進(jìn)賢項(xiàng)目營(yíng)銷策劃研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 念，增加這個(gè)概念的內(nèi)涵和外延，明確區(qū)分本案與其他傳統(tǒng)街鋪，包括風(fēng)格、定位、展示系統(tǒng)、服務(wù)配套等，訴求上突出本案領(lǐng)先優(yōu)越性； 在客戶中訴求自身良好形象，注意利用其“耳語(yǔ)”效應(yīng)，規(guī)模化、現(xiàn)代化是我們核心優(yōu)勢(shì)；二、目標(biāo)客戶對(duì)策216。（四）項(xiàng)目形象差，商業(yè)沒(méi)有得以體現(xiàn)解決方法：１、售樓現(xiàn)場(chǎng)及進(jìn)賢大道、勝利路銷售一條街的包裝，烘托氣氛。三、活動(dòng)時(shí)間：實(shí)施日起——2005年12月31日止四、租金計(jì)算方式：購(gòu)買者在簽定合同之日起即按照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金。以55M178。這對(duì)投資者收益起到了一個(gè)穩(wěn)定的作用，增強(qiáng)了客戶信心。簽訂回租合同后，如客戶所購(gòu)店鋪暫未租出，客戶有優(yōu)先租賃權(quán)。我們的目的不是租賃，實(shí)施一年返租計(jì)劃的目的是要從大局出發(fā)，以公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，要從繁榮世豪商業(yè)中心商業(yè)街區(qū)全局考慮，并敦促客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)買。銷售部可按規(guī)定要求租戶元旦前裝修入場(chǎng)完畢，元旦統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。且隨著物業(yè)的升值，其潛在效益更多。大量的報(bào)名參加者就是我們的目標(biāo)客戶，銷售部依照相關(guān)聯(lián)系，做好促銷工作，是真正的動(dòng)機(jī)。六、實(shí)施的程序：（一）、報(bào)名資格（附表）證件齊全：凡想租用世豪商業(yè)中心一期店鋪的業(yè)主憑（個(gè)人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅收證）復(fù)印件到本公司售樓處登記報(bào)名。商鋪在租期滿后，經(jīng)甲方驗(yàn)證，如無(wú)損壞，全部押金如數(shù)退還（六）、租鋪業(yè)主購(gòu)鋪優(yōu)惠如有業(yè)主在低租期購(gòu)買商鋪，客戶在簽訂正式合同起，停交租金，同時(shí)額外享受每月每平米15元的補(bǔ)貼。九、總結(jié)：一年返租和一年低租計(jì)劃是啟動(dòng)商鋪銷售的先決條件，投資少，效益大，社會(huì)影響大。而只有對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行深入分析，才能為以后的形象定位和營(yíng)銷推廣策略提供理論支持。地段決定了產(chǎn)品的主要成本和特定的客戶群。八、費(fèi)用預(yù)算；所有的宣傳費(fèi)用與返租計(jì)劃宣傳費(fèi)用一并支付。所有入駐世豪商業(yè)中心一期商鋪的業(yè)主，必須合法經(jīng)營(yíng)，有良好的市場(chǎng)賣點(diǎn)。商業(yè)的繁榮和價(jià)值認(rèn)可，增加外地商鋪投資者的投資信心，為進(jìn)行外地招商取得良好效果做好鋪墊，這種利益是無(wú)法衡量的。至宣傳之日起，登記到80—100家，開始綜合評(píng)比。戶外大型廣告支持十、實(shí)施時(shí)間：方案通過(guò)后即日起實(shí)施十一、費(fèi)用預(yù)算；A、此活動(dòng)帶有強(qiáng)烈的促銷性質(zhì)，每店鋪優(yōu)惠5000元左右，按照客戶簽約時(shí)間和物業(yè)的增值，讓利金額將逐漸消除。如購(gòu)買者在其商鋪已出租的情況下，還強(qiáng)烈要求經(jīng)營(yíng)。通知其在統(tǒng)一行動(dòng)下催促其快速營(yíng)業(yè)，并申明購(gòu)買后已出租的店鋪不考慮在免租單位中，對(duì)此售樓部做好解釋工作。租金計(jì)算為正式簽定合同后——2005年12月31日。同時(shí)，商業(yè)的繁華必將帶動(dòng)物業(yè)的升值。銷售折扣：98折折后價(jià)：7446元/M178。、7498元/M178。從養(yǎng)老、子女教育方面引導(dǎo)消費(fèi)動(dòng)機(jī)，做家庭理財(cái)顧問(wèn)。其出發(fā)點(diǎn)一是利于談判，避免在談判過(guò)程中出現(xiàn)漲價(jià)的情況；二是利于前期大型客戶介入。具體的價(jià)格和定價(jià)方法，在項(xiàng)目銷售即內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前5天提供在制定定價(jià)策略時(shí)，需要考慮多方面的因素。前提條件：項(xiàng)目工程進(jìn)度到主體工程封頂廣告重點(diǎn)：項(xiàng)目建筑外立面條幅等促銷活動(dòng)：結(jié)合活動(dòng)營(yíng)銷、持續(xù)進(jìn)行營(yíng)銷；現(xiàn)階段主要對(duì)已認(rèn)購(gòu)籌碼的客戶，通過(guò)對(duì)這批客戶價(jià)格，折扣的營(yíng)銷，聚集人氣。商鋪的重新定位、功能劃分及策略，細(xì)則另擬方案。２、項(xiàng)目精品廊店、品牌專賣、茶藝咖啡廳、家居飾品街、家用電器，首創(chuàng)地下大型商業(yè)超市，綜合功能強(qiáng)，完全能滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求。以刷新城區(qū)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境為主，同時(shí)強(qiáng)調(diào)完善配套功能，為市民提供最好的消費(fèi)場(chǎng)所，為經(jīng)營(yíng)者打造最佳經(jīng)營(yíng)空間； 項(xiàng)目憑借規(guī)模大、檔次較高、品種齊全、利潤(rùn)豐厚的優(yōu)勢(shì)吸引大量消費(fèi)群及商戶。年齡范圍較廣。如此，目標(biāo)客戶至少首先應(yīng)具有較大儲(chǔ)蓄,另月平均應(yīng)有4000元以上收入支撐,看進(jìn)賢縣目前的收入水平,普通百姓難于承受。市場(chǎng)發(fā)展與項(xiàng)目傳統(tǒng)營(yíng)銷方法的矛盾，如目前坐商式。與一些大型項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的知名度小，缺乏大手筆的宣傳推廣，缺乏營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍與一些策劃活動(dòng)支持。小區(qū)商業(yè)功能配置合理，既有臨街街區(qū)的商鋪，室內(nèi)精品街商鋪、大型超市等，讓市民在休閑中購(gòu)物、在購(gòu)物中休閑。對(duì)項(xiàng)目重新的審視和思考，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)僻風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析：由于火車站的動(dòng)遷，經(jīng)營(yíng)者對(duì)該區(qū)域的商業(yè)前景充滿迷茫，商鋪的價(jià)值還不能完全體現(xiàn)，很多投資者既經(jīng)營(yíng)者持幣觀望。銀行存款利率持續(xù)下降，股市低迷，持幣人群增加，商鋪投資熱情高漲?！裼身?xiàng)目SWOT可知，應(yīng)積極主動(dòng)宣揚(yáng)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，消除劣勢(shì)及威脅、障礙的影響。目標(biāo)客戶特征：A類：睿智而大膽，大都行事果斷，有主見。年齡多為３５～５０歲之間?，F(xiàn)代生活緊張、快節(jié)奏，人們更加追求自由、時(shí)尚的生活空間。商鋪的構(gòu)成中，臨街商鋪相比較而言存在著設(shè)計(jì)上缺乏特色，進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，預(yù)期商業(yè)分區(qū)及定位遭人為破壞等劣勢(shì)，但它對(duì)公司的資金回籠非常重要。廣告重點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、DM單或傳單。前提條件：所有房屋達(dá)到竣工；園林基本完工。在價(jià)格策略上，目前市場(chǎng)上價(jià)格策略基本上有三種：方法1：高開低走高開低走是過(guò)去開發(fā)商的一貫做法，結(jié)果一跌再跌；方法2：低開高走低開高走現(xiàn)在看來(lái)也只是開發(fā)商的一廂情愿，結(jié)果是只能低開，不能高走，甚至出現(xiàn)不漲反跌的現(xiàn)象；方法3：介于兩者之間的中間路線實(shí)際上，由于商家的市場(chǎng)敏銳度更高，在購(gòu)買上更趨理性，對(duì)價(jià)格的升降并不像住宅客戶那么敏感，換言之，在買方市場(chǎng)條件下，低價(jià)不容易起到吸引客戶的作用，高價(jià)也不會(huì)嚇跑他們。 針對(duì)經(jīng)銷商營(yíng)銷方式：直接營(yíng)銷（點(diǎn)對(duì)點(diǎn)模式） 招商，與大商家直接對(duì)話推廣訴求：項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及地段優(yōu)勢(shì)提供了強(qiáng)有力占據(jù)市場(chǎng)空間的平臺(tái)營(yíng)銷通道：DM 發(fā)函 完成目標(biāo)客戶的告之并為后續(xù)推廣做鋪墊 SP活動(dòng) 開盤SP SP路演 主題SP（招商會(huì)、聯(lián)合商業(yè)推廣等） 意向客戶的SP登門社交推動(dòng) 利用上層社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源做推廣活動(dòng)，配合SP展開商業(yè)展會(huì) 參加縣市級(jí)房地產(chǎn)展覽會(huì)等備案工作：重要客戶資料收集 展會(huì)資料收集 商家的前期接觸 DM、信函、戶外等SP道具準(zhǔn)備 政府及媒體部門的公關(guān) 招商政策的制定 加盟合作模式，構(gòu)建項(xiàng)目核心空間 （聯(lián)合推廣、合作案投入及收益、政策優(yōu)惠等） 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)組織216。２、運(yùn)用多種市場(chǎng)資源，強(qiáng)力包
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