【正文】 川創(chuàng)業(yè)學院 110 m、 1000 m 、40 m、 1300 m、 100 m 4 大學 成都武警指揮學院 700 m 5 公園 府河公園、府河音樂廣場 400 m、 1000 m 6 菜市場 項目南側通濟橋旁有一大型菜市 150 m 7 機關 雙流縣檢察院華陽檢察室、鎮(zhèn)政府及其他行政部門 40 m、 1300 m 8 商場 華陽商場、紅旗華陽商場、華貿商場、成都華盛百貨、華陽家私城等 1800—2000 m 9 城市公建 華陽寶馬供油中心、中國電信府河營業(yè)廳 100 m 10 游、娛樂場所 依林休閑健身中心（ 400m）、竹籬笆老飯店、重慶鴨腸王老火鍋、佳 佳酒樓、兩路口燒雞公火鍋、三和火鍋、鑫鑫茶樓（ 490m）、川渝人家酒樓（ 450m）、錦華飯店（ 450m）、佳鄉(xiāng)苑菜館（ 490m）、棠華大酒店（ 1500m）、華陽大酒店（ 1800m） 11 河流、地貌 府河、江安河 300 m、 700 m 12 已建成道路 新雙華路、老雙華路、錦江路、 13 規(guī)劃道路 老雙華路、錦江路均規(guī)劃為 30 米寬道路 14 已建成建筑 寶馬供油中心（ 100m）、華陽建材市場（ 100m）、華陽教師公寓（ 300m）、華陽大眾國產汽車修理部和華陽大眾維修中心（本項目旁） 15 醫(yī)院 華 陽鎮(zhèn)第三衛(wèi)生所、雙流縣第二人民醫(yī)院 100 m、 2000 m 16 派出所 雙流縣公安局華陽分局、華陽派出所 1300 m 17 辦事處 河池村支部委員會、河池村村委會 20 m 3 18 企業(yè)、廠礦 雙流榮立實業(yè)有限公司、預制廠（項目北側）、雙流協(xié)和木材加工廠（ 90m）、華陽協(xié)和電器廠（ 90m）、雙流華樂皮毛加工廠（ 90m）、雙流華松裝飾板材廠 19 緊鄰建成道路 新雙華路、老雙華路、錦江路、金華路 20 緊鄰規(guī)劃道路 30 米寬的老雙華路、錦江路 同比競爭樓盤分析： 項目名稱 開發(fā)商 項目地址 規(guī) 劃形態(tài) 戶型面積（㎡） 售價（元 /㎡） 銷售進度 其他 價格幅度 均價 弘民新城 四川弘民房地產開發(fā)有限責任公司 華陽廣都大道 8 號 多層 80—230 住宅：768—1200 商鋪尚未推出。 自然環(huán)境優(yōu)勢分析：府河和江安河是華陽鎮(zhèn)城市建設的生態(tài)資源優(yōu)勢，也是華陽城市發(fā)展的潛力所在。 1 陽光 2000 營銷策劃 (成都 ) 陽光 2000 營銷策劃 (成都 )絕地騎士發(fā)表于搜房社區(qū) 潤江金韻天城 陽光 2000 營銷策劃 一、營銷背景分析 ㈠、項目的宏觀經濟分析 城市定位：華陽鎮(zhèn)位于成都市南端 13 公里處。加上華陽已規(guī)劃為成都市南部城區(qū)的科研、教育、文化及高新技術產業(yè)園區(qū)，未來的地鐵也將延伸到華陽，這對華陽的發(fā)展將起到巨大的作用。 b、第二組團、東臨 30 米規(guī)劃道路（老雙華路），南面臨一條 6 米寬小道，道路對面有四川省鹽業(yè)公司庫房、農舍、農田等，西面臨 30 米規(guī)劃道路（錦江路），北面臨華陽鎮(zhèn)東西主干道 “雙華路 ”。 綠水康城 成都市三佳房地產有限公司 華陽河濱森林廣場旁 均為 3 層聯(lián)排住宅構成 ，共 7 種戶型。 占地： 80 余畝；總戶數(shù)： 698 戶；交房時間：一期已交房，二、三期于 2002 年 10 月交房；物管費： 元。 觀景苑 雙流雙力房產 濱河路二段 共 128 戶 商鋪 :~ 7581300 約 930 2001 年 2 月開盤， 2002 年 5月交房 ,現(xiàn)已售 85%以上 . 車位 2000/ m2物管費： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 5%。 ㈡、項目的劣勢分析： 區(qū)域內同類房地產項目眾多，競爭已呈白熱化； 本項目距府南河尚有一定距離，與鄰河項目相比，缺乏環(huán)境優(yōu)勢； 項目所處地塊周邊因尚未進行開發(fā)，視覺效果較差，環(huán)境污染相對嚴重； 與主要威脅 “向陽名居 ”、 “府河菁華 ”、 “福澤花苑 ”等項目相比，項目進度太慢，而市場蛋糕已越來越小； 因項目所處區(qū)域屬新開發(fā)區(qū) ，周邊的購物、餐飲、娛樂等配套設施尚不完善。 依據(jù) 根據(jù)我們調查，隨著二手房置換市場不斷成熟，這部分客戶將原 來單位的集資房、福利房、房改房進行出售，變現(xiàn)后再購買適合自己養(yǎng)老的居所，作為退休養(yǎng)老最終用房。 論點二、本省其它市縣人群 我們在對近期購房者的調研統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，本省其它市縣人群，占整個購房戶的 20%左右。 約 1600M2 豪華、氣派的前庭廣場及大門，約 4500 M2 宏偉、精致的中庭廣場。 10 良好的生命支持系統(tǒng)。 麗陽層 (3) 三至四層層差為 50 元 / m2，四至五層差為 50 元 / m2，五至六層（帶屋頂花園）層差為 110元 / m2。 按揭付款：優(yōu)惠 23% 分期付款：優(yōu)惠 4% 一次性付款：優(yōu)惠 5%6% 強勢銷售期 () 視市場情況均價上浮 30—50元 / m2，此期間 推出部分所留房源，降低優(yōu)惠幅度，下幅度 1個點子。 持續(xù)期媒體選擇及推廣安排： A、有目的的選擇在成都地區(qū)做 “購房直通車 ”較好的報紙，如《讀者報》。獨立的商業(yè)空間，同時起到綠化生態(tài)屏障的作用，為整個小區(qū)提供防塵、防噪音、防廢氣污染等特殊功效，全面吻合 21 世紀健康環(huán)保住宅的標準。土地的短缺勢必將導致地價的上揚、房價的上漲； 36 項目本身有何優(yōu)勢 A、項目位于雙華路、老雙華路、錦江路等眾多道路交匯處以及未來的地鐵出口旁， 形成縱橫交錯的立體交通布局； B、規(guī)劃優(yōu)勢：生態(tài)陽光家園、三超居住小區(qū)（超級戶型、超高生態(tài)指標、超大共享庭院）。 的室內外高差值 73 本項目采取了 哪些抗震措施 74 各部位保修期是多少 75 該項目的供電是否保障、有何措施 獨立配電房 1256—1630KVA 76 該項目的供水情況 市政管網 77 該項目使用何種燃氣 管道天然氣 78 每套內共有幾通 水、電、氣、視、訊、寬帶 79 廚房的裝修標準 清水房 80 衛(wèi)生間的裝修標準 清水房 81 其他房間的裝修標準 清水房 82 外墻裝修標準 仿真石材料 外墻瓷磚 歐陸風格 83 門窗材料及進戶門尺寸 塑鋼門窗 進戶 900—1000 防盜門 84 屋面的防水做法 SBS 軟性瀝青防水 32 85 廚、 衛(wèi)間的防水做法 同上 86 屋面的保溫、隔熱措施（做法） 膨脹珍珠巖保溫隔熱層 87 單體建筑的進深、總高 88 是否為上人屋面、是否為屋頂花園 是 89 圍護墻體材料是什么 仿真石材飾面 90 本項目各棟間距多少 91 樓梯間寬度（軸線尺寸） 米 92 本項目有何消防設施 93 項目內交通、消防通道情況 94 總結各套型建筑特點（優(yōu)勢） 95 本項目的排污設施情況 96 解決暗衛(wèi)生間濁氣排放的措施 統(tǒng)一煙道排放 97 本項目的外觀設計特色（優(yōu)勢） 后現(xiàn)代主義建筑外觀 98 每戶的額定用電 容量是多少 20—30 安 99 每戶供電有幾個回路 4 回路 100 本項目共有多少棟房屋 6 棟 101 房屋朝向 102 各棟號的樓層數(shù) 多層（ 5~6）；小高層 10 103 有無自行車庫 有 104 有無停車場、車庫、車位，有多少 105 本項目房屋總套數(shù)和目前可供銷售的房屋套數(shù) 356 戶 106 本項目目前可供銷售的樓層 107 可供銷售的套型、面積 16 種 108 本項目的建筑質量標準 109 本項目的國土出讓期限 70 年 110 開發(fā)企業(yè)將配送何設施、設備 111 屋頂是否可以作屋頂花園、是 否另收費 可以做屋頂花園。其中：住宅面積為 43685 平方米；商店面積為 7545 平方米；車庫面積為 5870 平方米；會所面積為 1660 平方米。 *全新板式 潮流人居 小區(qū)采用獨特的板式結構，基本形成獨立組團，全面保證居家采光、通風、觀景的需要。 建議配圖：南研線實景 * 前瞻定位 大家風范 作為成都首個衛(wèi)星城市，華陽目前的居住水平與其地位是極不相稱的：千篇一律的底層建筑、千人一面的戶型設計，使華陽的居住品質大大降低。 引導期廣告訴求重點： A、領導華陽居住新方向 B、三超品質 盡顯時尚 C、親情體現(xiàn) 內部認購期媒體選擇及推廣安排： 購房直通車成為項目流動的廣告，促銷活動的展開成為該階段告知客戶的重點工作。 （三）、合同編號說明 XXXX 座號 樓層 單元 幢號 （四）、銷售價格及策略 (初稿 ) 價格制定總原則：前期根據(jù)合同情況稍低入市 ,待后期視銷售情況均價較前再有所調整。 2. 付款方式 第一，考慮到這一區(qū)域的消費水平和成都市總體消費來看，要吸引更多的人買得起并產生實際的購買，應盡量減少買家付首期款的數(shù)額，延長付款期限；第二，通過對各種付款方式的折扣、優(yōu)惠等的設計來進行控制；第三，折扣的變化 ，但不是單純意義上的價格調整，采用在銷售前期較大幅度的折扣，給買家造成早買早便宜，遲買樓盤要升價的印象，以促成買家盡早購買。 真正的板式結構，戶戶朝陽觀景，套套通風。成都市良好的自然條件、生活環(huán)境的宜人、文化氛圍的濃重以及大都會的特殊魅力，將是在外省工作或打工的川藉人群，歸鄉(xiāng)安家置業(yè)的首選地（如西藏、新疆等邊遠 地區(qū)的川籍離退休人員、全國各地的川藉軍轉干部等）。因此，該項目在具體產品策劃時，應充分注重本地消費習俗。因此絕對人口就成都市而言有 30—45 萬人，假定其中 10%有購買華陽片區(qū)住宅的需求，人口就有 3— 萬人。 光明苑 雙流縣廣都實業(yè) 南延線華陽大道 800 米 共 150 余戶 物管費： 元 ,綠化達 30%,車位 3 萬 /個 . 現(xiàn)已售 40%以上 . 二、項目的 SWOT 分析 ㈠、項目的優(yōu)勢分析： 作為成都市衛(wèi)星城之一及城市副中心的華陽，其重要的戰(zhàn)略地位已不言而喻； 寬 80 米、長 13 公里的南延線的貫通，從華陽至火車南站僅需 8 分鐘，大大縮短了與成都市區(qū)的距離； 本項目所處地塊屬華陽政府規(guī)劃發(fā)展的未來中心區(qū)域，其市政配套設施建設正得以逐步實施； 華陽鎮(zhèn)的城區(qū)面積僅 8 平方公里，而居住用地也僅占其中三分之一，所以 ，華陽現(xiàn)在能供開發(fā)的存量土地已為數(shù)不多了，府河兩岸的居住用地已基本上被各房產商及一些單位瓜分完畢。2 樓送平臺 。 占地： 336 畝；總建筑面積： 20 萬平方米；容積率： ；綠化率： 43%；總戶數(shù)： 1168 戶；交房時間： 2002 年 8 月；其主力戶型 ㎡共 216 套 ,已預訂 91 套；136 ㎡共 60 套，已預訂 43 套。雙流最大的生態(tài)智能典范小區(qū)。 ㈡、項目微觀經濟分析 項目區(qū)域位置： ① 、區(qū)位：該項目位于成都市南面雙流縣華陽鎮(zhèn)內。同時，華陽又被規(guī)劃為成都市南部城區(qū)的科研、教育、文化及高新技術產業(yè)園區(qū)。大規(guī)模的舊城改 造和道路建設，將使擁有 1000 余年歷史文化底蘊的古都華陽 “舊貌換新顏 ”。 ② 、所屬地：該項目地處雙流縣華陽鎮(zhèn)西側，華陽鎮(zhèn)寶馬供油中心對面。 黃金海岸 四川宏城房地產有限公司 華陽迎賓大道旁 由 46 層公寓、小高 層電梯、聯(lián)體別墅及單體別墅構成 公寓： 82187 聯(lián)體別墅： 268 單體別墅： 351 4 層公寓： 2000元聯(lián)體別墅：3180 元單體別墅： 4000 4層公寓有 5 個單元，共 20戶，現(xiàn)已售 3個單元；聯(lián)體別墅余 2套；單體別墅余 3幢。 向陽名居 成都雙流向陽房產 華陽雙華大橋頭 “向陽山 ” 由 14 棟多層住宅構成 101201，平層、錯層、躍層均有（初裝） 13081688 1500 一期 2001 年 9 月 8 日開盤，現(xiàn)已售約 48% 占地： 4 108 畝；容積率： ；綠化率： 66%；總戶數(shù)： 448 戶（一期 150 戶）；車位 320 個，車庫128 個；主力戶型為 130150 ㎡的三室二廳雙衛(wèi)；交房時間： 2002 年 12 月底。頂樓送頂臺 (近期政策 ) 東華苑 雙流東升房產 華陽正北街 商鋪 :2880~5800 約 900 2001 年 1 月開盤，現(xiàn)已售 40%以上 . 車位 1300/ m2 物管費： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 6%。土地的短缺勢必將導致地價的上揚、房價的上漲； 項目位于雙華路、老雙華路、錦江路等眾多道路交匯處，形成縱橫交錯的立體交通布局； （以上五點對處于同一區(qū)域的其它房地產項目來說，優(yōu)勢共享，所以并非我們的主打口號。 依據(jù) 雖然目前樓市的主力消費群體為 45 歲以下的中產階層和工薪族。 依據(jù) 南延線十余分鐘的車程，將城區(qū)與近郊的時空距離大為縮短。該人群占整個購房戶的 10%左右。 約 200 M2 像酒店大堂式的會所，盡顯身份地位。 綜上所述，我們制定出如下銷售價格及策略： ① 銷售價格表 房源明細表 項目名稱：陽光 2000 序號 位置 房號 戶型 面積（㎡） 單價（元 /㎡） 總價（元） 備注 9 1 名陽居 11A 兩室兩廳單衛(wèi) 978