【正文】 員翻越圍墻進入小區(qū)，當圍墻上有人翻越時，小區(qū)安保管理中心報警主機上會出現(xiàn)聲光報警，同時在電子地圖上顯示報警位置和報警時間。此時營銷工作的中心轉(zhuǎn)到促銷這一塊，所以此階段的廣告宣傳的目的主要是對公關(guān)和促銷活動告知和總結(jié)，通過不斷的炒作讓項目保持火熱的市場熱度，從而達到預(yù)定的銷售目標。目的就是為了形成軟、硬廣告互補，立體的、全方位的強勢項目形象。樂哉悠哉，愜意非凡?！敖】瞪睢背蔀樯鐣P(guān)注的焦點。品牌形象塑造l 我們負有兩大品牌塑造任務(wù)，即項目品牌形象塑造與發(fā)展商品牌形象塑造。4）“首付免息分期付款”銷售策略建議本項目采用“首付免息分期付款”銷售策略，此種策略于市場上暫未被人使用，推出后預(yù)計具有極大的市場震撼效果，并且以此大大減輕客戶的供樓壓力，令客戶毫不猶豫先購所需單位，期后雖其它樓盤可能紛紛效應(yīng)，但屆時本項目已功成身退。 有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運作需要，合理安排營銷成本投入和銷售回款的進度，保障發(fā)展商資金的良好運作。因此我們應(yīng)該走短平快的路線。3）形象定位：新都市主義健康家園戶型功能化、配套實用化、價格平民化于一體的現(xiàn)代多功能中高檔住宅小區(qū)，將打造成為襄樊市民夢寐以求的新都市主義健康家園。（2）老城區(qū)居民這些老城區(qū)的居民大多還居住在上個世紀建造的老式房屋里面，這些房屋不僅面積小，而且配套設(shè)施差，因此居住質(zhì)量不高，隨著生活水平的提高為了改善居住水平這些人也想換大一點的房子。根據(jù)上述三個基礎(chǔ)的立論，我們可以運用差異化競爭策略，將本案的獨特性塑造成一個其他競爭對手無法逾越的市場壁壘，并運用“價格勢能”原理，使本項目成為該片區(qū)樓市的領(lǐng)頭羊。二、項目定位項目定位分析 為了確保良好的銷售業(yè)績，前期的定位是相當重要的，市場定位正確與否，將直接影響到項目的開發(fā)成敗與否。從現(xiàn)有餐飲和娛樂設(shè)施網(wǎng)點的分布、規(guī)模、檔次來看，難以滿足居民一般和較高的餐飲和娛樂設(shè)施需求。初步具備了開發(fā)中高檔商品房的氛圍。區(qū)域內(nèi)生活配套比較齊全，居民物質(zhì)生活比較豐富，基本可以滿足一般居民生活的需求。該類居民區(qū)的房屋建造年代普遍較長，房屋面積狹小、戶型設(shè)計不合理、戶型單一，居民對目前的居住條件不太滿意；2）從職業(yè)結(jié)構(gòu)的角度劃分，項目周邊居民主要可劃分為：l 項目周邊從事個體經(jīng)營的經(jīng)營者（例如長虹裝飾材料大市場）；l 二醫(yī)院、豫劇團、儀表廠、鐵路軌道車輛廠、鐵路材料廠等單位職工；l 當?shù)乩铣菂^(qū)居民；該類人群大部分都有著較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，也有著改變居住環(huán)境的欲望，由于受到工作地點及生活習慣的影響，希望在目前居住地的周邊購房備注：由于項目地處交通要道和成熟的生活區(qū)，地段優(yōu)勢明顯，生活配套完善，因此也吸引了樊城區(qū)的其他人士來此購房；但位于漢江對岸的襄城居民卻無有此意。多層是白色，橙色瓷磚拼貼小區(qū)規(guī)劃布局及規(guī)劃特色南北朝向 小區(qū)住宅款式 內(nèi)部環(huán)境、園林綠化特點內(nèi)有50公分涉水池，簡易綠色帶小區(qū)內(nèi)部生活配套設(shè)有800平米開心會所，內(nèi)有凈鞋室，健身房，棋牌室，閱覽室，咖啡館。擁有鐵路大酒店、銀都賓館等三星級涉外飯店和樊城賓館、雄風賓館、醉仙居等120多家大中型賓館、商場，形成了以新華市場、白鶴市場為代表的80多個專業(yè)批發(fā)市場群，擁有各類攤位和商業(yè)飲食網(wǎng)點3萬多個，從業(yè)人員達12萬之多，1999年轄區(qū)財政收入突破10億元大關(guān)。165平方公里改革開放的熱士上，養(yǎng)育著70萬勤勞、善良和充滿智慧的樊城人民。l 房地產(chǎn)投資和施工面積繼續(xù)快速增長。根據(jù)我們對襄城、樊城、高新三個區(qū)25個代表性樓盤的調(diào)查，2007年1月中心城三區(qū)新建商品房均價突破2000元/㎡大關(guān)，㎡，%，漲幅創(chuàng)近年來新高。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額235億元，%，總量全省第二（2006年預(yù)計為270億元，同比增長12%）。襄樊是湖北省第二大交通與物流中心，鐵路、公路、水運、機場等立體交通體系健全，被譽為“七省通衢”。襄樊已被國家批準為中國歷史文化名城，榮獲中國園林城市、優(yōu)秀旅游城市和中國魅力城市。%。 襄樊房地產(chǎn)概況1） 2006年襄樊房地產(chǎn)市場狀況2006年，全市商品房施工面積364萬平方米，%；，在2005年的基礎(chǔ)上則長 %；，%。2007年市區(qū)房價有以下幾個特點：l 在售新建商品房、在售二手房、前期出售當年辦理產(chǎn)權(quán)登記的住宅價格全面上漲，漲幅均創(chuàng)近年來新高。二、片區(qū)市場調(diào)查樊城區(qū)概況：在美麗豐饒的漢江之濱，鑲嵌著一顆熠熠生輝的明珠，它就是人杰地靈，風光秀美的古城新區(qū)樊城。出川物資通長江溯漢水經(jīng)樊城可直達中原腹地，漢晉以來一直呈現(xiàn)出商貿(mào)繁榮的景象。主力戶型三室二廳 ㎡四室二廳 140㎡樓盤自身狀況樓盤外觀特點高層外觀用紅色，淺綠色瓷磚。他們的身份主要是城區(qū)原居民（約占60%）、小工商個體戶（約占20%）、企業(yè)與事業(yè)單位一般員工（約占20%）；l 年齡區(qū)間：一般是剛成家的年輕人，少數(shù)年齡較大中年人；20—45歲；l 經(jīng)濟能力：收入一般較穩(wěn)定但不高，家庭月收入都在2500元左右，積蓄不多，首期（加裝修）能拿出5萬元左右；l 購房選擇地域：城市邊緣地帶或老城區(qū)環(huán)境較差區(qū)域；l 意向單價：2000元/平方米以下；l 意向戶型：小三房與兩房為主；面積60—85㎡；總價14—16萬；l 購房心理：講究經(jīng)濟實用戶型；便利交通；配套完全但不要求檔次；對環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；2）、中間（中間檔次物業(yè)）市場l 此類市場消費者主要是第一次置業(yè)者，部分為第二次置業(yè)者，主要用來自住，但有極少數(shù)用來投資；l 他們的身份主要是政府機關(guān)工作的一般干部（約占40%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的高級員工（約占30%）；l 小私營企業(yè)主和工商個體戶（約占25%）城區(qū)原居民（約占5%）；l 年齡區(qū)間：一般是拖家?guī)Э诘闹心耆?，少?shù)已成家的年輕人；25—55歲；l 經(jīng)濟能力：收入一般較穩(wěn)定且較高，有一定的積蓄，個人月收入都在2000元左右，家庭月收入3500元以上，首期（加裝修）能拿出8萬元左右；l 購房選擇地域：首選城區(qū)，其次為城市新開發(fā)地域；l 意向單價：20002500元/平方米左右；l 意向戶型：二房、三房為主，少數(shù)四房，；面積90—130㎡；總價20萬—30萬；l 購房心理：講究實用且較為大氣戶型；便利交通；配套完全，對檔次有一定的要求；對環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；要求物業(yè)管理但無明確概念；對房屋產(chǎn)權(quán)敏感等；3）、高端（高檔物業(yè)）市場l 此類市場消費者主要是多次置業(yè)者，渴望終極置業(yè)物業(yè)，主要用來自住，有極少數(shù)用來投資；l 他們的身份主要是政府機關(guān)工作的高級干部和管理人員（約占40%）、私營企業(yè)主（約占25%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的管理人員（約占25%）、工商個體戶（約占10%）；l 年齡區(qū)間：一般是事業(yè)有成、有一定身份與地位的人士（或其子女）；30—60歲；l 經(jīng)濟能力：收入一般較穩(wěn)定且高，有不菲的積蓄，個人月收入都在2500元左右，家庭月收入4500元以上，首期（加裝修）至少能拿出12萬元；l 購房選擇地域：首選城區(qū)中心，其次為城市新開發(fā)地域；l 意向單價：2500元/平方米以上；l 意向戶型：三房為主，少數(shù)四房與復式單位；面積主要集中在130—170㎡，少數(shù)要求170㎡以上；總價主要在30—45萬，少數(shù)可支付45萬以上；l 購房心理：講究實用且大氣戶型，能體現(xiàn)健康居家并彰顯身份；極其便利的交通；完善的小區(qū)配套，要求高尚物業(yè)檔次；優(yōu)美居住環(huán)境；安全保障；完善的物業(yè)管理；他們還普遍要求有好的鄰居、大社區(qū)和一流的服務(wù)；4）片區(qū)住宅消費市場研究、預(yù)測1）項目周邊主要聚集著二醫(yī)院、豫劇團、儀表廠、鐵路軌道車輛廠 鐵路材料廠等單位家屬院及老城區(qū)居民區(qū)。本地塊距離華洋堂商圈和人民廣場商圈均只有幾站路的距離，具有一定的配套優(yōu)勢。就目前狀況分析，區(qū)域內(nèi)居住氛圍已經(jīng)成熟，具有相當好的居家生活底蘊。 周邊缺乏足夠的中檔及中檔以上、中等及中等規(guī)模以上的餐飲娛樂場所。我們相信，通過我們對市場專業(yè)的合理的把握，該項目完全有理由成為襄樊地產(chǎn)市場上的一處“經(jīng)典之作”。政府明文規(guī)定了開發(fā)戶型的面積和比率，因此可以斷言以后這中戶型面積將是房地產(chǎn)市場的一個趨勢，這類戶型的出現(xiàn)將引導人們的生活方式，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場開發(fā)新潮流。對于總價在2530萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們一般選擇二房或小三房。l 物業(yè)管理價格要求：這一群體較為實際，既要得到各項服務(wù)的完善和高質(zhì)素，又要價格適中合理，追求性價比。因此在此形式下我們應(yīng)順勢而為、及早入市，在保證迅速占領(lǐng)區(qū)域市場的同時并盡量挽回以前丟失的市場，以盡快實現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資風險。通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)本項目一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。對于推薦成功的老客戶我們將適當給于一定的優(yōu)惠。差異化包裝策略l 差異化形象塑造新都市主義健康空間l 差異化推廣模式情感訴求，描繪未來美好生活圖景，與目標客戶直接對話。 鑒于以上的考慮，本案案名我們建議定為：（建議在案名前加上開發(fā)商名稱）1）康城隨著生活水平的提高，出則安享繁華都市，入則靜擁幸福家園。（2）在軟文炒作的同時，開始戶外廣告的投放，完成車身和現(xiàn)場包裝廣告的更換。內(nèi)容簡述：（1）傳遞銷售信息（派發(fā)VIP卡）（2）都市中心 悠然生活（3）項目賣點分析（4）各類營銷活動告知與總結(jié)（*月*日，康城隆重舉行產(chǎn)品說明會）3）開盤熱銷期：目的：通過前期的強勢推廣工作，項目的