路大橋的建成以后，此地塊將成為名付其實(shí)的“大什字”，交通也會(huì)更加方便。 （ 2） 商店：地塊附近有較多的小超市、商店。但由于本項(xiàng)目西臨國 道西久公路，西久公路是連接青海省南北的主干道，車流量大，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)將來的小區(qū)將造成較大的影響。 （二） 地塊周圍景觀 自然景觀 （ 1） 東方景 觀 該項(xiàng)目與新建的“溫馨家園”相鄰，由于該項(xiàng)目剛竣工不久，相關(guān)配套設(shè)施還不健全，小區(qū)景觀綠化在建中。西臨西久公路，南臨新莊路，東與“溫馨家園”與毗鄰，北鄰“華盛怡沁園”。西寧市城南新區(qū)等地段略顯偏遠(yuǎn) （距市中心 10 公 里） 的樓盤空置率都較高。結(jié)合綠化水系、商業(yè)文教，合理分區(qū)、安置一定量的就業(yè)崗位，營造出城南新區(qū)作為現(xiàn)代化城區(qū)所具有的良好、協(xié)調(diào)的城市居住、生活、發(fā)展的氛圍。南有全省著名的旅游景點(diǎn)塔爾寺和貴德黃河民族風(fēng)情旅游區(qū)。 各種因素 推波助瀾 促使 房價(jià) 不斷 走高。 建設(shè) 部公布的全國３５個(gè)大中城市商品房售價(jià)與居民收入比中，西寧市商品房售價(jià)不算高。同時(shí)，個(gè)別 6 開發(fā)商擅自抬高房價(jià)或商品房計(jì)價(jià)不科學(xué)現(xiàn)象、人為惡意炒作等也是加劇樓價(jià)上漲的一大因素。 西寧經(jīng)過近 50 年的建設(shè)，特別是改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了嶄新的階段。綜合來說，本項(xiàng)目兩個(gè)經(jīng)營方案均可行。西寧市城南新區(qū)規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 項(xiàng)目總投資 5600 萬人民幣， 2020 年 7 月開始立項(xiàng)，計(jì)劃 2020年 8 月末全部建設(shè)項(xiàng)目完成， 2020 年底實(shí)現(xiàn)售房率 100%。商鋪的投資利潤率相對(duì)住宅更高，方案可行。根據(jù)省委、省政府的要求，西寧對(duì)全省日益發(fā)揮著改革開放的示范作用、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用、精神文明建設(shè)的窗口作用、社會(huì)穩(wěn)定的支撐作用。據(jù)悉，目前建安成本已占到房價(jià)的６０％以上，建筑成本的不斷增大推動(dòng)了房價(jià)走高。而如今在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)頗為引人注目的萬通、匯通幾處２０層以上的高層商住樓，最高房價(jià) 飆 到每平方米３ 0００元 以上 。地價(jià)在房價(jià)中的構(gòu)成比重已由１０％上升到２０％左右。 城南新區(qū)位于西寧市南郊水磨地區(qū)以南，湟中縣徐家寨三岔路口以北，南北長約 公里，東西寬約 公里，總面積30 平方公里，是一條由西南到東北狹長的河谷地帶，俗稱 西寧大南川 。在南川河?xùn)|岸，規(guī)劃建設(shè)部分高標(biāo)準(zhǔn)的居住區(qū)與旅游休養(yǎng)地區(qū)，營造背山面水、環(huán)境適宜的高檔居住區(qū)，居住以集中分布為主。 “ 寧住市區(qū)小閣樓，不住浦東大新房 ” 的心理， 使西寧市消費(fèi)者 購房一般都傾向選擇城中、城西等城區(qū)中心樓盤。該小區(qū)位于西久公路與新莊路的交匯處。 10 第二部分 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、 地塊環(huán)境條件 （一） 地塊性質(zhì)綜述 項(xiàng)目面積： 50 畝（ 33333 平方米），該項(xiàng)目兩面臨街，西臨國道西久公路，與濱河公園隔路相望；南臨新莊路，與撒拉族風(fēng)情園及北京西單超市僅幾步之遙；北面為華盛房地產(chǎn)公司開發(fā)的“華盛怡沁園”，東與城南建設(shè)總公司開發(fā)的“溫馨家園”毗鄰 ，步行 20 分種即可到城南區(qū)政府（人民廣場）、華羅庚實(shí)驗(yàn)學(xué)校西寧分校。且本地塊原本是農(nóng)用地，不會(huì)給本地段遺留下什么污染問題。 (五 )配套設(shè)施 （ 1） 菜市場：步行 10 分鐘即可到城南中心市場。 二、 項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知已知彼才能百戰(zhàn)不殆，以下是對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣的分析： （一） 優(yōu)勢分析 用地規(guī)模：本項(xiàng)目占 地面積 33333 平方米，能形成自我獨(dú)立的環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營造好小區(qū)的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場競爭力。 隨城南新區(qū)市政配套設(shè)施的不斷完善，入駐城南人口的不斷增多，城南的人氣將越來越旺，給本項(xiàng)目的銷售帶來一定的利好。 14 第三部分 項(xiàng)目的市場定位 一、 項(xiàng)目市場細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，消費(fèi)者對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，消費(fèi)者越來越需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對(duì)于一些收入較高的階層，他們往往把目光投向一些位置較偏、自然環(huán)境較好的郊外樓盤。 項(xiàng)目一期的市場細(xì)分。 三、 目標(biāo)市場 該項(xiàng)目是一個(gè)中型的綠色生態(tài)環(huán)保小區(qū)，居住戶數(shù)為 1000 戶左右，所以目標(biāo)市場應(yīng)分布在西寧市區(qū)和周邊各州縣地區(qū)；目標(biāo)客戶的年齡應(yīng)以 25－ 55 歲的人群為主；目標(biāo)客的職業(yè)為中低收入工薪階層和即將退休或已退的干部（企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員等）；目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在 2000 元以上的家庭為主。隨著 時(shí)間的推移，新區(qū)的不斷發(fā)展，新區(qū)的房地產(chǎn)也蘊(yùn)含著巨大的升值潛力，這當(dāng)然符合投資者的需要。 本項(xiàng)目是順應(yīng)市場的需要，更好地滿足消費(fèi)者要求居住環(huán)境親近大自然，有更多的自然景觀，避開鬧市的喧囂和擁擠。良好的居住環(huán)境，是當(dāng)今社會(huì)人人都渴求的，特別是住在城市里的人，對(duì)那到處都是污濁的空氣，到處都是鋼筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以，本小區(qū)的目標(biāo)就是要為人們提供一個(gè)“綠色－生態(tài)－健康”的樂園。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求達(dá)到國家的優(yōu)良水平，力爭獲取“魯班獎(jiǎng)”。 (7) 社區(qū)人性化。 （五） 道路系統(tǒng) 規(guī)劃 小區(qū)出入口 考慮到本小區(qū)的特點(diǎn)（地塊呈長方形狀），為了更方便業(yè)主的出入，本小特設(shè)兩個(gè)出入口。 第一期開發(fā)四棟多層，這時(shí)，小區(qū)已基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟