融科智地項目商業(yè)專題市場策劃報告(中)(存儲版)
【正文】 服服 務(wù)務(wù) 功功 能能 購購 物物 功功 能能 七 、經(jīng)營檔次定位 根據(jù)消費者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，均認(rèn)為本項目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升住宅品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經(jīng)營檔次應(yīng)定位為： 中中 高高 檔檔 其中以專賣店、便利店為中高檔，專業(yè)店、超市為中檔，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì)。日，遠(yuǎn)高于武漢市零售業(yè)贏虧平衡點單位營業(yè)額 30元 /平方米 其分析模型如下圖： 商圈內(nèi)常駐人口統(tǒng)計 根據(jù)市場調(diào)查，在前面確定的項目商圈內(nèi)人口統(tǒng)計如下表： 居民點 戶數(shù)（戶） 人口（人） 延慶小區(qū) 720 2967 三德社區(qū) 976 2718 濱江社區(qū) 1410 4591 太平街社區(qū) 432 1512 三陽社區(qū) 500 1750 麟趾社區(qū) 300 1050 仁義社區(qū) 1413 4098 黃浦雅苑 620 2170 統(tǒng)建大江園 1000 3500 酒寶蕩小區(qū) 300 1050 惠濟二路社區(qū) 150 525 亞安花園 414 1449 紹興社區(qū) 100 350 中國電信宿舍 80 280 六十二中教師宿舍 620 2170 同關(guān)社區(qū) 90 315 扶輪大廈 80 280 名雅居 300 1050 花惠社區(qū) 147 515 解放社區(qū) 750 2625 濟生社區(qū) 160 560 銅人像社區(qū) 280 980 福建街社區(qū) 100 350 大夾街社區(qū) 200 700 王家巷商廈 120 420 長航職工宿舍 300 1050 其他 7805 合計 13874 46829 根據(jù)上表，初步估算項目商圈范圍內(nèi)常駐人口約 。 通過上述分析，本項目業(yè)態(tài)定位于： 綜綜 合合 性性 特特 色色 商商 業(yè)業(yè) 街街 ， 主主 要要 包包 括括 專專 賣賣 店店 、 專專 業(yè)業(yè) 店店 、 便便 利利 店店 等等 ， 并并 可可 以以 考考 慮慮 設(shè)設(shè)中中 小小 型型 超超 市市 （（ 相相 對對 獨獨 立立 ）） 。 因此從上述兩個方面的因素出發(fā)，必須權(quán)衡利弊，既要符合市場客觀事實，預(yù)見市場發(fā)展趨勢，又要結(jié)合項目自身條件高起點定位，引導(dǎo)市場，建立本項目商業(yè)競爭優(yōu)勢。 項目條件因素 —— 本項目具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本 滿足商業(yè)經(jīng)營的可達性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量 的要求； —— 本項目交通便利， 地段優(yōu)勢 明顯； —— 項目商業(yè)形象差、經(jīng)營檔次低，開發(fā)拆遷難度大，地價成本高； —— 項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態(tài)勢， 機會與挑戰(zhàn)共存 。 4）、通過沃爾瑪、普爾斯瑪特、歐亞達、中百倉儲、萬達購 物中心等商家之定向訪談，排除了做大超市、倉儲商店、購物中心的可能。 分析模型 對于項目商業(yè)規(guī)模的確定，在目前商業(yè)地產(chǎn)市場形勢存在許多不確定因素的前提下（供遠(yuǎn)過于求），我們按照 零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型 來進行分析，先假設(shè)在本項目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是服務(wù)于本社區(qū)，最高要求是服務(wù)于商圈，據(jù)此來確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間。 按上述公式計 算結(jié)果如下： 通過計算，本商圈之零售飽和度為 42 元 /平方米 如下圖所示：
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