【正文】 員翻越圍墻進(jìn)入小區(qū)，當(dāng)圍墻上有人翻越時(shí)，小區(qū)安保管理中心報(bào)警主機(jī)上會(huì)出現(xiàn)聲光報(bào)警，同時(shí)在電子地圖上顯示報(bào)警位置和報(bào)警時(shí)間。此時(shí)營(yíng)銷工作的中心轉(zhuǎn)到促銷這一塊，所以此階段的廣告宣傳的目的主要是對(duì)公關(guān)和促銷活動(dòng)告知和總結(jié)，通過不斷的炒作讓項(xiàng)目保持火熱的市場(chǎng)熱度，從而達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。目的就是為了形成軟、硬廣告互補(bǔ)，立體的、全方位的強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目形象。樂哉悠哉，愜意非凡?！敖】瞪睢背蔀樯鐣?huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。品牌形象塑造l 我們負(fù)有兩大品牌塑造任務(wù)，即項(xiàng)目品牌形象塑造與發(fā)展商品牌形象塑造。4）“首付免息分期付款”銷售策略建議本項(xiàng)目采用“首付免息分期付款”銷售策略，此種策略于市場(chǎng)上暫未被人使用，推出后預(yù)計(jì)具有極大的市場(chǎng)震撼效果，并且以此大大減輕客戶的供樓壓力，令客戶毫不猶豫先購(gòu)所需單位，期后雖其它樓盤可能紛紛效應(yīng)，但屆時(shí)本項(xiàng)目已功成身退。 有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和銷售回款的進(jìn)度，保障發(fā)展商資金的良好運(yùn)作。因此我們應(yīng)該走短平快的路線。3）形象定位：新都市主義健康家園戶型功能化、配套實(shí)用化、價(jià)格平民化于一體的現(xiàn)代多功能中高檔住宅小區(qū)，將打造成為襄樊市民夢(mèng)寐以求的新都市主義健康家園。（2）老城區(qū)居民這些老城區(qū)的居民大多還居住在上個(gè)世紀(jì)建造的老式房屋里面，這些房屋不僅面積小，而且配套設(shè)施差，因此居住質(zhì)量不高，隨著生活水平的提高為了改善居住水平這些人也想換大一點(diǎn)的房子。根據(jù)上述三個(gè)基礎(chǔ)的立論，我們可以運(yùn)用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，將本案的獨(dú)特性塑造成一個(gè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法逾越的市場(chǎng)壁壘，并運(yùn)用“價(jià)格勢(shì)能”原理，使本項(xiàng)目成為該片區(qū)樓市的領(lǐng)頭羊。二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位分析 為了確保良好的銷售業(yè)績(jī)，前期的定位是相當(dāng)重要的，市場(chǎng)定位正確與否，將直接影響到項(xiàng)目的開發(fā)成敗與否。從現(xiàn)有餐飲和娛樂設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)的分布、規(guī)模、檔次來看，難以滿足居民一般和較高的餐飲和娛樂設(shè)施需求。初步具備了開發(fā)中高檔商品房的氛圍。區(qū)域內(nèi)生活配套比較齊全，居民物質(zhì)生活比較豐富，基本可以滿足一般居民生活的需求。該類居民區(qū)的房屋建造年代普遍較長(zhǎng)，房屋面積狹小、戶型設(shè)計(jì)不合理、戶型單一，居民對(duì)目前的居住條件不太滿意；2）從職業(yè)結(jié)構(gòu)的角度劃分，項(xiàng)目周邊居民主要可劃分為：l 項(xiàng)目周邊從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者（例如長(zhǎng)虹裝飾材料大市場(chǎng)）；l 二醫(yī)院、豫劇團(tuán)、儀表廠、鐵路軌道車輛廠、鐵路材料廠等單位職工；l 當(dāng)?shù)乩铣菂^(qū)居民；該類人群大部分都有著較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也有著改變居住環(huán)境的欲望，由于受到工作地點(diǎn)及生活習(xí)慣的影響，希望在目前居住地的周邊購(gòu)房備注：由于項(xiàng)目地處交通要道和成熟的生活區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，生活配套完善，因此也吸引了樊城區(qū)的其他人士來此購(gòu)房；但位于漢江對(duì)岸的襄城居民卻無有此意。多層是白色，橙色瓷磚拼貼小區(qū)規(guī)劃布局及規(guī)劃特色南北朝向 小區(qū)住宅款式 內(nèi)部環(huán)境、園林綠化特點(diǎn)內(nèi)有50公分涉水池，簡(jiǎn)易綠色帶小區(qū)內(nèi)部生活配套設(shè)有800平米開心會(huì)所，內(nèi)有凈鞋室，健身房，棋牌室，閱覽室，咖啡館。擁有鐵路大酒店、銀都賓館等三星級(jí)涉外飯店和樊城賓館、雄風(fēng)賓館、醉仙居等120多家大中型賓館、商場(chǎng)，形成了以新華市場(chǎng)、白鶴市場(chǎng)為代表的80多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群，擁有各類攤位和商業(yè)飲食網(wǎng)點(diǎn)3萬多個(gè)，從業(yè)人員達(dá)12萬之多，1999年轄區(qū)財(cái)政收入突破10億元大關(guān)。165平方公里改革開放的熱士上，養(yǎng)育著70萬勤勞、善良和充滿智慧的樊城人民。l 房地產(chǎn)投資和施工面積繼續(xù)快速增長(zhǎng)。根據(jù)我們對(duì)襄城、樊城、高新三個(gè)區(qū)25個(gè)代表性樓盤的調(diào)查，2007年1月中心城三區(qū)新建商品房均價(jià)突破2000元/㎡大關(guān)，㎡，%，漲幅創(chuàng)近年來新高。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額235億元，%，總量全省第二（2006年預(yù)計(jì)為270億元，同比增長(zhǎng)12%）。襄樊是湖北省第二大交通與物流中心，鐵路、公路、水運(yùn)、機(jī)場(chǎng)等立體交通體系健全，被譽(yù)為“七省通衢”。襄樊已被國(guó)家批準(zhǔn)為中國(guó)歷史文化名城，榮獲中國(guó)園林城市、優(yōu)秀旅游城市和中國(guó)魅力城市。%。 襄樊房地產(chǎn)概況1） 2006年襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2006年，全市商品房施工面積364萬平方米，%；，在2005年的基礎(chǔ)上則長(zhǎng) %；，%。2007年市區(qū)房?jī)r(jià)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：l 在售新建商品房、在售二手房、前期出售當(dāng)年辦理產(chǎn)權(quán)登記的住宅價(jià)格全面上漲，漲幅均創(chuàng)近年來新高。二、片區(qū)市場(chǎng)調(diào)查樊城區(qū)概況：在美麗豐饒的漢江之濱，鑲嵌著一顆熠熠生輝的明珠，它就是人杰地靈，風(fēng)光秀美的古城新區(qū)樊城。出川物資通長(zhǎng)江溯漢水經(jīng)樊城可直達(dá)中原腹地，漢晉以來一直呈現(xiàn)出商貿(mào)繁榮的景象。主力戶型三室二廳 ㎡四室二廳 140㎡樓盤自身狀況樓盤外觀特點(diǎn)高層外觀用紅色，淺綠色瓷磚。他們的身份主要是城區(qū)原居民（約占60%）、小工商個(gè)體戶（約占20%）、企業(yè)與事業(yè)單位一般員工（約占20%）；l 年齡區(qū)間：一般是剛成家的年輕人，少數(shù)年齡較大中年人；20—45歲；l 經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定但不高，家庭月收入都在2500元左右，積蓄不多，首期（加裝修）能拿出5萬元左右；l 購(gòu)房選擇地域：城市邊緣地帶或老城區(qū)環(huán)境較差區(qū)域；l 意向單價(jià)：2000元/平方米以下；l 意向戶型：小三房與兩房為主；面積60—85㎡；總價(jià)14—16萬；l 購(gòu)房心理：講究經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型；便利交通；配套完全但不要求檔次；對(duì)環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；2）、中間（中間檔次物業(yè)）市場(chǎng)l 此類市場(chǎng)消費(fèi)者主要是第一次置業(yè)者，部分為第二次置業(yè)者，主要用來自住，但有極少數(shù)用來投資；l 他們的身份主要是政府機(jī)關(guān)工作的一般干部（約占40%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的高級(jí)員工（約占30%）；l 小私營(yíng)企業(yè)主和工商個(gè)體戶（約占25%）城區(qū)原居民（約占5%）；l 年齡區(qū)間：一般是拖家?guī)Э诘闹心耆?，少?shù)已成家的年輕人；25—55歲；l 經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定且較高，有一定的積蓄，個(gè)人月收入都在2000元左右，家庭月收入3500元以上，首期（加裝修）能拿出8萬元左右；l 購(gòu)房選擇地域：首選城區(qū)，其次為城市新開發(fā)地域；l 意向單價(jià)：20002500元/平方米左右；l 意向戶型：二房、三房為主，少數(shù)四房，；面積90—130㎡；總價(jià)20萬—30萬；l 購(gòu)房心理：講究實(shí)用且較為大氣戶型；便利交通；配套完全，對(duì)檔次有一定的要求；對(duì)環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；要求物業(yè)管理但無明確概念；對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)敏感等；3）、高端（高檔物業(yè)）市場(chǎng)l 此類市場(chǎng)消費(fèi)者主要是多次置業(yè)者，渴望終極置業(yè)物業(yè)，主要用來自住，有極少數(shù)用來投資；l 他們的身份主要是政府機(jī)關(guān)工作的高級(jí)干部和管理人員（約占40%）、私營(yíng)企業(yè)主（約占25%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的管理人員（約占25%）、工商個(gè)體戶（約占10%）；l 年齡區(qū)間：一般是事業(yè)有成、有一定身份與地位的人士（或其子女）；30—60歲；l 經(jīng)濟(jì)能力：收入一般較穩(wěn)定且高，有不菲的積蓄，個(gè)人月收入都在2500元左右，家庭月收入4500元以上，首期（加裝修）至少能拿出12萬元；l 購(gòu)房選擇地域：首選城區(qū)中心，其次為城市新開發(fā)地域；l 意向單價(jià)：2500元/平方米以上；l 意向戶型：三房為主，少數(shù)四房與復(fù)式單位；面積主要集中在130—170㎡，少數(shù)要求170㎡以上；總價(jià)主要在30—45萬，少數(shù)可支付45萬以上；l 購(gòu)房心理：講究實(shí)用且大氣戶型，能體現(xiàn)健康居家并彰顯身份；極其便利的交通；完善的小區(qū)配套，要求高尚物業(yè)檔次；優(yōu)美居住環(huán)境；安全保障；完善的物業(yè)管理；他們還普遍要求有好的鄰居、大社區(qū)和一流的服務(wù)；4）片區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究、預(yù)測(cè)1）項(xiàng)目周邊主要聚集著二醫(yī)院、豫劇團(tuán)、儀表廠、鐵路軌道車輛廠 鐵路材料廠等單位家屬院及老城區(qū)居民區(qū)。本地塊距離華洋堂商圈和人民廣場(chǎng)商圈均只有幾站路的距離，具有一定的配套優(yōu)勢(shì)。就目前狀況分析，區(qū)域內(nèi)居住氛圍已經(jīng)成熟，具有相當(dāng)好的居家生活底蘊(yùn)。 周邊缺乏足夠的中檔及中檔以上、中等及中等規(guī)模以上的餐飲娛樂場(chǎng)所。我們相信，通過我們對(duì)市場(chǎng)專業(yè)的合理的把握，該項(xiàng)目完全有理由成為襄樊地產(chǎn)市場(chǎng)上的一處“經(jīng)典之作”。政府明文規(guī)定了開發(fā)戶型的面積和比率，因此可以斷言以后這中戶型面積將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)，這類戶型的出現(xiàn)將引導(dǎo)人們的生活方式，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)新潮流。對(duì)于總價(jià)在2530萬左右價(jià)位的房屋有足夠的承受能力，他們一般選擇二房或小三房。l 物業(yè)管理價(jià)格要求：這一群體較為實(shí)際，既要得到各項(xiàng)服務(wù)的完善和高質(zhì)素，又要價(jià)格適中合理，追求性價(jià)比。因此在此形式下我們應(yīng)順勢(shì)而為、及早入市，在保證迅速占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的同時(shí)并盡量挽回以前丟失的市場(chǎng)，以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)。通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。對(duì)于推薦成功的老客戶我們將適當(dāng)給于一定的優(yōu)惠。差異化包裝策略l 差異化形象塑造新都市主義健康空間l 差異化推廣模式情感訴求，描繪未來美好生活圖景，與目標(biāo)客戶直接對(duì)話。 鑒于以上的考慮，本案案名我們建議定為：（建議在案名前加上開發(fā)商名稱）1）康城隨著生活水平的提高，出則安享繁華都市，入則靜擁幸福家園。（2）在軟文炒作的同時(shí)，開始戶外廣告的投放，完成車身和現(xiàn)場(chǎng)包裝廣告的更換。內(nèi)容簡(jiǎn)述：（1）傳遞銷售信息（派發(fā)VIP卡）（2）都市中心 悠然生活（3）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析（4）各類營(yíng)銷活動(dòng)告知與總結(jié)（*月*日，康城隆重舉行產(chǎn)品說明會(huì)）3）開盤熱銷期：目的：通過前期的強(qiáng)勢(shì)推廣工作，項(xiàng)目的