融科智地項(xiàng)目商業(yè)專題市場(chǎng)策劃報(bào)告(中)(已修改)
2025-05-25 14:25 本頁(yè)面
【正文】 【項(xiàng)目分析總結(jié)】 經(jīng)過上述分析，可以明確本項(xiàng)目： 具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的 可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、人流量 的要求； 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)是地段條件好； 項(xiàng)目面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)因項(xiàng)目存在的缺點(diǎn)和激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存； 結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，提出以下商業(yè)開發(fā)策略： “ 資源整合，建立優(yōu)勢(shì) ” 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 “ 經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)，商住互動(dòng) ” 的市場(chǎng)營(yíng)銷策略 “ 品質(zhì)優(yōu)先，引導(dǎo)市場(chǎng) ” 的產(chǎn)品開發(fā)策略 “ 盡快入市、搶占先機(jī) ” 的風(fēng)險(xiǎn)控制策略 在上述策略指導(dǎo)下，本目商業(yè)策劃必須做到： 高起點(diǎn)定位 高 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃 高效率營(yíng)銷 第二部分 市場(chǎng)定位篇 一、定位背景綜述 本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位依賴于市場(chǎng)條件和項(xiàng)目條件兩個(gè)方面。 市場(chǎng)條件因素 —— 從宏觀層面來說，武漢市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)； —— 武漢市城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位及功能有所限定，尤其是 京漢大道和解放大道的規(guī)劃 ，按其設(shè)想，本項(xiàng)目在城市商業(yè)功能中扮演 社區(qū)中心商業(yè) 的角色，可以形成 特色休閑文化商業(yè)街區(qū)。 —— 從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來看，發(fā)展社區(qū)商業(yè)正當(dāng)其時(shí)； —— 據(jù)武漢市商業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策，本項(xiàng)目應(yīng)該作為 社區(qū)商業(yè)中心 來發(fā)展，其重點(diǎn)是： 以 經(jīng)銷生活必需品的 超級(jí)市場(chǎng)和各類便民網(wǎng)點(diǎn)為主；住宅組團(tuán)中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等； —— 本項(xiàng)目所在江漢路商圈對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位也有影響； —— 本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商 業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)； —— 目前武漢市商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)火爆，但本片區(qū) 嚴(yán)重供過于求 ，本項(xiàng)目將面臨 嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng) 勢(shì)態(tài)，未來的競(jìng)爭(zhēng)威脅不確定因素較多； —— 地塊四周道路商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、便利店、超市等，經(jīng)營(yíng)品種眾多， 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時(shí)需要進(jìn)一步提升； —— 按市場(chǎng)調(diào)查 結(jié)果，本項(xiàng)目規(guī)模不宜偏大。 項(xiàng)目條件因素 —— 本項(xiàng)目具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本 滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、人流量 的要求； —— 本項(xiàng)目交通便利， 地段優(yōu)勢(shì) 明顯； —— 項(xiàng)目商業(yè)形象差、經(jīng)營(yíng)檔次低，開發(fā)拆遷難度大，地價(jià)成本高； —— 項(xiàng)目面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)， 機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存 。 因此從上述兩個(gè)方面的因素出發(fā)，必須權(quán)衡利弊，既要符合市場(chǎng)客觀事實(shí)，預(yù)見市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，又要結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件高起點(diǎn)定位，引導(dǎo)市場(chǎng)，建立本項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 二、目標(biāo)客戶定位 根據(jù)前述消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng) 者的調(diào)查，確定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶包括： 目標(biāo)消費(fèi)群體 主力消費(fèi)群 ? 主要居住在項(xiàng)目所界定的商圈內(nèi) ? 收入水平高、消費(fèi)能力強(qiáng) ? 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主 ? 本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一 ? 表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主 次消費(fèi)群 ? 居住在以上商圈之外的次輻射地帶 ? 消費(fèi)能力強(qiáng) ? 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主，同時(shí)可能吸引部分外來人口 ? 間斷性消費(fèi)，可能 1個(gè)月來 23 次 投資客戶 經(jīng)過前述分析，本項(xiàng)目主要投資客類型如下： ? 江漢
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