融科智地項目商業(yè)專題市場策劃報告(中)-在線瀏覽
2025-07-24 14:25本頁面
【正文】 經(jīng)營戶 本項目的直接客戶是 投資者和經(jīng)營者 ，銷售的目標客戶 以經(jīng)營者為主、投資者為輔 。 1）、按商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，本項目商圈多為為專業(yè)店、專賣店、便利店、超市等，項目四周近距離內(nèi)（ 500M）缺乏超市，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補性原則，上述業(yè)態(tài)應(yīng)是本項目業(yè)態(tài)的構(gòu)成內(nèi)容； 2）、按城市規(guī)劃，京漢大道是武漢城市時尚文化品牌街，本項目處于京漢大道永清教育文化區(qū)與大智歷史文化休閑區(qū)之間，可以形成特色休閑商業(yè)街；因此建議為 以休閑、文化娛樂、餐飲及社區(qū)配套服務(wù)的特色商業(yè)街。 4）、通過沃爾瑪、普爾斯瑪特、歐亞達、中百倉儲、萬達購 物中心等商家之定向訪談，排除了做大超市、倉儲商店、購物中心的可能。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)如下： 主要部分： 專專 賣賣 店店 、 專專 業(yè)業(yè) 店店 、 便便 利利 店店 次要部分： 中中 小小 型型 超超 市市 各部分構(gòu)成示意如下： 業(yè)態(tài)更新與發(fā)展彈性 武漢市商業(yè)呈現(xiàn)業(yè)態(tài)交互混合的發(fā)展趨勢，對本項目而言，業(yè)態(tài)交互混合更符合未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的彈性要求，因此在本項目業(yè)態(tài)定位時要考慮這種彈性，尤其在具有相似性的業(yè)態(tài)之間，具 有相互融合的特點，如專業(yè)店與專賣店、便利店與小型超市之間可以互補，也可以組合成新的業(yè)態(tài)形式，因此在主流業(yè)態(tài)定位確定以后，業(yè)態(tài)更新或創(chuàng)新具有加大的發(fā)揮空間。 集中業(yè)態(tài)與分散業(yè)態(tài)的關(guān)系 本項目集中業(yè)態(tài)為中小型超市，分散業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店與便利店，它們共同形成功能互補、合理有序的商業(yè)空間，但由于定位的不同，其所起的作用和所占的比例是不同的，在本項目中，超市所占比例較小，但承擔(dān)著大部分對外商業(yè)功能，不僅僅滿足社區(qū)商業(yè)功能，還滿足城市區(qū)域商業(yè)功能；專業(yè)店、專賣店、 便利店所占比重較大，主要滿足社區(qū)商業(yè)功能，因此集中業(yè)態(tài)和分散業(yè)態(tài)在一個統(tǒng)一的業(yè)態(tài)組合中扮演不同功能的角色，在本項目中以分散業(yè)態(tài)為主、集中業(yè)態(tài)為輔。 商鋪核心要素分析 本項目商鋪業(yè)態(tài)表現(xiàn)為專業(yè)店、專賣店及便利店等多種業(yè)態(tài)，其核心要素如下： —— 選址在居民區(qū) 、城市干道，并且交通便利； —— 服務(wù)對象主要為社區(qū)居民，有足夠的消費力支撐； —— 營業(yè)面積根據(jù) 經(jīng)營品種 而定 ，可以靈活拼接； —— 經(jīng)營的商品、品牌具有自己的特色 ； —— 營業(yè)時間長 ，營業(yè)方式根據(jù)業(yè)態(tài)不同而定； —— 不需要停車場地； —— 可以做到鋪鋪臨街，使 其價值最大化。 分析模型 對于項目商業(yè)規(guī)模的確定，在目前商業(yè)地產(chǎn)市場形勢存在許多不確定因素的前提下（供遠過于求），我們按照 零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型 來進行分析，先假設(shè)在本項目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是服務(wù)于本社區(qū)，最高要求是服務(wù)于商圈，據(jù)此來確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間。 商圈內(nèi)主要商店營業(yè)業(yè)面積統(tǒng)計 主要商場名稱 營業(yè)面積（ M2) 業(yè)態(tài) 燦坤商業(yè) 3000 專業(yè)店 好又多量販店 2500 倉儲商場 歐亞達 8000 專業(yè)店 中南商都 9000 百貨商場 中商家電平價城 8000 超市 合計 30500 商圈內(nèi)零售業(yè)飽和度分析 按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內(nèi)開設(shè)商場的可能（設(shè)定商圈內(nèi)主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計入飽和度計算的營業(yè)面積內(nèi)）。 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，該區(qū)域內(nèi)消費者人均年收入高于
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