【正文】 。 分期付款。 （四）付款方式 一次性付款。）。銷售現(xiàn)場布置的好壞直接影響本樓盤的銷售。 ◇ 售樓中心。 ◇ 針對州縣客戶。項(xiàng) 目開盤前期，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，蓄水工作做扎實(shí)，到 24 半月后正式開盤發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，形成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣積聚配合起來，相信會取得更好的效果。 ◇ 以“新西部城――超越，在您想象不到的地方”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯聚人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。西寧市的物業(yè)管理相對于其它的省會（或大城市）較落后，大部分物業(yè)公司是“管理業(yè)主”，而不是“服務(wù)業(yè)主”，致使大部分業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度都不甚滿意，該小區(qū)采用港式物管，讓入住的業(yè)主真正真感受到“客戶就是上帝”。 ◇ 首付萬元，七成十五年按揭，使業(yè)主購房更加輕松； 為降低置業(yè)者購房的門檻，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時沒有較多積蓄的年輕人 (和州縣客戶 )購房，推出“首付一萬元”即可入住本小區(qū)，較大的滿足了那些收入較穩(wěn)定想購房，但又沒有足夠積蓄客戶的需要。 三、 建設(shè)進(jìn)度 （一）項(xiàng)目里程碑事件如下，做為定 期檢查的關(guān)鍵事件點(diǎn)： ⒈立項(xiàng) 日期為 2020 年 7 月 15 日； ⒉設(shè)計完成 日期為 2020 年 8 月 30 日； ⒊開工儀式 日期為 2020 年 9 月 16 日； ⒋銷售開始 日期為 2020 年 10 月 19 日； ⒌主體完工 日期為 2020 年 5 月 15 日； ⒍安裝完工 日期為 2020 年 8 月 20 日； ⒎裝修完工 日期為 2020 年 8 月 15 日； ⒏竣工交工 日期為 2020 年 8 月 30 日； ⒐銷售完成 日期為 2020 年 12 月 31 日 （二）項(xiàng)目進(jìn)度里程碑計劃表 22 表 重大里程碑事件 立項(xiàng) 設(shè)計 完成 開工 主體 完工 銷售開始 安裝 完工 裝修 完工 交工 銷售 完成 2020 年 8 月 15 日 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 9 月 16 日 ★ 2020 年 10 月 19 日 ★ 2020 年 5 月 15 日 ★ 2020 年 8 月 20 日 ★ 2020 年 8 月 15 日 ★ 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 12 月 31 日 ★ 23 第六部分 項(xiàng)目營銷方案 一、營銷策劃 (一 )賣點(diǎn)策劃 ◇ 項(xiàng)目規(guī)劃完美，擁有 %的超高綠化率，獨(dú)有的人造景觀小橋流水、大型音樂噴泉廣場、落地式外飄窗 設(shè)計等； 為打本項(xiàng)目打造成“城南第一盤”，本小區(qū)擁有自己的“十項(xiàng)目第一”。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價的價格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準(zhǔn)備，也就是采用低開高走的價策略格。 第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)內(nèi)主干道，并配備管網(wǎng)，同時開發(fā)一期的九棟住宅樓、中央音樂噴泉廣場及其他一些配套設(shè)施。 21 第五部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 一、 建設(shè)方式 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。正大門禁止大型機(jī)動車輛出入，不僅保證了業(yè)主的安全，且提高了工作效率。 （四） 停車場規(guī)劃 由于本小區(qū)離中心市區(qū)有一段距離，不乏有較多業(yè)主需用私家車，為了業(yè)主更加方便，小區(qū)內(nèi)設(shè)有露天停車場共 100 個車位。 （三） 規(guī)劃特點(diǎn) 本小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計以環(huán)保、健康為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能住宅小區(qū)。 （二） 環(huán)境結(jié)構(gòu) 20 本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為骨架，以中心音樂噴泉為整體環(huán)境的中心，配以人工河流，奇草異木等。本小區(qū)不斷設(shè)有高級會所，而且為小孩開辟了“兒童樂園”，為老年開辟“老年人活動中心 ”“老年分健身廣場”“觀景休憩涼亭”等。本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，戶好的售后服務(wù)，已經(jīng) 成了樓盤促銷的手段。配套完善是本小區(qū)的一大賣產(chǎn)，本小區(qū)要興建城南新區(qū)唯一的區(qū)內(nèi)幼兒園，高級會所等?，F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，人們也喜歡環(huán)保，因此，本小區(qū)要迎合消費(fèi)者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。 (4) 建材環(huán)保化。 19 (3) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。 (2) 戶型合理化。規(guī)劃目標(biāo)： (1) 規(guī)劃超前化。 小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。所以，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要達(dá)什么樣的目標(biāo)，還得回到前面做的市場定位部分，具體如下： 本小區(qū)要建成“綠色－生態(tài)－健康”的生態(tài)住宅小區(qū)。 在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費(fèi)者的角度出發(fā)，了解市場掃展動態(tài)，摸清市場上哪些類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃及其配套設(shè)施情況，對項(xiàng)目的 市場定位為： 超越，在你想象不到的地方 17 居住改變生活 公園就在家門口 綠色、生態(tài)、健康――新西部城 18 第四部分 規(guī)劃設(shè)計方案 一、 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 本小區(qū)占地 33333 平方米，總建筑面積 萬平方米，項(xiàng)目的建成將成為城南新區(qū)檔次最高的居住小區(qū)。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”。 定價策略 本項(xiàng)目以“低開高走”定價策略推出市場，必會引起市場的關(guān)注，而且為消費(fèi)者所接受，可以聚集大量人氣，為項(xiàng)目后期銷售打理堅實(shí)的市場基礎(chǔ)。 多層： 1000 元 /平方米 (均價 ) 此價位較為合理，應(yīng)該是為市場所能接受的價格。而本樓盤，因?yàn)榫邆涠喾矫娴膬?yōu)勢，本樓盤的市場定位應(yīng)是中高檔次樓盤。 四、 項(xiàng)目市場定位 成本價測算 多層成本： 910 元 /平方米 目標(biāo)市場價格測算 在可行性研究的財務(wù)預(yù)算中用競爭導(dǎo)向定價法、成本導(dǎo)向定價法初步確定了項(xiàng)目住宅均價。 房地產(chǎn)投資者 城南新區(qū)的發(fā)展建設(shè)還處于初級階段，相關(guān)的市政配套還不完善，房價也相對較低。本 16 小區(qū)是一個綠色生態(tài)小區(qū)，綠化率高、樓間距大采光好，而相對于市中心，本小要安靜得多。 州縣公務(wù)員、教師、醫(yī)生等 因?yàn)橹菘h地區(qū)的工作條件和居住條件相對西寧地區(qū)要差得多，大部分的州縣客戶一年當(dāng)中，至少有三分之一時間在西寧，且大多數(shù)都選擇在寧購房，低廉的價格，完善的配套將是他們這類客戶的首選。 在西寧市區(qū)工作的中低收入家庭。無論是在小區(qū)的設(shè)理念上還是在產(chǎn)品的營銷過程中，都要給消費(fèi)者導(dǎo)入：用最少的錢，買最適合 自己的房子；買房子不僅僅是居住，更是為了生活得更好。因?yàn)槌悄闲聟^(qū)是一個新城區(qū)，房價相對較低，有較大的發(fā)展?jié)摿?，且房房價的升值空間較大。 從地理上細(xì)分：以西寧市區(qū)居民為主； 從年齡上細(xì)分： 30－ 55 歲的人群為主； 15 從工作環(huán)境上細(xì)分：行政單位領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)高管、醫(yī)生、律師、個體經(jīng)營者等； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 2000 元以上，且家庭自備（存款額） 100000 元以上； 從購房心理細(xì)分：以自住及二次置業(yè)為主。 從地理上細(xì)分：西寧市區(qū)居民、地州縣客戶； 從購買人群上細(xì)分： 從年齡上分析：以 25 歲－ 55 歲的人群為主； 從工作環(huán)境上細(xì)分：地州縣公務(wù)員、老師、醫(yī)生等，西寧市離退休干部等； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 1500 元以上，且家庭自備款（存款額） 80000 元以上； 從購房心理細(xì)分：以自住及投資為主。但我們的主力戶型主要集中在兩房兩廳和三房二廳，面積在 85－ 110 平方米左右，因 為現(xiàn)在市場上對這兩種戶型的需求量最大。 根據(jù)我們前面的市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)無論是在西寧市區(qū)，還是在城南新區(qū)，小面積單位的住宅都比較好賣，原因是小面積的住宅總價低，容易出租，大部分均是三口家，且容易出售。而因市區(qū)的房價過高，房價相對較低的郊區(qū)就成了他們的首選。我們可以此入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計把它建成以“綠色－生態(tài)－健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合現(xiàn)代人的消費(fèi)理念。 四、 地塊建設(shè)條件 本地塊征地已全部完成，現(xiàn)土地狀況為“生地”。根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊地區(qū)位位置上有較大的優(yōu)勢。 由于城南新區(qū)距離市區(qū)相對較遠(yuǎn)，大部分住在市區(qū)的銷費(fèi)者對城南都不太認(rèn)可，這將給本項(xiàng)目的銷售造成較大的壓力。 （四） 項(xiàng)目的威脅分析 在城南新區(qū)，在 售樓盤的工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計檔次都比較低，且大部分小區(qū)都是現(xiàn)房發(fā)售，價格也低。因此本項(xiàng)目堅持走高品質(zhì)樓盤路線，通過“全新”概念，打造特色樓盤，找準(zhǔn)入市時機(jī)，全面推向市場，占領(lǐng)市場。 環(huán)境衛(wèi)生：該項(xiàng)目緊臨交通主干道，雖交通方便，但嚴(yán)重的汽車噪音和廢氣給本項(xiàng)目帶來了較大的污染。 周邊配套：項(xiàng)目周邊規(guī)劃有“濱河公園”、“風(fēng)情園”、“西單超市”“城南市場”等，休閑購物都非常方便。 交通條件：本項(xiàng)目位于西久公路與新莊路交界處，在城南區(qū)的市政規(guī)劃中，西久公路與西塔高速公路之間要修一座大橋（新莊路大橋）隨著新莊路大橋的建成以后，此地塊將成為名付其實(shí)的“大什字”，交通也會更加方便。隨著入駐城南人口的不斷增加，相關(guān)的配套設(shè)施也在不斷的完善。 （ 7） 休閑娛樂：城南人民廣場。 12 （ 4） 醫(yī)院：西寧第一人民醫(yī)院城南分部， 新院興建中，現(xiàn)在城南區(qū)管委會一樓營業(yè)。 （ 2） 商店：地塊附近有較多的小超市、商店。 交通綜述： 該項(xiàng)目緊臨交通主干道，不存在亞交通問題，因此本項(xiàng)目應(yīng)充分利用交通極為便利這一優(yōu)勢。 西久公路將拓寬重修，將大縮短市中與城南新區(qū)之間的距離。 (四 )地塊周圍的交通條件 環(huán)境的公共交通條件 城南新區(qū)已通公交車有： 3 路 (火車站 城南新區(qū) )、 58 路 (小橋 城南新區(qū) )、 84 路 (小橋 總寨 )，五分種一班，交通非常方便，到市中心僅需 25 分鐘車程。但由于本項(xiàng)目西臨國 道西久公路，西久公路是連接青海省南北的主干道，車流量大，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對將來的小區(qū)將造成較大的影響。 11 （三） 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況 環(huán)境衛(wèi)生情況 城南新區(qū)是西寧市政府規(guī)劃的一個新城區(qū)，城南新區(qū)主要是以生態(tài)居住為主，觀光旅游、綠色食品、制藥工業(yè)無污染工業(yè)為輔。 景觀綜述 從本地塊的周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視