融科智地項目商業(yè)專題市場策劃報告(中)(參考版)
2025-05-10 14:25本頁面
【正文】 項項 目目 整整 體體 商商 業(yè)業(yè) 功功 能能 休休 閑閑 功功 能能 文文 化化 功功 能能 娛娛 樂樂 功功 能能 保保 健健 功功 能能 餐餐 飲飲 功功 能能 社社 區(qū)區(qū) 公公 共共 服服 務務 功功 能能 購購 物物 功功 能能 七 、經營檔次定位 根據消費者調查及商業(yè)經營者、投資者訪談，均認為本項目商業(yè)應為中檔；如果從提升住宅品質的角度出發(fā)，應定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經營檔次應定位為： 中中 高高 檔檔 其中以專賣店、便利店為中高檔，專業(yè)店、超市為中檔，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質。 n ∑ j=1 P(Cij) = Sj/Tijλ Sj/Tijλ 規(guī)模區(qū)間確定 結合前述分析，最終確定本項目之商業(yè)規(guī)模范圍為： —— 萬萬 平平 方方 米米 五、經營主題定位 根據項目商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)、城市規(guī)劃發(fā)展要求、項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)模來確定項目商業(yè)經營主題： 經過上述分析，確定本項目的經營主題為： 為為 社社 區(qū)區(qū) 生生 活活 配配 套套 服服 務務 的的 以以 經經 營營 休休 閑閑 、 文文 化化 、 娛娛 樂樂 、 日日 常常 購購 物物 為為 主主 的的 綜綜 合合 性性 社社 區(qū)區(qū) 商商 業(yè)業(yè) 六、商業(yè)功能定位 作為綜合性的社區(qū)商業(yè)，應滿足社區(qū)居民日常生活的各種需要，因此本項目商業(yè)功能包括： 休休 閑閑 、 文文 化化 、 娛娛 樂樂 、 健健 身身 、 交交 流流 、 公公 共共 服服 務務 、 購購 物物 等多種功能。 在考慮競爭的情況下的規(guī)模 —— 零售引力模型 商圈內與本項目存在競爭的主要競爭商店 /商鋪包括：香港路、臺北路、澳門路（三陽路）及中南商都、中商家電平價廣場、好又多量販等集中商業(yè)，這些商家將會從本項目潛在消費者中分流客戶。這說明本商圈內商業(yè)零售業(yè)尚未達到飽和狀態(tài)。日，遠高于武漢市零售業(yè)贏虧平衡點單位營業(yè)額 30元 /平方米 本項目商圈輻射范圍內潛在消費者數量包括常駐人口 萬人，加上其他流動人口（如寫字樓人口、行政機關、學校、幼兒園等）約 萬人。人均年消費約 7100 元左右 (略低于武漢市武漢市人均消費水平為 7251 元 )，人均消費支出為 元 /人 其計算公式如下： 零售飽和度 IRS＝ C RE／ RF 式中： IRS—— 商業(yè) 圈的零售飽和指數； C—— 商業(yè)圈內的潛在顧客數目； RE—— 商圈內消費者人均消費支出； RF—— 商圈內主要商店的營業(yè)面積。其分析模型如下圖： 商圈內常駐人口統(tǒng)計 根據市場調查，在前面確定的項目商圈內人口統(tǒng)計如下表： 居民點 戶數（戶） 人口（人） 延慶小區(qū) 720 2967 三德社區(qū) 976 2718 濱江社區(qū) 1410 4591 太平街社區(qū) 432 1512 三陽社區(qū) 500 1750 麟趾社區(qū) 300 1050 仁義社區(qū) 1413 4098 黃浦雅苑 620 2170 統(tǒng)建大江園 1000 3500 酒寶蕩小區(qū) 30
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