長沙紅樹灣項目策劃方案(存儲版)
【正文】 才有達到“始見廬山真面目”的效應。電子樓書是一種全新的立體化宣傳方式，它利用三維技術將項目的戶型、景觀、物業(yè)管理等制作成立體化的 VCD 形式，讓消費者體驗到真實可感的貴族生活。 目標人群：項目目標 消費群 銷售任務：多層及剩余房源 廣告表達：通過電視、平面、雜志的正面訴求，生活場景化的畫面，塑造倍感溫馨的街坊式生活文化。 目標人群：社會公眾，以潛在目標客戶群為主。 第五部分 階段性媒體及 SP活動策略 一、廣告策略 競爭性廣告策略：根據(jù)主要競爭對手的廣告計劃制定和調整本項目的廣告計劃，始終保持領先于競爭對手一個層次，給目標客戶持續(xù)的品牌印象。綜合兩種銷售模式，我們建議吸取其優(yōu)點，采用全新的體驗式銷售模式 ,既注重全程營銷推廣，通過各種可感的體驗模式深化其對物業(yè)的印象并迅速形成好感，也努力營造一種熱烈的現(xiàn)場成交氣氛，既有完整而豐滿的物業(yè)形象，又能迅速形成銷售。 ● 高價造勢（樓王）：在項目發(fā)售中后期，可以將幾棟位置最好、面積最大的房源，以高昂的定價方式作為價格造勢的形式。 七、價格 策略 1 .價格向價值的回歸隨著消費群體的逐漸成熟，消費觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本項目的價格支撐提出了相應的要求。通過討論 —— 設置懸念 —— 揭密 —— 產(chǎn)品硬件的過程激發(fā)市場。 快捷便利的立體交通；（交通賣點） amp。 反樸歸真的園林景致；（環(huán)境賣點） amp。他們所追求的產(chǎn)品風格既要有傳統(tǒng)的美感，又要體現(xiàn)時代的科技與精神；既要反映產(chǎn)品的品質與價值，又忌諱粗俗夸張。 第四部分 營銷策略 一、推廣案名、 logo 設計及釋義 推廣案名 瑯雅 印象 瑯取其諧音： 古典主義長廊的設計，以標志型硬件濃縮小區(qū)特質。 隨著消費觀念從非理性向理性思維的轉變，以及供銷情況的轉變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸體會到“客戶是真正的上帝”這個道理。 遵循以上定價原則，我們將結合片區(qū)內可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，定出項目普通住宅的價格。市場比較法是目前運用最廣泛的定價方法， 同時也是最科學的方法之一。 （ 4）街坊式的鄰里交流空間，塑造社區(qū)文化。環(huán)境是其次考慮因素，在其次是周邊是否有較為成熟的生活、教育、休閑等配套，將會在其決策階段起很大作用 購房主要信息來源：實地觀察、紙質傳媒上的房產(chǎn)廣告，大型房產(chǎn)展銷會 發(fā)展分析：此類客戶項目的主要客戶來源，是為滿足對居住條件更高的要求，對現(xiàn)有住房進行升級換代，影響此類目標客戶實際成交數(shù)量的將是“環(huán)境”、“配套”、“交通條件”等問題 重要客 戶： 70年代人 年齡特征： 30歲左右 職業(yè)特征：工作地點以城內為主，職業(yè)范圍較廣，工作節(jié)奏快 購房動機：有了一定的經(jīng)濟實力，需要獨立的生活空間，部分為了成家立業(yè) 價值取向：以懷舊為導向，注重文化涵養(yǎng) 文化程度：本科以上 影響購房因素：消費者目前關注的重心依然是圍繞在交通、配套、品質與環(huán)境幾個基礎條件上面，項目的戶型設計、產(chǎn)品外觀以及能夠提供的硬件設施 購房主要信息來源：網(wǎng)絡廣告、報紙廣告、戶外廣告，實地觀察 發(fā)展分析：此類客戶對本案區(qū)域沒有偏見，同時具有反叛的人文特征，他們對本案無區(qū)域抗性； 他們對產(chǎn)品、配套的需求要與其原來居住環(huán)境有質的改變，產(chǎn)品的個性化差異性將更受關注。 市場定位策略 提升由項目衍生出的附加價值，這是本案所要凸顯的一個準 則，項目的附加價值是項目開發(fā)成本之外的價值，其變化狀況比較大。軟硬兼使方可立于不敗之地。 二、項目基地特質評析 要素 要素特征 利弊 利弊指數(shù) 城市規(guī)劃 大明路規(guī)劃為長沙最大的汽車產(chǎn)業(yè)基地，大校機場拆遷，成為長沙新的居住中心 利 ☆☆☆ 人口環(huán)境 屬于人口導入型區(qū)域 利 ☆☆☆ 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 產(chǎn)業(yè)結構失衡，汽車產(chǎn)業(yè)成為其支柱，第三產(chǎn)業(yè)有待發(fā)展 利 ☆☆ 區(qū)域住宅環(huán)境 以低總價的商品房為主 利 ☆☆☆☆ 交 通配 套 緊 靠大 明 路 主 干道 ， 交 通 線 路便利 利 ☆☆ 用地自身特點 項目地塊呈手槍型，規(guī)劃有一定難度 弊 ☆☆ 區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境 固定資產(chǎn)投資增長快速，區(qū)域發(fā)展情況良好 利 ☆☆☆ 商業(yè)配套 周邊小區(qū)底商，麥德龍、歐倍德 利 ☆☆☆ 教育配套 秦淮區(qū)實驗小學、二十七中分校 利 ☆☆ 自然景觀 比較欠缺 弊 ☆☆ 醫(yī)療配套 缺乏大型醫(yī)療機構，以社區(qū)衛(wèi)生服務中心為主 弊 ☆☆ 資料來源：中瑞市場研究有限公司 三、項目地塊特質小結 1 大明路一條街整體規(guī)劃和大校機場拆遷給項目創(chuàng)造良好的外部條件 大明路將定位為長沙最大的汽車服務業(yè)的交易中心，帶來了大量的人流，同時必將提升周邊的各項配套。項目由三棟多層、六棟小高層和三棟點式住宅組成。 隨著區(qū)域市場發(fā)展，土地的供應也比較多，未來的競爭勢必將逐漸加劇 目前大明路沿前作為長沙的新城東，發(fā)展剛剛起步，但隨著大校機場的拆遷及周邊項目的建設，以及大明路汽車街的進一步深化，區(qū)域房地產(chǎn)市場將會進入快速發(fā)展的階段。 l 項目的抗性在于地塊體量較小，無法塑造配套齊全的高檔優(yōu)質的生活小區(qū)，同時在小區(qū)景觀規(guī)劃上受到限制，提升產(chǎn)品的附加價值空間較小。 市場定位 古典主義住宅元素 精致的古典園林景觀 新古典主義住宅映象 悠然自得、閑
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