融科智地項目商業(yè)專題市場策劃報告(中)(編輯修改稿)
2025-06-19 14:25 本頁面
【文章內容簡介】 達 ； —— 商店營業(yè)面積在 2000 平方米左右 ； —— 商品構成以購買頻率高的 日用品 為主 ，滿足社區(qū)生活需求； —— 采取自選銷售方式， 可以 出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行 ； —— 營業(yè) 營業(yè) 時間每天不低于 11 小時 ； —— 可設計 一定面積的停車場地 。 商鋪核心要素分析 本項目商鋪業(yè)態(tài)表現(xiàn)為專業(yè)店、專賣店及便利店等多種業(yè)態(tài)，其核心要素如下： —— 選址在居民區(qū) 、城市干道，并且交通便利； —— 服務對象主要為社區(qū)居民，有足夠的消費力支撐； —— 營業(yè)面積根據(jù) 經營品種 而定 ，可以靈活拼接； —— 經營的商品、品牌具有自己的特色 ； —— 營業(yè)時間長 ，營業(yè)方式根據(jù)業(yè)態(tài)不同而定； —— 不需要停車場地； —— 可以做到鋪鋪臨街，使 其價值最大化。 四、商業(yè)規(guī)模區(qū)間界定 確定商業(yè)規(guī)模的思路 —— 現(xiàn)有本片區(qū)（江漢、江岸二區(qū)）商業(yè)物業(yè)供應量遠遠大于需求量，目前空置率高達 60%，無法從市場供求關系來確定本項目之商業(yè)規(guī)模，因此本項目的商業(yè)取決于自身競爭優(yōu)勢而 搶占 一定的市場份額； —— 鑒于上述原因，通過對項目商圈內 零售業(yè)飽和狀態(tài) 的分析并建立計算模型來確定項目規(guī)模區(qū)間； —— 項目規(guī)模區(qū)間確定根據(jù)兩種情況：按服務于本 社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務于 商圈（城市商業(yè)） 的商業(yè)規(guī)模確定最大上限，再根據(jù)零售業(yè)引力模型確定合理上限，最后 得到其規(guī)模的區(qū)間； —— 結合城市居住區(qū)設計規(guī)范要求，在以社區(qū)配套商業(yè)為主的前提下適當考慮區(qū)域商業(yè)配套，最后得到比較合理的規(guī)模 (通過圖上作業(yè)確定 )。 分析模型 對于項目商業(yè)規(guī)模的確定，在目前商業(yè)地產市場形勢存在許多不確定因素的前提下（供遠過于求），我們按照 零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型 來進行分析，先假設在本項目地段設定一集中商業(yè)，其最低要求是服務于本社區(qū)，最高要求是服務于商圈，據(jù)此來確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間。其分析模型如下圖： 商圈內常駐人口統(tǒng)計 根據(jù)市場調查，在前面確定的項目商圈內人口統(tǒng)計如下表： 居民點 戶數(shù)（戶） 人口（人） 延慶小區(qū) 720 2967 三德社區(qū) 976 2718 濱江社區(qū) 1410 4591 太平街社區(qū) 432 1512 三陽社區(qū) 500 1750 麟趾社區(qū) 300 1050 仁義社區(qū) 1413 4098 黃浦雅苑 620 2170 統(tǒng)建大江園 1000 3500 酒寶蕩小區(qū) 300 1050 惠濟二路社區(qū) 150 525 亞安花園 414 1449 紹興社區(qū) 100 350 中國電信宿舍 80 280 六十二中教師宿舍 620 2170 同關社區(qū) 90 315 扶輪大廈 80 280 名雅居 300 1050 花惠社區(qū) 147 515 解放社區(qū) 750 2625 濟生社區(qū) 160 560 銅人像社區(qū) 280 980 福建街社區(qū) 100 350 大夾街社區(qū) 200 700 王家巷商廈 120 420 長航職工宿舍 300 1050 其他 7805 合計 13874 46829 根據(jù)上表，初步估算項目商圈范圍內常駐人口約 。 商圈內主要商店營業(yè)業(yè)面積統(tǒng)計
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