【正文】 川創(chuàng)業(yè)學(xué)院 110 m、 1000 m 、40 m、 1300 m、 100 m 4 大學(xué) 成都武警指揮學(xué)院 700 m 5 公園 府河公園、府河音樂(lè)廣場(chǎng) 400 m、 1000 m 6 菜市場(chǎng) 項(xiàng)目南側(cè)通濟(jì)橋旁有一大型菜市 150 m 7 機(jī)關(guān) 雙流縣檢察院華陽(yáng)檢察室、鎮(zhèn)政府及其他行政部門 40 m、 1300 m 8 商場(chǎng) 華陽(yáng)商場(chǎng)、紅旗華陽(yáng)商場(chǎng)、華貿(mào)商場(chǎng)、成都華盛百貨、華陽(yáng)家私城等 1800—2000 m 9 城市公建 華陽(yáng)寶馬供油中心、中國(guó)電信府河營(yíng)業(yè)廳 100 m 10 游、娛樂(lè)場(chǎng)所 依林休閑健身中心（ 400m）、竹籬笆老飯店、重慶鴨腸王老火鍋、佳 佳酒樓、兩路口燒雞公火鍋、三和火鍋、鑫鑫茶樓（ 490m）、川渝人家酒樓（ 450m）、錦華飯店（ 450m）、佳鄉(xiāng)苑菜館（ 490m）、棠華大酒店（ 1500m）、華陽(yáng)大酒店（ 1800m） 11 河流、地貌 府河、江安河 300 m、 700 m 12 已建成道路 新雙華路、老雙華路、錦江路、 13 規(guī)劃道路 老雙華路、錦江路均規(guī)劃為 30 米寬道路 14 已建成建筑 寶馬供油中心（ 100m）、華陽(yáng)建材市場(chǎng)（ 100m）、華陽(yáng)教師公寓（ 300m）、華陽(yáng)大眾國(guó)產(chǎn)汽車修理部和華陽(yáng)大眾維修中心（本項(xiàng)目旁） 15 醫(yī)院 華 陽(yáng)鎮(zhèn)第三衛(wèi)生所、雙流縣第二人民醫(yī)院 100 m、 2000 m 16 派出所 雙流縣公安局華陽(yáng)分局、華陽(yáng)派出所 1300 m 17 辦事處 河池村支部委員會(huì)、河池村村委會(huì) 20 m 3 18 企業(yè)、廠礦 雙流榮立實(shí)業(yè)有限公司、預(yù)制廠（項(xiàng)目北側(cè)）、雙流協(xié)和木材加工廠（ 90m）、華陽(yáng)協(xié)和電器廠（ 90m）、雙流華樂(lè)皮毛加工廠（ 90m）、雙流華松裝飾板材廠 19 緊鄰建成道路 新雙華路、老雙華路、錦江路、金華路 20 緊鄰規(guī)劃道路 30 米寬的老雙華路、錦江路 同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析： 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 規(guī) 劃形態(tài) 戶型面積（㎡） 售價(jià)（元 /㎡） 銷售進(jìn)度 其他 價(jià)格幅度 均價(jià) 弘民新城 四川弘民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 華陽(yáng)廣都大道 8 號(hào) 多層 80—230 住宅：768—1200 商鋪尚未推出。 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析：府河和江安河是華陽(yáng)鎮(zhèn)城市建設(shè)的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，也是華陽(yáng)城市發(fā)展的潛力所在。 1 陽(yáng)光 2000 營(yíng)銷策劃 (成都 ) 陽(yáng)光 2000 營(yíng)銷策劃 (成都 )絕地騎士發(fā)表于搜房社區(qū) 潤(rùn)江金韻天城 陽(yáng)光 2000 營(yíng)銷策劃 一、營(yíng)銷背景分析 ㈠、項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市定位：華陽(yáng)鎮(zhèn)位于成都市南端 13 公里處。加上華陽(yáng)已規(guī)劃為成都市南部城區(qū)的科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來(lái)的地鐵也將延伸到華陽(yáng)，這對(duì)華陽(yáng)的發(fā)展將起到巨大的作用。 b、第二組團(tuán)、東臨 30 米規(guī)劃道路（老雙華路），南面臨一條 6 米寬小道，道路對(duì)面有四川省鹽業(yè)公司庫(kù)房、農(nóng)舍、農(nóng)田等，西面臨 30 米規(guī)劃道路（錦江路），北面臨華陽(yáng)鎮(zhèn)東西主干道 “雙華路 ”。 綠水康城 成都市三佳房地產(chǎn)有限公司 華陽(yáng)河濱森林廣場(chǎng)旁 均為 3 層聯(lián)排住宅構(gòu)成 ，共 7 種戶型。 占地： 80 余畝；總戶數(shù)： 698 戶；交房時(shí)間：一期已交房，二、三期于 2002 年 10 月交房；物管費(fèi)： 元。 觀景苑 雙流雙力房產(chǎn) 濱河路二段 共 128 戶 商鋪 :~ 7581300 約 930 2001 年 2 月開盤， 2002 年 5月交房 ,現(xiàn)已售 85%以上 . 車位 2000/ m2物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 5%。 ㈡、項(xiàng)目的劣勢(shì)分析： 區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)已呈白熱化； 本項(xiàng)目距府南河尚有一定距離，與鄰河項(xiàng)目相比，缺乏環(huán)境優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目所處地塊周邊因尚未進(jìn)行開發(fā)，視覺效果較差，環(huán)境污染相對(duì)嚴(yán)重； 與主要威脅 “向陽(yáng)名居 ”、 “府河菁華 ”、 “福澤花苑 ”等項(xiàng)目相比，項(xiàng)目進(jìn)度太慢，而市場(chǎng)蛋糕已越來(lái)越??； 因項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩麻_發(fā)區(qū) ，周邊的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施尚不完善。 依據(jù) 根據(jù)我們調(diào)查，隨著二手房置換市場(chǎng)不斷成熟，這部分客戶將原 來(lái)單位的集資房、福利房、房改房進(jìn)行出售，變現(xiàn)后再購(gòu)買適合自己養(yǎng)老的居所，作為退休養(yǎng)老最終用房。 論點(diǎn)二、本省其它市縣人群 我們?cè)趯?duì)近期購(gòu)房者的調(diào)研統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本省其它市縣人群，占整個(gè)購(gòu)房戶的 20%左右。 約 1600M2 豪華、氣派的前庭廣場(chǎng)及大門，約 4500 M2 宏偉、精致的中庭廣場(chǎng)。 10 良好的生命支持系統(tǒng)。 麗陽(yáng)層 (3) 三至四層層差為 50 元 / m2，四至五層差為 50 元 / m2，五至六層（帶屋頂花園）層差為 110元 / m2。 按揭付款：優(yōu)惠 23% 分期付款：優(yōu)惠 4% 一次性付款：優(yōu)惠 5%6% 強(qiáng)勢(shì)銷售期 () 視市場(chǎng)情況均價(jià)上浮 30—50元 / m2，此期間 推出部分所留房源，降低優(yōu)惠幅度，下幅度 1個(gè)點(diǎn)子。 持續(xù)期媒體選擇及推廣安排： A、有目的的選擇在成都地區(qū)做 “購(gòu)房直通車 ”較好的報(bào)紙，如《讀者報(bào)》。獨(dú)立的商業(yè)空間，同時(shí)起到綠化生態(tài)屏障的作用，為整個(gè)小區(qū)提供防塵、防噪音、防廢氣污染等特殊功效，全面吻合 21 世紀(jì)健康環(huán)保住宅的標(biāo)準(zhǔn)。土地的短缺勢(shì)必將導(dǎo)致地價(jià)的上揚(yáng)、房?jī)r(jià)的上漲； 36 項(xiàng)目本身有何優(yōu)勢(shì) A、項(xiàng)目位于雙華路、老雙華路、錦江路等眾多道路交匯處以及未來(lái)的地鐵出口旁， 形成縱橫交錯(cuò)的立體交通布局； B、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：生態(tài)陽(yáng)光家園、三超居住小區(qū)（超級(jí)戶型、超高生態(tài)指標(biāo)、超大共享庭院）。 的室內(nèi)外高差值 73 本項(xiàng)目采取了 哪些抗震措施 74 各部位保修期是多少 75 該項(xiàng)目的供電是否保障、有何措施 獨(dú)立配電房 1256—1630KVA 76 該項(xiàng)目的供水情況 市政管網(wǎng) 77 該項(xiàng)目使用何種燃?xì)? 管道天然氣 78 每套內(nèi)共有幾通 水、電、氣、視、訊、寬帶 79 廚房的裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 80 衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 81 其他房間的裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 82 外墻裝修標(biāo)準(zhǔn) 仿真石材料 外墻瓷磚 歐陸風(fēng)格 83 門窗材料及進(jìn)戶門尺寸 塑鋼門窗 進(jìn)戶 900—1000 防盜門 84 屋面的防水做法 SBS 軟性瀝青防水 32 85 廚、 衛(wèi)間的防水做法 同上 86 屋面的保溫、隔熱措施（做法） 膨脹珍珠巖保溫隔熱層 87 單體建筑的進(jìn)深、總高 88 是否為上人屋面、是否為屋頂花園 是 89 圍護(hù)墻體材料是什么 仿真石材飾面 90 本項(xiàng)目各棟間距多少 91 樓梯間寬度（軸線尺寸） 米 92 本項(xiàng)目有何消防設(shè)施 93 項(xiàng)目?jī)?nèi)交通、消防通道情況 94 總結(jié)各套型建筑特點(diǎn)（優(yōu)勢(shì)） 95 本項(xiàng)目的排污設(shè)施情況 96 解決暗衛(wèi)生間濁氣排放的措施 統(tǒng)一煙道排放 97 本項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)特色（優(yōu)勢(shì)） 后現(xiàn)代主義建筑外觀 98 每戶的額定用電 容量是多少 20—30 安 99 每戶供電有幾個(gè)回路 4 回路 100 本項(xiàng)目共有多少棟房屋 6 棟 101 房屋朝向 102 各棟號(hào)的樓層數(shù) 多層（ 5~6）；小高層 10 103 有無(wú)自行車庫(kù) 有 104 有無(wú)停車場(chǎng)、車庫(kù)、車位，有多少 105 本項(xiàng)目房屋總套數(shù)和目前可供銷售的房屋套數(shù) 356 戶 106 本項(xiàng)目目前可供銷售的樓層 107 可供銷售的套型、面積 16 種 108 本項(xiàng)目的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 109 本項(xiàng)目的國(guó)土出讓期限 70 年 110 開發(fā)企業(yè)將配送何設(shè)施、設(shè)備 111 屋頂是否可以作屋頂花園、是 否另收費(fèi) 可以做屋頂花園。其中：住宅面積為 43685 平方米；商店面積為 7545 平方米；車庫(kù)面積為 5870 平方米；會(huì)所面積為 1660 平方米。 *全新板式 潮流人居 小區(qū)采用獨(dú)特的板式結(jié)構(gòu)，基本形成獨(dú)立組團(tuán)，全面保證居家采光、通風(fēng)、觀景的需要。 建議配圖：南研線實(shí)景 * 前瞻定位 大家風(fēng)范 作為成都首個(gè)衛(wèi)星城市，華陽(yáng)目前的居住水平與其地位是極不相稱的：千篇一律的底層建筑、千人一面的戶型設(shè)計(jì)，使華陽(yáng)的居住品質(zhì)大大降低。 引導(dǎo)期廣告訴求重點(diǎn)： A、領(lǐng)導(dǎo)華陽(yáng)居住新方向 B、三超品質(zhì) 盡顯時(shí)尚 C、親情體現(xiàn) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期媒體選擇及推廣安排： 購(gòu)房直通車成為項(xiàng)目流動(dòng)的廣告，促銷活動(dòng)的展開成為該階段告知客戶的重點(diǎn)工作。 （三）、合同編號(hào)說(shuō)明 XXXX 座號(hào) 樓層 單元 幢號(hào) （四）、銷售價(jià)格及策略 (初稿 ) 價(jià)格制定總原則：前期根據(jù)合同情況稍低入市 ,待后期視銷售情況均價(jià)較前再有所調(diào)整。 2. 付款方式 第一，考慮到這一區(qū)域的消費(fèi)水平和成都市總體消費(fèi)來(lái)看，要吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實(shí)際的購(gòu)買，應(yīng)盡量減少買家付首期款的數(shù)額，延長(zhǎng)付款期限；第二，通過(guò)對(duì)各種付款方式的折扣、優(yōu)惠等的設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行控制；第三，折扣的變化 ，但不是單純意義上的價(jià)格調(diào)整，采用在銷售前期較大幅度的折扣，給買家造成早買早便宜，遲買樓盤要升價(jià)的印象，以促成買家盡早購(gòu)買。 真正的板式結(jié)構(gòu)，戶戶朝陽(yáng)觀景，套套通風(fēng)。成都市良好的自然條件、生活環(huán)境的宜人、文化氛圍的濃重以及大都會(huì)的特殊魅力，將是在外省工作或打工的川藉人群，歸鄉(xiāng)安家置業(yè)的首選地（如西藏、新疆等邊遠(yuǎn) 地區(qū)的川籍離退休人員、全國(guó)各地的川藉軍轉(zhuǎn)干部等）。因此，該項(xiàng)目在具體產(chǎn)品策劃時(shí)，應(yīng)充分注重本地消費(fèi)習(xí)俗。因此絕對(duì)人口就成都市而言有 30—45 萬(wàn)人，假定其中 10%有購(gòu)買華陽(yáng)片區(qū)住宅的需求，人口就有 3— 萬(wàn)人。 光明苑 雙流縣廣都實(shí)業(yè) 南延線華陽(yáng)大道 800 米 共 150 余戶 物管費(fèi)： 元 ,綠化達(dá) 30%,車位 3 萬(wàn) /個(gè) . 現(xiàn)已售 40%以上 . 二、項(xiàng)目的 SWOT 分析 ㈠、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析： 作為成都市衛(wèi)星城之一及城市副中心的華陽(yáng)，其重要的戰(zhàn)略地位已不言而喻； 寬 80 米、長(zhǎng) 13 公里的南延線的貫通，從華陽(yáng)至火車南站僅需 8 分鐘，大大縮短了與成都市區(qū)的距離； 本項(xiàng)目所處地塊屬華陽(yáng)政府規(guī)劃發(fā)展的未來(lái)中心區(qū)域，其市政配套設(shè)施建設(shè)正得以逐步實(shí)施； 華陽(yáng)鎮(zhèn)的城區(qū)面積僅 8 平方公里，而居住用地也僅占其中三分之一，所以 ，華陽(yáng)現(xiàn)在能供開發(fā)的存量土地已為數(shù)不多了，府河兩岸的居住用地已基本上被各房產(chǎn)商及一些單位瓜分完畢。2 樓送平臺(tái) 。 占地： 336 畝；總建筑面積： 20 萬(wàn)平方米；容積率： ；綠化率： 43%；總戶數(shù)： 1168 戶；交房時(shí)間： 2002 年 8 月；其主力戶型 ㎡共 216 套 ,已預(yù)訂 91 套；136 ㎡共 60 套，已預(yù)訂 43 套。雙流最大的生態(tài)智能典范小區(qū)。 ㈡、項(xiàng)目微觀經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目區(qū)域位置： ① 、區(qū)位：該項(xiàng)目位于成都市南面雙流縣華陽(yáng)鎮(zhèn)內(nèi)。同時(shí)，華陽(yáng)又被規(guī)劃為成都市南部城區(qū)的科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。大規(guī)模的舊城改 造和道路建設(shè)，將使擁有 1000 余年歷史文化底蘊(yùn)的古都華陽(yáng) “舊貌換新顏 ”。 ② 、所屬地：該項(xiàng)目地處雙流縣華陽(yáng)鎮(zhèn)西側(cè)，華陽(yáng)鎮(zhèn)寶馬供油中心對(duì)面。 黃金海岸 四川宏城房地產(chǎn)有限公司 華陽(yáng)迎賓大道旁 由 46 層公寓、小高 層電梯、聯(lián)體別墅及單體別墅構(gòu)成 公寓： 82187 聯(lián)體別墅： 268 單體別墅： 351 4 層公寓： 2000元聯(lián)體別墅：3180 元單體別墅： 4000 4層公寓有 5 個(gè)單元，共 20戶，現(xiàn)已售 3個(gè)單元；聯(lián)體別墅余 2套；單體別墅余 3幢。 向陽(yáng)名居 成都雙流向陽(yáng)房產(chǎn) 華陽(yáng)雙華大橋頭 “向陽(yáng)山 ” 由 14 棟多層住宅構(gòu)成 101201，平層、錯(cuò)層、躍層均有（初裝） 13081688 1500 一期 2001 年 9 月 8 日開盤，現(xiàn)已售約 48% 占地： 4 108 畝；容積率： ；綠化率： 66%；總戶數(shù)： 448 戶（一期 150 戶）；車位 320 個(gè)，車庫(kù)128 個(gè)；主力戶型為 130150 ㎡的三室二廳雙衛(wèi)；交房時(shí)間： 2002 年 12 月底。頂樓送頂臺(tái) (近期政策 ) 東華苑 雙流東升房產(chǎn) 華陽(yáng)正北街 商鋪 :2880~5800 約 900 2001 年 1 月開盤，現(xiàn)已售 40%以上 . 車位 1300/ m2 物管費(fèi)： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 6%。土地的短缺勢(shì)必將導(dǎo)致地價(jià)的上揚(yáng)、房?jī)r(jià)的上漲； 項(xiàng)目位于雙華路、老雙華路、錦江路等眾多道路交匯處，形成縱橫交錯(cuò)的立體交通布局； （以上五點(diǎn)對(duì)處于同一區(qū)域的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)共享，所以并非我們的主打口號(hào)。 依據(jù) 雖然目前樓市的主力消費(fèi)群體為 45 歲以下的中產(chǎn)階層和工薪族。 依據(jù) 南延線十余分鐘的車程，將城區(qū)與近郊的時(shí)空距離大為縮短。該人群占整個(gè)購(gòu)房戶的 10%左右。 約 200 M2 像酒店大堂式的會(huì)所，盡顯身份地位。 綜上所述，我們制定出如下銷售價(jià)格及策略： ① 銷售價(jià)格表 房源明細(xì)表 項(xiàng)目名稱：陽(yáng)光 2000 序號(hào) 位置 房號(hào) 戶型 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（元） 備注 9 1 名陽(yáng)居 11A 兩室兩廳單衛(wèi) 978