觀海臺(tái)項(xiàng)目全程策劃案(存儲(chǔ)版)
【正文】 們而言，付款條件輕松與否，是影響購(gòu)買的決定因素。這部分客戶平均文化程度高，平均年齡較小，對(duì)社區(qū)環(huán)靜很看重，希望享受較高質(zhì)量的生活。 在考慮是否認(rèn)購(gòu)過程中，受宣傳資料引導(dǎo)較強(qiáng)，購(gòu)買行為較為沖動(dòng)，下定速度較快；216。 駐深外資企業(yè)人員，在深有生意之港人這部分客戶群來深工作多年，大多分布于南山科技園片區(qū)及蛇口外資企業(yè)，收入豐厚。216。表達(dá)項(xiàng)目的人文氣息。4. 看未來繁華，享永續(xù)海景 讓客戶更加直觀地感覺到本項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)。 3） 綜合來看，本項(xiàng)目自身素質(zhì)、周邊環(huán)境、發(fā)展前景在深圳可謂絕無僅有，是“前不見古人，后不見來者”。2） 突出本項(xiàng)目具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，引發(fā)人們對(duì)未來前景的想象空間。這類客戶一般選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套設(shè)施齊全、管理完善的住宅小區(qū)，多考慮中小戶型，總價(jià)較低，選擇一次性付款方式。這部分客戶群通常選擇價(jià)格合理的中小戶型單位，以中短期按揭方式供樓，物業(yè)帶裝修將會(huì)更加適合他們的心意。 對(duì)深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況不熟悉；216。 在科技園區(qū)上班的年輕IT人士這部分客戶群體是南山目前置業(yè)群體的最主要的組成部分。受房改政策的影響，他們身受的沖擊最大，購(gòu)房欲望也相對(duì)較為強(qiáng)烈，由于政府有微利房向他們供應(yīng)，有住房公積金的扶持，所以他們的選擇面也相對(duì)較寬，對(duì)市面推出的樓盤往往持向往和觀望態(tài)度。216。所以，相對(duì)更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引投資者目光的賣點(diǎn)。據(jù)調(diào)查資料顯示，超過六成的用家傾向于選擇優(yōu)質(zhì)樓花。 能極其方便地從報(bào)紙、電視等各類傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，但人們對(duì)廣告信息抱一定質(zhì)疑態(tài)度。選擇本項(xiàng)目。小結(jié)：鑒于以上分析，本項(xiàng)目不具備外銷優(yōu)勢(shì)，雖不排除有部分港人因景觀優(yōu)勢(shì)會(huì)購(gòu)買本項(xiàng)目的少量小戶型單位（二房、三房）的可能性，但總體而言，本項(xiàng)目是以內(nèi)銷市場(chǎng)為主。對(duì)港人來說，本片區(qū)屬較為陌生的地帶，因而，不具備外銷優(yōu)勢(shì)。在物業(yè)包裝、市場(chǎng)定位、銷售推廣的過程中緊緊圍繞本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)進(jìn)行整合營(yíng)銷傳播，將本項(xiàng)目與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯區(qū)隔開來，吸引目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)良好銷售。216。 在進(jìn)行有效宣傳、推介既有優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還應(yīng)利用客戶置業(yè)投資比例上升的趨勢(shì)，制定靈活的定價(jià)策略和優(yōu)惠的付款措施，減輕客戶的資金壓力，增加成交幾率。 針對(duì)部分單位方向朝西的情況 對(duì)策：可考慮對(duì)環(huán)東路進(jìn)行同小區(qū)園林風(fēng)格相同的綠化包裝，在景觀上創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)消除客戶心理障礙；另外對(duì)該部分單位可考慮送全屋基本裝修，吸引一次置業(yè)客戶或投資客戶購(gòu)買，促成銷售。W（Weakness劣勢(shì)） 無口岸、地鐵優(yōu)勢(shì)； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差；主導(dǎo)戶型面積偏大；O（Opportunity機(jī)會(huì)） 宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好； 加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策影響日益深遠(yuǎn)，二次置業(yè)人士增加； 南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善； 城市西移，特區(qū)內(nèi)開發(fā)重心移至南山； 西部跨海大橋即將興建； 后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。 同期新推樓盤多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈片區(qū)附近預(yù)計(jì)開售期相近的樓盤有長(zhǎng)城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽(yáng)光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項(xiàng)目的發(fā)展商都是實(shí)力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強(qiáng)手；再加上深圳市今年新盤供應(yīng)量明顯增大，本項(xiàng)目必然會(huì)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，小區(qū)智能化設(shè)施非常完善，使住戶安心舒適。同時(shí)，其“分布式”排布，不會(huì)因人流集中而喧鬧，業(yè)主可在寧?kù)o中品味高雅悠閑的生活。使生活在本小區(qū)的住戶可以放松心情，陶冶性情。 相對(duì)鄰近樓盤，本項(xiàng)目的位置是社區(qū)組團(tuán)內(nèi)最好的本項(xiàng)目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之隔。項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀絕佳地段，優(yōu)勢(shì)不言而喻。17周邊交通1) 緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 18社區(qū)配套1) 周邊地區(qū)目前配套分布有購(gòu)物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)施，如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油郵電局、南油文體中心等等。是項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。在社區(qū)組團(tuán)內(nèi)的位置優(yōu)勢(shì)非常明顯。本項(xiàng)目發(fā)展商一改傳統(tǒng)作風(fēng)，為用戶實(shí)際利益著想，將小區(qū)園林規(guī)劃成為實(shí)用性強(qiáng)的功能性園林。在車庫(kù)內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園；同時(shí)，重點(diǎn)塑造出入陽(yáng)光車道。曾成功開發(fā)的物業(yè)有：蛇口著名的標(biāo)志性建筑之一，集寫字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場(chǎng)；錦隆花園；武漢三陽(yáng)廣場(chǎng)；上海浦東小區(qū)等，在深圳市享有較高的知名度。這部分單位在銷售上會(huì)遇到較大的困難。216。另外，在營(yíng)銷推介時(shí)，應(yīng)集中訴求力量，整合運(yùn)用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，對(duì)主導(dǎo)戶型進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳和推介，針對(duì)戶型的特點(diǎn)，力爭(zhēng)將其包裝成身份、品位、舒適的象征，誘發(fā)客戶對(duì)主導(dǎo)戶型的購(gòu)買欲望，有效激活市場(chǎng)潛在需求，努力擴(kuò)大購(gòu)買者的層面，彌補(bǔ)該類戶型的市場(chǎng)有效需求不足的缺陷。根據(jù)“景觀提升樓盤價(jià)值”的概念，在進(jìn)行營(yíng)銷推廣時(shí)，可整合運(yùn)用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，集中訴求力量，對(duì)永續(xù)無遮擋海景進(jìn)行渲染和推介，突出項(xiàng)目主要景觀優(yōu)勢(shì)，鎖定項(xiàng)目目標(biāo)客戶群。吸引投資客及外銷客戶。第二部分：項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位從市場(chǎng)區(qū)域來看，目前深圳物業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)面主要有內(nèi)銷市場(chǎng)（主要指深圳本地）和外銷市場(chǎng)（主要指香港）兩大塊。 216。
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